在今年6月的时候, 初夏之际土地市场所呈现出的火热情况, 又一次再度被行业当中的“销冠”, 也就是保利发展给点燃起来。

6月25日的下午时分, 经过了将近一个半小时的时间, 历经了355轮的反复拉锯, 保利发展最终成功地用105.1亿元这一额度, 把深圳宝安中心区西组团北街坊A002 - 0113地块收归己有, 与此同时, 还造就了于2026年深圳土拍市场当中首个总价超越百亿的“地王”局面。

就在同一天, 保利发展再度发布了杨浦八埭头地块的招标预公告, 再加上6月24日它所发布的徐汇康健N06 - 38、N06 - 39地块的招标公告, 这两次招标涉及到了上海的杨浦、徐汇两宗地块, 其计划总投资合计大约是305亿元。

在深圳宝安中心区, 历经355轮激烈角逐, 花费105.1亿元成功拿下“地王”, 而后, 在上海六批次土拍尚未正式开始竞拍时, 就提前公布了305亿元的招标计划, 仅仅两天时间, 这家央企巨头凭借超过410亿元的投资预算, 向市场传达出极为强烈的扩张信号。

105亿深圳夺地：355轮竞价强势突围

6月25日的下午时分, 深圳宝安中心那个区西组团北街坊的A002 - 0113地块, 正式开始进行拍卖活动。该块土地规划出来的建筑面积大概是11.95万平方米, 其容积率仅仅只有3.19, 起始的价格为52.8亿元。这场土地拍卖活动, 吸引了华润置地跟招商蛇口组成的联合体、中海地产、建发、保利发展这四家处于头部位置的中央国有企业参与到竞拍当中。

竞价环节呈现出超乎寻常的激烈态势, 历经了将近一个半小时时间, 期间经历了355轮反反复复的激烈拉锯, 最终乃是保利发展, 以105.1亿元的金额成功将地块纳入自己的囊中, 成交楼面地价最终确定在87924元/平方米, 溢价率达到了高达99.05%之高。这一总价, 不仅仅是刷新了宝安中心区的宅地总价的纪录, 而且还成为了2026年深圳土拍市场之上首个总价突破百亿的住宅用地。

这个地块的含金量是毫无疑问的。广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉进行分析时讲: “这个地块的区位优势特别突出, 既紧挨着海岸线, 区域里头商业、学校、医疗等配套极为完善且供应的品质比较高, 更为关键的是, 项目正对着腾讯全球总部‘企鹅岛’, 周边是深圳AI半导体、高新技术、高端制造企业最为集聚的区域。”。

3.这样的容积率, 在深圳核心区的宅地当中, 是极为少见的, 创下了宝安中心区涉宅用地出让历史之上的最低纪录。出让公告对于建筑高度, 并没有设置具体的数值上限, 仅仅要求符合航空限高。低容积率和灵活限高相互叠加, 给开放性企业预留了充分多的产品想象空间。

经李宇嘉进行测算, 依据当下的土地成本、以及建安成本, 再结合合理利润水平来推算, 此项目未来进入市场时的价格, 有希望能够达到每平方米十五万至二十万元。

该项目楼面价 87924 元每平方米, 溢价率 99.05% , 相比邻近‘深圳观潮’去年楼面价约有, 5.9 万元每平方米低, 此为一处。直接跳涨到近 2.9 万元每平方米, 涨幅近乎 50% , 此为又一处。然而需考虑, AI 、半导体、储能等相关产业现下正处于投资扩张时期, 预计后续高净值人群依然可能还将持续会涌入, 这料想是近期深圳同一片区域连续创造高价地甚至‘地王’主重要原因之一。也是保利在楼面价已然大幅跳涨情形态势下, 仍然决心要拿这块地缘由原因, 李宇嘉补充说道表示。

打破“不战之约”：同业竞争格局生变

此次保利发展拿地, 最引人注目的, 并非仅仅是价格, 还有那背后的战略信号。

依据企查查股权穿透情况来看, 竞得地块的那家, 其成立时间是2010年, 是由保利发展直接进行100%持股状态。这样一种状况意味着, 那个最初与名叫保利置业的兄弟公司签订了同业竞争协议的保利发展, 公开地且加大力度地进入深圳房地产市场活动中去。

保利发展与保利置业, 这两家归属于保利集团旗下、专门聚焦于房地产业务的公司, 它们之间确实有着业务方面的交叉情况。为了防止同业出现竞争状况, 在历史进程中, 这两家公司有着不一样的“地盘”划分情形。在往昔的内部划分里, 北京、天津、沈阳等城市属于保利发展的“地盘”范围, 而深圳则被划分到保利置业名下。

