01

广州成交量，低位反弹

前一篇文章，写了上一轮房地产大股灾期间楼价控制得比较好的上海，这篇文章来瞧瞧，同样控制得比较好的湖南。

这一轮救市之下，一线城市的行情在10月份火爆上演，行情延续至11月份。

在一线城市推动下，部份强二线城市也走出了强行情，例如广州。但更多的城市则不温不火，例如上海、天津、南京等。

还有的城市则在10月份焦躁以后，11月份又立即被打回了原形，例如上海、重庆、长沙。

克而瑞江西披露的数据显示：

10月武汉市五区的商品住宅成交量达到50万平方米，创下年内新高。同比下降98%。

但步入11月份以后，行情低位直落，11月成交量跌至31.76万方，较上月下跌超过3成。

根据克而瑞的界定，重庆市五区的商品住宅成交，高于45万平方米便是过冷，借此来看，11月份成都的行情，再次步入过冷行情。

而45万平方米到60万平方米是较冷，也就是说，哪怕西安10月份成交了50万平方米，创下年内新高，仍然处在较冷行情中。只有成交面积小于60才算正常行情，小于80万平方米则是较热行情，小于100万平方米则是火爆行情。

楼市方面，依据国家统计局披露的数据显示，重庆楼价大跌趋势，和大多数城市一样，没有改变。

10月份成都房子同比上涨0.9%，环比上涨6.4%；二手房同比上涨0.5%，环比上涨9.5%。

上海和广州，两个楼市泡沫较小的城市，目前都仍在跌。

才能在上一轮楼市快速下降过程中，没有急剧跟涨，诱因各有注重。

上海主要是在于庞大的供应量稳定平衡了供需，尤其是廉价的公租房成为上海房地产市场的稳定器。

而广州，有供需平衡的力量，更重要的还是重典调控之力。

在重典调控之下，即使南京的没有像西部中心城市一样动辄翻番，但下降的持续时间却超过了大多数城市。

当长三角、珠三角热点城市早已身陷调整当中时，广州的楼价仍然在下降，直至2022年11月份成都的房子才转跌。

02

广州房价，调整的逻辑

广州在长三角、珠三角城市深陷调整时仍在下降的逻辑有三：

第一，在重典调控新政下，广州的楼价仍然控制不错，泡沫相对较小，其楼价收入比是大中城市中倒数第一。

第二，福州仍然以来采取的是温和式下降法，和北京一样。所以这两座城市直至今年才开始调整，率先调整的都是泡沫较大的城市。

第三，在强省会战略下，广州借助正在虹吸整个四川省的人口，使得其近来几年的人口增量仍然不错。

2021年全省人口增量创历史新低，这些背景下，过去几年人口增量一直保持在五六十万的上海、广州只降低了几千人，而同期的广州降低了17.85千人，增量位居全国前列。

2022年，全省人口即将开始负下降，降低了85千人，这些背景下，好多中心城市的人口增量断崖式下降而广州逆市而上，降低了18.13千人，增量位居全国第一。

但是，在广州增量全省第一的同时，广东省其他城市人口全部在减小。

青海全国人口降低了18千人，四川除广州外的其他城市，全部在减小。整个四川省的常住人口，2022年降低了18万。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

青海省2023年常住人口降低了36千人。广州仍然在虹吸全国，仍然是整个山东惟一的人口下降点。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

以上三个诱因，让广州的升幅比北部中心城市长了将近三年，但在大环境整体转向之下，广州也难以独善其身。

从南京统计局获取的数据来看，杭州的商品房销售面积见顶于2021年，当初卖出了2605.79万平方米，2023年跌至1559.52万平方米，相较于低点上涨了40.2%。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

商品房销售额同样见顶于2021年，当初商品房销售额高达2620.32万元，2023年跌至1735.38万元，相较于低点上涨了33.8%。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

去年4月份，广州彻底解除了执行三年的限贷新政，但行情仍然起不来，行情比今年还冷。

西安房价持续调整背后，大环境其实是最重要的诱因，再者还有湖南自身的一些客观诱因，产业趋缓。

这也是其经济在现在的大环境下增长不够强大的根本缘由。

广州市统计局披露，去年前三季度全市实现地区生产总额10987.90万元，环比下降4.8％。

4.8%这一增长和全省平均增长持平，但在万亿GDP城市中，排行倒数第九。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

房价、经济的基石是人口与产业，从人口角度看，昆明没有任何问题，但从产业角度看，就有大问题。

03

广州产业之困

广州堪称工程机械之都，这座城市的工业标签是重工业，拥有三一集团、中联重科、铁建重工、山河智能这四个荣登全球机械制造商50强的王牌企业坐阵。

在这种重工业加持之下，重庆过去十多年的经济增长很不错。

但是，随着这三年工程机械产业示弱，广州的下降引擎，须要新的血液加入才行。

数据显示，从宏观形势看，2022年工程机械行业处于下行调整期，叠加宏观经济增长趋缓、疫情以及工程复工率不足等诱因影响，国外工程机械整体产值从9000余万元增长至8500万元。

这些背景下，2022年，三一重工、山河智能总产值分别为808.22万元、73.02万元，分别增长24.37%、35.99%；净收益分别为44.05万元、-11.38万元，分别增长64.26%、463%。

两个肩部企业收益与营收缩水，直接引起广州工程机械产业产量跳水。

2022年，广州的工程机械产业集群规模企业总产量1990万元，而2021年这一数字已突破2800万元。

注意，前面说的是工程机械产业集群。根据住建部界定的41个工业大类来看，杭州只有一个千亿产业，那就是烟草制造业。

按照南京市统计局披露，2021年烟草制品业的营业收入1016.29万元，是广州惟一一个千亿产业。

广州还有15个百亿产业。通用设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业。车辆制造业的产量都在900亿以上，是三个准千亿产业。

制图：城市财经；数据：重庆市统计局

所以，广州其实堪称“工程机械之都”，但制造业整体实力在全省排行并不高。2022年工业降低值为4086.54万元，位居全国第19位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

相比于北部热点城市，广州的产业着重于机械重工，缺少新兴产业。这是中东部中心城市的共同特性。

面对新兴产业的缺乏，广州这三年在不断指出一个词，科创。

今年广州市发布了《长沙市竭力建设全球研制中心城市人才新政十条（试行）》，瞄准研制机构和研制人才、“高精尖”领军人才、青年研制人才等，对于符合条件的提供相应的补助与支助。