在9月底的时候, 微信里面的情况是这样的, 那个曾经天天都在刷屏的“贷款中介群”, 此刻显得异常的安静，那些在助贷圈子里面经常说的, 像是什么黑户也可以办理贷款, 或者是能够秒批并且迅速放款, 又或者是贷款利率低到仅有2点几这样的宣传语, 现在全都不见了, 整个圈子都像是集体闭上了嘴巴一样。

在这些变化产生的背后, 其实有一把叫做监管的刀子, 它是直接砍在了获得客户的那个入口之上的。从2026年9月30日那个日子开始，《金融产品网络营销管理办法这件规则就会正式开始实行下去的。

这个办法里面提出的要求, 可以说是非常严格并且过硬的, 它明确规定说, 除了那些金融机构以及第三方的互联网平台之外, 其余的任何组织或者个人, 都是不准去开展或者变相去开展对于金融产品的网络方面的营销活动的。

换个说法来讲的话, 贷款中介这种角色是可以担任渠道功能的, 但是不可以充当喇叭的角色, 他们可以帮忙去为银行寻找客户资源, 但是不能再拿他们自己的名义到处大声叫嚷说我能够给你们发放贷款。

对于普通百姓来说, 有一条在过去阶段里面, 属于非常隐秘的、关于加杠杆的操作路径, 这个路径正在从源头上被切断。所谓的操作是什么呢? 是说去找一些助贷的公司, 去办理几笔叫做信用贷的消费贷或者经营性贷款。

然后通过一个过桥的动作, 把这些凑到的钱作为首付。再用按揭的方式来盘活自己的现金流。这种“首付不够中介来凑”的玩法, 现在来看是越来越行不通了。

助贷公司——“首付凑钱”的灰色链路

在早几年房地产那种火热的状况当中, 使用首付贷以及过桥贷还有装修贷和经营贷款这类方式来购买住房的现象, 并不是什么稀奇古怪的新鲜事物。

购房者在支付首付的时候, 如果资金差着二十万元钱，房产中介就会跟客户说这一点小问题没得事, 他会主动地去帮忙客户匹配一下某一个银行提供的信用贷款产品；如果是差了五十万, 那房子就更便宜买不到手了, 这时候中介会建议客户再去办一笔消费类的贷款, 只要把银行的流水账目给走通就可以了；要是在此之前客户名下自己有一家公司, 手段还可以更丰富一点, 能把之前的借款包装成经营贷来使用, 操作流程一般是先用过桥资金把房子拿下来, 等正式的按揭贷款批下来以后, 再把前面那段借过来的钱给还掉。

在整个这个完整的利益链条上面呢, 房产中介、专门的贷款中介、助贷服务平台、小额贷款公司以及提供担保服务的公司, 这些人每家每户都占着其中特别关键的一个环节和位置。

助贷公司最拿手的那一套, 压根就不是什么风险控制能力, 而是把购房的资金包装成日常消费用途, 或者是经营需要, 再不然就是周转资金, 这些名目听起来都冠冕堂皇。他们又会把那些原本高得离谱的利息成本, 给硬生生拆开, 然后分别挂上所谓的服务费、还有会员费以及担保费的标签。

至于银行明令禁止的那些贷款用途, 他们则会在准备材料的过程里, 做得看起来跟真实情况一模一样。最后的结果是什么呢, 是购房者顺利拿到了房产, 银行收到了按揭贷款, 中介稳稳当当地赚走了佣金, 而真正被隐藏起来的风险, 却是被塞进了普通居民的资产负债表里面去了。

这种模式之所以能够存活下来, 其实是靠着三样东西撑着的, 这三样东西具体就是朋友圈可以发、话术能够编出来、成本能够隐藏起来。但是现在的状况是上面提到的这三个方面全部都被监管机构盯上了。

事实上, 从去年10月开始落地的“助贷新规”, 监管层面就已经直接约束商业银行了。互联网助贷现在要采取名单制管理的方式, 核心的风控能力不允许被外包出去。

平台方面不能胡乱收取借款人的息费, 那些增信费、担保费以及服务费, 都必须计算到综合融资成本里去。银行方面, 也不敢再随便把获客工作外包给那些来路不明的中介了, 助贷平台如果想“倒卖流量”, 那就得先通过银行的白名单这一道关卡。

后来, 在2026年8月1日那一天, 开始实施那个叫做《个人贷款业务明示综合融资成本规定》的规则, 这份规则里面写得很清楚, 如果你要去办理个人贷款的话, 你就必须去仔细看那个名字叫做“综合融资成本明示表”的东西, 不管是什么利息, 或者是分期费, 还是担保费, 或者是增信费, 亦或是逾期罚息, 这些所有的费用都得换算成年化利率的形式出来, 而且得在所有事情确定之前就让大家都提前知晓。