但, 此一格局在近些年已然暗暗地有所松动。自 2021 年起始, 保利发展旗下各异的平台相继入驻深圳, 单独的发展格局渐渐被扭转, 甚而出现过保利发展以及保利置业一同介入深圳土地竞拍的情形。

纵使保利发展于2025年12月宣称, 其与实际控制人保利集团以及保利集团所控制的别的企业之间并无实质性的同业竞争存在, 然而这两家公司布局相重合的城市已然超过了10个, 其中涵盖了北京、上海、广州、深圳等一线城市。伴随国资委“一业一企”改革的推进, 市场对于“保利双平台合并”的预期持续不断地升温。此次保利发展高调拿下深圳地王, 被业内视作同业竞争格局实质性破局的标志性事件。

305亿上海提前“亮牌”：土拍未动，招标先行

将近乎于深圳“地王”敲定落槌的同一时刻，保利发展于上海所开展的行动同样是能够引发他人高度关注的。

6月23日, 上海土地市场才刚把六批次拟出让宅地名单挂出, 6月24日便急匆匆发布徐汇康健N06 - 38、N06 - 39地块的招标公告。然后紧接着6月25日, 保利发展又发布杨浦八埭头地块招标预公告。在两天的时间里连续发布两则招标计划, 其中涉及杨浦、徐汇两宗地块, 计划总的投资合起来大约是305亿元。

需要留意的是, 这两块地块当前尚处于挂牌时期, 归类为第六批次打算出让的地块, 还没有步入最终竞价阶段。在土地拍卖结果不确定的情形下提前公布投资预算, 信号所蕴含的意义相当明晰。就出让价格而言, 两块地块起始竞拍的总价超出175亿元, 会在7月下旬进行开拍。

其中, 杨浦八埭头之地块处于杨浦内环滨江核心区域, 距离黄浦江仅仅约三百米, 被视作近些年来杨浦滨江位置最为优越、受到关注度最高的涉宅地块当中的一个。该地块是由三幅子地块所构成, 总体出让面积大约为七点二四万平方米, 起拍价格为一百一十八点六八亿元, 属于第六批次的“地王”等级的地块。

不对杨浦八埭头地块以外的情况而言, 保利发展针对徐汇康健社区地块的招标计划也提前呈现出来, 打算针对徐汇区S031002单元N06 - 38、N06 - 39地块投入110亿元资金。当中38地块是住宅, 39地块是酒店, 起始竞拍总价为56.7亿元。这个地块原来的位置是冠生园食品厂的所在地, 处在内中环的区域, 周边有12号线和15号线两条轨道交通线路环绕着, 紧挨着桂林公园, 板块里面的新房供应现在已经中断供应差不多五年的时间了。

杨浦滨江是保利发展这些年着重深入耕耘的板块当中的一个, 在此之前已经先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88等好些项目。而徐汇康健地块开发的条件要求高, 是一块比较“难搞的棘手难题”。

对于此情况而言, 上海易居房地产研究院的副院长严跃进作出分析并表示, “这同样是央企将战略的重点聚焦于核心城市这样一个明确的信号。305亿元的这样一个体量表明保利对于上海市场拥有充足的信心 , 其意图是借助规模化的布局去摊薄资金成本 , 进而抢占下半年的窗口期。然而到了竞拍阶段的时候 , 也必须要考虑到集中供地所带来的资金方面的压力 , 后续的去化节奏是关键的考验。”。

近期保利发展所开展的一系列动作, 从中折射出了十分清晰的战略意图, 今年开始以来, 保利发展新增的项目全部都布局在了诸如上海、深圳、杭州等一类以及二线的热门城市。

中指院的分析师表明, 当下房地产企业的投资逻辑, 正高度集中于核心城市的核心地段, 借助获取稀缺的土地资源, 去打造高端的改善项目, 进而达成销售的确定性以及利润空间。

然而, 有一位身处业内排名前十的房企之内的人士, 也朝着记者讲道: “针对那些具备实力的央国企来讲, 把关注点放在一线城市的核心区域去拿下‘地王’, 是当下没办法不去做的抉择, 这些地段相对而言有着利润的空间, 可是拿下‘地王’会遭遇更高的资金方面的压力、开发方面的压力, 以及在产品处于‘内卷’情形下, 怎样才可以做到创新, 才能够获取市场赞誉。”。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 卢茜