在9月24日以及9月28日这一天, 北京和上海两个城市, 分别都官宣了关于新房销售的新的政策细节。在这些之后各个城市的相应的新政细节, 就马上要一个接一个地陆续出台并且正式落实到位了。

一直到今天, 在“828新政”被发布出来之后, 时间也已经过去了整整一个月, 在这个新政满月、相关的实施细则正在一件一件逐步落地实施的背景之下, 核心城市对于这些变化的反应是有一些出乎意料的地方。

从数据这一端来看, 一手房和二手房的销售情况都出现了同比以及环比双双上升的变化。

中泰证券地产组跟踪的38个重点城市提供的数据显示, 在上个星期也就是9月18号到9月24号这么一段期间之内, 一手房合到一起计算总共是成交了28417套房子, 这个数据跟去年同期比起来增长速度达到了10.8%, 就跟上个星期往前推一周期相比, 增长速度高达49.8%；紧接着来看, 16个重点城市的二手房数据也出来了, 它们加在一块儿合计成交的数量是20843套, 同比增速是9.1%, 环比增速也是9.1%；最后大家注意一下, 所有这些房源合计在一起的成交总面积达到了209.5万平方米, 相比于去年同期增速为9%, 相较于上一周同期增速则为8.8%。

也就是说, 周度一二手房销售同环比齐升。这也带动去化周期上升, 17个重点城市商品房库存面积18013.8万平方米, 环比增速0.2%, 去化周期160.7周。

从整月的情况来看, 中指的数据显示出来, 在9月1日到27日那个时间段里面, 一线城市的新建商品住宅的成交面积同比增长了百分之九, 尤其是北京和上海这两个地方, 它们的成交同比分别增长了百分之十八和百分之十六。

其中的重点20个城市二手住宅成交数量为10.4万套, 同比增长了4.2%, 上海的二手房成交量已经连续连续了7个月呈现同比增长的态势。

在上海这个地方, 再次出现了上千个人争抢买房的这种状况, 那些老旧、破旧、面积小的房子, 它们的价格也增加了。

上海属于这轮周期里表现排在最前面、非常突出的市场。在828新政生效以后那两个月的时间里, 也就是8月和9月这两个月份里面, 新开售的项目中会出现有非常多的人抢夺购买的现象——。

青浦绿城悦海棠分两个批次推出房源, 第一个批次里头的228套房子, 吸引了946组家庭来认购, 这个认购率算下来是大约415%；第二个批次共有281套, 累计收到的认购数量超过1200组, 认购率大约是427%, 并且两次的入围分数线都把之前的记录给刷新了, 现场的火爆程度确实不小。

位于嘉定的象屿金茂满嘉项目, 其市场表现非常突出。首先发布的第一批房源一共是115套, 认购率达到了410%。随后推出的第二批次房源有135套, 认购率为361%。在中秋节当天, 该项目的第二批次房源再次加推, 直接卖光, 这一成绩同样十分惊人。

在二手房这个领域方面, 上海存在某些处于核心地段的所谓老旧破旧且面积狭小的房屋, 这些房屋竟然出现了价格上涨的情况, 并且依然有人主动去争相观看。

根据相关报道的具体内容显示, 在上海市延吉中路这一位置, 存在着房龄超过20年以上的相关住宅类型, 从年初到现在为止, 其价格涨幅达到了5%到8%之间, 不过这类房屋通常属于较为稀缺的户型类别；另外还存在另一种情况就是位于隆昌路与海州路交界区域, 这里有一类建于上世纪70年代的小房子, 它们被房产中介工作人员通过连夜敲门的方式提出加价提议, 最终这些房屋是以高于原约定价格的方式完成交易并交付使用的。

但是, 上海楼市里面的分化情况也是特别明显的。就算那些诞生了红盘的板块, 里面也有新项目给出了高折扣以及高分销佣金也卖不好；而且还有项目是四次推盘三次取消摇号, 去化迟缓。

根据上海中原地产方面给出的判断意见来看, 在前8个月这个阶段里面, 上海市已经完成了筑底的这一步操作, 那么新房和二手房的价格在全国范围内都是保持领先水平的, 但是这种恢复的过程是带有结构性的特征的, 具体来说就是那些属于核心区域的比较新的房子, 还有面积比较小并且总价格较低的房子, 以及具备地铁或者学区这样强属性的资产, 是被大家抢购的对象, 相反地, 那些又老旧又大的房屋却是继续保持沉淀的状态而无人问津。

在北京, 又看到了那种一下子销售完的“日光盘”, 并且那些质量好而且很快就能拿到房子的准现房变得非常受欢迎。

在新版细则于9月24日正式发布并对外宣布之前, 北京的新房市场就已经在“8·28”这项新的政策推动下被一下子点火了。

比如就在9月19日到9月22日这两天集中开盘的项目当中, 湖映天青销售的296套房子全部都卖完了, 亦庄国贤府认购了408套, 金茂满昱也有117套被认购, 宸园139、熙悦京晏以及瑜海沄颂这些新楼盘也接二连三地入市销售, 龙樾璟序这个单独的楼盘官宣的销售量是664套, 在中秋假期的三天时间里签约数量达到了414套, 这创造了一周的成交冠军纪录, 而未来元著这个项目也是处于热销到日光的状态, 在9月27日的当天, 它在短短的两小时时间里成交额达到了15亿元, 并且把库存全部去化完毕, 去化率实现了百分之百。

