7月本是楼市传统淡季，但土地市场却烧出了一把火。

7月28日, 北京、上海、广州、杭州这四座城市在同一天进行拍地, 杨浦滨江地区历经219轮激烈竞争, 酒仙桥有248轮举牌情况, 荔湾出现50轮出价, 未来科技城的两宗地有更高价格成交以收关, 呈现出一片红火战况。其中, 在当日, 上海的三宗土地赢得235.14亿元资金, 保利、华润联合体凭借161.2亿元获得上海本年度总价最高的土地, 楼面价达到10.2万元每平方米, 溢价率为35.83%。

161亿地王背后：一场“算过账”的激进

首先来瞧一瞧上海杨浦八埭头那块地, 它的起拍价是118.68亿元, 紧靠着4号线杨树浦路站, 距离黄浦江大概200米, 西边连接着北外滩, 东边延伸到杨浦滨江数字产业带, 美团、B站、字节跳动在上海的布局都处于步行半径范围之内, 这可是今年上海起步价最高的一宗地块。其入围门槛极高, 仅仅只有四组参与竞拍: 中海, 金茂和建发捆绑在一起, 招商、越秀与瑞城联合, 以及最终的胜利者保利和华润。

最终, 历经219轮举牌, 成交时溢价35.83%, 综合楼面价为102023元每平方米, 将商业配建剔除以后, 住宅可售楼面价达到11.4万元每平方米。按照周边新房12万至至14万元每平方米的现价进行倒推, 未来开盘价指向15万至18万元每平方米。

为何会有胆量如此去拿呢? 在那种“十五五”住房消费被归入大宗耐用消费品的基调情形之下, 必然并非是赌房价能够实现翻倍, 而是房地产企业认定了三件事情。

一方面, 处于上海内环滨江区域的, 那种能够进行成片开发的净地, 已然快要枯竭了, 像这种类型的土地, 五年时间都很难出现一块。

其二, 杨浦新兴产业人口所呈现出没的收入曲线, 能够支撑起面积在150㎡及以上的高端改善产品, 是这样的情况。

其三，两家央企联合体拿地，单家资金占用可控，风险边界可控。

同一天, 保利与上海本土企业徐汇城投联手, 以70.6亿元的价格拿下康健地块, 溢价率为24.51%, 楼面价达到7.9万/平方米。很明显, 此次砸下重金发力的“央企一哥”保利, 其背后是把上海核心区视作未来五年最具潜力的营收底盘。

上海之外，一线+强二线核心区同步点燃

上海不独热，7月28日堪称全国一线城市的协同抢拍。

目光再度投向北京, 位于朝阳酒仙桥的1019 - 0013 - 1地块, 经过248轮竞拍角逐后, 中海以46.814亿元成功竞得, 楼面价达到8.11万元每平方米, 溢价率为25.84%, 此楼面价创下北京年内宅地楼面价的纪录。

于广州荔湾, 有一个花地大道地块, 此地块被绿城以16.86亿元成功摘得, 其溢价率为40.97%, 当时有五家房企争抢一宗地块。

招商蛇口花费15.05亿元, 拿下深圳光明凤凰城的低密宅地, 这场竞拍中溢价率为18.88%。

杭州余杭地区的未来科技城有两宗地块, 被伟星以28.75亿元的价格全部包揽, 其溢价率分别为11%以及16% ；再往前推算一周时间, 杭州有3宗地块溢价幅度超过了30%, 在6月份的时候九堡单元的溢价率一度飙升到了61.51%。

上半年, 中指研究院的数据更早显露出核心城市土地市场翻热的苗头, 300城宅地成交面积同比下降23.7%, 出让金同比下降31.2%, 然而一线城市平均溢价率是19.8%, 上海、杭州、北京出让金位列全国前三, TOP20城市宅地出让金占全国的62%。

有意思的是，地少卖了三成，核心区地价却贵了两三成。

这轮溢价，和2016年“地王潮”是不是一回事？

答案是否定的。

克而瑞经分析判断得出, 2025 年到 2026 年期间出现的高溢价情况, 并非是规模扩张周期那种狂热行为的再次上演, 而是处于深度调整期时的一种理性重新评估。这种差别展现在四个维度。

第一，供地端“缩量提质”是制度性的。

杭州全年的宅地计划, 和去年同期相比下降了39%, 上海是先对存量用地的功能进行调整, 之后再进行出让, 深圳在上半年仅仅放出了6宗宅地, 然而金额和去年同比却是暴涨了364%, 并非是没有土地, 而是不再把处于郊区的土地摆上出让用的货架。

首先, 供应的地块具备相当的优质程度, 其次, 其不仅存在产业, 而且拥有地铁, 再者, 部分城市的地块甚至还有江景。

字节B站在杨浦, 前海南山于深圳, 未来科技城处杭州, 酒仙桥更新带在北京。也就是说, 房企所购置的并非土地, 而是未来5至10年高层次净值人群流入的确定性。

第三，举牌人高度集中。

上半年, 在拿地金额TOP100里面, 有74家是央国企, 其金额占比为85.1%。民企占比约10%, 并且只敢在杭州, 上海, 重庆, 做“小而美”。同时, 单宗地超过20亿以上的, 民企几乎不再参与。

核心区没有淡季

在业内, 大家普遍都这么觉得, 这一回土拍热所蕴含的真正意义, 其实就是资产分层正在加速进行。处于核心区域的不动产, 被再次定价而且成了类似固收级别的稀缺资产, 然而远郊的地块, 却依旧是靠着城投来进行托底, 要不然就是会出现流拍的情况。

在普通购房者看来, 那一线城市核心区域, 土地的价格已然将未来两年房价的下限给稳稳站住；然而远郊区域那些拿着钱观望的这种情况, 其背后的道理仍是行得通的, 就只因不存在受到万众瞩目的地王作为依靠。

于房企而言, 拿错一块郊地, 相较于不拿地, 会更具致命性, 在容错率为零所带来的压力状况下, 只能在优中再进行挑选, 宁愿去买价格贵些的地, 也绝对不会买错地。

7月, 土地市场呈现流火态势, 然而这仅能证实, 在淡季之中, 唯有核心区域不存在淡季状态, 而更多的其他地方, 说不定依旧处于冬天的状况。