这也说明了一件事情, 那就是过去助贷中介那边讲的那个话，说月利只有几厘, 并且没有其他的费用, 这种状况现在是不允许存在了, 所有那些曾经藏在底下的成本, 都必须摊开在阳光下给人看。

对于买房人来说, 之前为了凑齐首付而借来的那种信用贷款, 其总的年化利率其实并不低, 再加上每个月的按揭还款, 这两笔加起来付出的代价是非常高的。

此次发布的《金融产品网络营销管理办法》, 将“个人发贷款广告”这一行为直接界定为违规行为。根据相关规定, 非金融机构的从业人员不得利用朋友圈、短视频、直播以及公众号等平台, 以变相的方式来营销贷款业务。

同时, 严禁使用“秒到账”、“低门槛”、“低利率”和“无成本”等词汇或表述来对借款人进行诱导。对于多层转委托、套娃式导流以及API隐形导流等情况, 监管方面已经明确予以叫停。此外, 所有跳转操作都必须跳转到金融机构自营的平台之上。

这三道政策是叠在一块儿发挥作用的, 里面的逻辑看得是非常清楚的, 也就是说在银行这一端是不能够胡乱进行合作的, 在成本这一端是不能够胡乱去进行包装的, 而在流量这一端也是不能够胡乱地去大声招摇和叫喊的。

高杠杆买房彻底被阻断

监管为什么要顺着助贷往下打击, 其内在逻辑在于, “贷款中介”以及“助贷平台”, 再加上所谓的“首付凑钱”, 最后导向“按揭买房”, 这一条完整的链条, 本质上是把隐形的杠杆给加到了房地产的身上。

一套房产的总价值高达五百万元人民币, 按照三成首付来计算, 购房者需要支付的第一笔款项是一百五十万元。可是这位买房人实际兜里只掏出了一百八十万元钱，多出来的七十万元缺口, 是被强行用信用贷款、经营性贷款或者是过桥资金这些渠道给填补上的。

乍一眼看上去，房子的首付比例是百分之三十, 但实际上他用来凑首付的自有现金部分只有总房款的百分之十六不到。到了后面还款的时候, 这人不仅要按时偿还银行的按揭贷款, 还得把前面借来的那些贷款给还回去, 除此之外还要额外承担中介服务费、担保费用以及过桥期间产生的高额利息。

在房价持续上涨的那段日子里, 这种做法似乎还能说得过去逻辑也合理；但是等到房价开始横盘不动或者出现下跌, 同时个人的收入来源又不稳定, 银行贷款的利率还在往上抬头的当下, 资金链断裂导致最终的房子被银行收回断供, 这就会像多米诺骨牌一样引发连锁反应。

更让人头疼的地方在于, 有人伪造资金的具体去向。用做消费的贷款去买房子是不行的, 用经营企业的贷款去买房子也是不行的，以及使用普通信用贷款进入楼市的情况, 这些全都是政策所明确规定的禁止行为, 是绝对不能触碰的红线。

可是, 在以前的时间里, 只要中间人随口说一句“在申请文件的时候不要写下是为了买房购买”, 就能轻易地避开相关部门的监督和管理。

目前的情况是, 银行在贷后进行检查的时候, 成本非常高, 而那些提交上来的材料又非常漂亮、看起来非常完美, 结果资金就不知不觉地流进了开发商的账户里, 这件事的风险根本不在中介机构身上, 同样也不在于那些助贷公司身上, 而是实实在在隐藏在购房者的资产负债表里面, 还有整个银行的不良贷款率数据之中, 以及地方性的金融系统内部。

因此, 这次的监督管理行动, 并不是仅仅针对贷款广告这一单一情况进行处理, 而是将整个属于房地产杠杆灰色地带的产业链, 全都实施了封堵措施。

以前那些从事中介工作的人会打来电话, 问首付缺口在哪里并提供三个银行账户的渠道方案, 声称月利率低至三厘通过包装手段就能顺利获批, 表面看来这是紧急救援, 实际后果是将未来三到五年的现金流量作为抵押代价, 而目前中介群体已经彻底沉默, 他们的社交媒体宣传内容也变得一片清白, 这让购房者获得了一个可以冷静进行财务核算的机会, 需要逐一确认首付资金是否完全属于自有资金范畴, 评估包含住房按揭月供和信用贷款月供在内的总支出是否已经超出家庭收入总数的百分之五十以上, 并且在假设房产市场价格没有发生上涨的情况下重新权衡增加杠杆融资行为是否在根本上具备经济合理性。

对于那些真正打算自己住的, 并且首付钱是真的、收入还很稳定的人群来说, 这个市场会变得更为干净整洁, 而那些想着靠七八笔贷款把凑出来的首付拿去用, 还想靠着还月供的循环方式继续投入, 甚至动用到经营贷这样的资金来炒房的人而言, 他们所走的这条路子, 基本上已经没有了通行空间。