现在很多人能一眼就看得出来, 准现房还有那些品质好的楼盘热度在一直往上走。凤凰网房产去实地走访过, 发现像融创壹号院、望京国誉府以及国誉燕园等这些具体的项目, 根据各个案场的置业顾问讲的, 在新政出台之后, 来看房子的客户数量确实增加了, 成交的数量也跟着提升了。

有一部分新推出的楼盘项目, 在开盘以后销售状况很好, 但是很快就把剩下的房子都卖完了，处于几乎不会滞销的状态, 于是打算调整折扣优惠的幅度, 有的情况是原本的优惠力度较大, 现在改成了九一折再往上变成九五折, 也就是少打折了, 还有一些项目针对那种比较热门、市场上很难找到的稀缺户型, 计划把总房价提高一百万元人民币。

另外也存在另外一种情形, 就是在新的房地产市场调控政策出台之前, 有一些新楼盘开盘后去库存的速度非常快, 卖得很好, 这些项目的内部有过讨论, 考虑要把之前给的一个点的折扣收回来, 但是这个讨论的结果目前并没有真正落实执行。

根据克而瑞发布的数据来看, 从9月21日到9月27日这段时间里, 北京的期房网上签约的数量达到了1320套, 总金额是98.7亿元, 其中有6个新开盘的项目占据了全市期房交易金额的65.3%, 再从9月1日到9月27日整个时间段内上市的项目数量一共有5272套, 这个数字已经超过年内每个月全月的总数了。

但是, 与此同时, 北京购房的人现在变得更加理性了。凤凰网房产发现了一个情况, 那就是中介方面反映说, 主动来聊所谓“现房新政”这个话题的人其实不多。这些人还是按照自己的实际需要去考虑买房的事情。

那些属于头部类型的房企, 他们在售的项目价格目前暂时保持稳定。而那些还没有拿到相关证件的项目呢, 则是会根据购房者能够支付的首付比例来决定给予什么样的折扣力度, 也就是说, 如果首付比例能达到百分之八十的话, 拿到的折扣就会相对更大一些。

杭州：次新房先热，有新房涨价

9月才刚刚开头, 二手房经纪人的朋友圈里面, 就差不多被钱江新城第二期的成交数据给霸屏了。其中还有人直接喊话说, 用了几天时间就把八月份整整一个月的成交量都给卖完了。因为这里既有新房在售, 又有大量的二手房扎堆, 钱江新城第二期从它刚出现的那天起, 就已经争议很多了。

总体情况是, 杭州贝壳平台那边的带看量到了八月底的时候出现了明显的增长, 也就是爬坡, 有经纪人说过话, 内容是最后一周的带看次数变多了, 这个原因有可能是天气慢慢变凉了, 客户更愿意出门去看房了。

进入到了9月份的时候, 就直接出现了明显的“探头”这样的现象。有一些从事中介工作的人员发表了看法, 他们认为在9月开始的那一周时间里, 通过贝壳这个单一平台进行的下定量已经达到了344套, 这个数字创下了从7月份到现在为止的最高峰值。

在其中, 在9月5日这一天开具了148单业务, 而在紧接着的9月6日又开具了196单业务, 因此连续两天的时间都维持在一个非常高的水平上。

在新房这一部分, “828”之后的那第二个星期, 政策的这些影响就直接到达了杭州的新房销售市场里面上来。那些原本热度还过得去、还在继续卖着的楼盘项目, 陆陆续续地迎来了一批又一批的客户群体。结果在一周的时间范围之内, 就成交了80多套房子。

尤其是天奕, 它在9月的第一周里面, 已经卖出去了超过25套的房子。这个情况发生的时候, 它正是因为使用了具备实景感觉的项目细节以及具有确定性的销售承诺, 所以才打响了涨价的第一枪。

除了天奕之外, 其他那些卖得特别火的楼盘也都蠢蠢欲动, 心里盘算着要大干一场。据大家了解到的情况来说, 未来科技城核心区的元序那个项目, 外面都传出了说快要涨价这么一种消息。在那个周末两天的时间里头, 这个项目里头至少就把六套房子给卖掉了。

但是在828新政的这个背景下面, 出现分化的现象是必然存在的, 因为只有那些能够实现接住确定性这一动作的投资项目, 才有可能获得爆发的可能。

广州的实际情况是, 热度主要体现到了咨询行为里面去, 而成交的情况则分化到了不同的领域之中。

在广州, 早于828这个时间点的时候就已经落地了所谓“穗八条”的政策, 并且把卖旧买新的补贴以及公积金提额先进行了托底, 后来在828之后又叠加上最长为40年的房贷政策, 这样一来置换群体的咨询量就出现了跳涨的情况。

不过凤凰网房产最近去实地走访了天河、白云、海珠等多个板块的楼盘和中介门店, 能够看得很清楚, 舆论热度很高, 不过在现实落地方面却存在明显的温差。

部分楼盘, 它们那所谓的高人气, 其实更多是体现在那些营销话术以及电话询问量上面, 而在正常的工作日里，售楼处里面的人气仍旧显得比较冷清稀少, 即便是到了周末, 面对那些现房里剩下的少量尾巴房源, 来访的客户数量也仅仅是零星出现罢了。

项目这块儿的情况分化的意思更直接一点。比如珠江花城那个76平米的小户型, 全部清掉只卖一个固定价格280万到290万。华润天河润府那个92平米的房子, 优惠完了之后只要400万到420万。这两种都是靠便宜的价格去换更多的成交量。保利滨江和著、越秀天悦云湖这些快卖完的尾盘项目，几乎就不肯降价了。\。

在二手房市场方面, 次新房屋的抗跌能力较强, 老旧小区的房子难以卖出, 而老破小的议价空间依然存在。

天津这个地方, 现在过来买房的人认购的数量是在增加的, 有一部分楼盘把价格给调高了。

在八月二十八日新政实施之后的第一个星期里面, 按照普睿的数据统计情况来看, 天津地区目前正在销售的房项目总共有二百四十八个, 这些项目累计接待了来访的客户组数为一万四千三百零九组, 这个数值相比之前的周期实现了百分之三点七的环比增长, 并且在这其中, 最终达成认购意向的客户组数为八百八十一组, 该数字同样也实现了百分之三点四的环比上升, 整个项目的转化率被确定为百分之六点二。

开发商那边做出的那些反应, 其实直接就能够看在价格标签上面。建投奥体誉院这个盘的价格上浮了百分之三。像体北金茂府、中交海河玺还有金地海河玖里这些项目, 价格也都是调涨了百分之二。创意之城这个项目也是略微上涨了百分之一。从核心区的那些楼盘一直到环城区域比较热的盘子, 涨价的这个名单正在变得越来越长。

就从供给这个方面来看, 在八月, 一共颁发了九十三张销售许可证, 有四十四个楼盘集中地获取了相关证明, 大概释放出了五十万平方米的供应数量。这件事被市场这边的人看做是最后一批按照老的规则建造的房子。

我们可以看出来, 整体的市场数据是有了一些提升的, 可是变量的波动范围实在是非常的大, 客户那边观望的情绪也还是存在的, 置业信心正在通过一步一步的方式去培育, 天津现在是从那种卖图纸的模式转变成卖实景的模式了, 金九银十这个时间段既是窗口期, 也是试金石。

在武汉这个地方, 有一些楼盘是当开盘的时候就被全部卖完了, 与此同时也有一些团队是在原地就已经彻底解散了。

在9月4日这一天, 武汉这个地方又推出了更多的新政策内容, 这里面包括对于新城购房行为给予1%的补贴金额, 同时也规定了可以按照月份来提取公积金的方式, 另外还放宽了异地贷款的限制条件, 甚至可以说通过网上签约这个环节就可以作为过渡期的入学依据。

现在, 我们把828新政加进去一看, 会发现武汉那儿有将近20个特别受大家欢迎的新楼盘, 都在集中办理取证手续。像武汉城建白沙嘉序、武汉城建天樾、南湖洪投蓝城·桂悦宏章、光谷地产珞喻首府, 还有光谷地产金地铂翠这一些非常热门的新楼盘, 全都出现在这个列表里面了。

特别是武汉城建白沙嘉序这个项目, 再次开盘就直接售罄了, 现场又出现了一百多人争着去买的情况, 稳稳当当地坐在了大武昌地区改善型楼盘代表作那个位置上。

但是，武汉市场这个地方的那种反差现象还有分化情况, 也是表现得特别地剧烈。

凤凰网房产了解到, 武汉这边有开发商把他们的销售团队直接在原地给解散了, 从项目经理到置业顾问, 一个人都不留；也有房企原本计划要去拿地, 但是突然之间就决定说是不拿了；还有楼盘本来是计划在下个月去拿证售房的, 可是现在却改口说要守着现有的房子盘, 暂停了所有的一切动作。

在武昌区域, 有好些个受到热捧的项目, 这些项目在前段时间已经上报了规划方案, 但是到现在为止, 还没有拿到预售许可证。对于这些项目的开发周期以及资金成本的计算与估算工作, 现在需要全部打乱然后重新开始核算一番。

有知情人士透露, 武昌某个项目里面原定是要在2026年9月2日去办理入职手续的置业顾问, 被直接通知别来了, 也就是说。还没正式上班, 就已经变成失业状态了。

现在大家觉得市场之所以有分歧, 主要是因为在普遍的那套预料和那些必须遵守的硬邦邦的条款之间发生了正面的冲突, 而针对这个问题, 人们都特别在意, 细则里面具体是怎么规定项目要达到竣工备用的时间点、贷款发放的节奏有多快、还有定金的比例占多少这些事项的。