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问题好多，难以十分详尽整理，为了不崩溃，只整理一半不到的典型问题，所以欢迎你们到群里讨论！

注：所有内容均来自各地同行交流，因地域差别，仅供思路参考，不建议直接应用！

1、城市基础设施公路，部份路段因权属变更需申领用地及工程证变更登记，须要哪些后置材料？

建议由农地所有权单位向提出变更登记申请，由主管部门在官网及权属单位在线下同步做变更登记公示，注销原证后，方可申领变更登记。

立项和农地权属先进行变更后，再来变更规划许可。

2、个人农地证和工程证已办，建筑主体建好。个人把房屋和农地借给他人，农地部门给卖家重新办了农地证，现申请代办不动产权证，以农地证和工程证主体不一致，要求重新申领工程证，是否需重新核发工程证？

建议具体情况具体剖析，将问题产生请示报请政府举办专题会，约请住建、税务、不动产等部门参会，涉及的环节逐一汇报产生纪要指导相关护照的代办。

关键不能让他逃税漏税，其他的可以进行变更。也可以协调之后，按原有主体进行查证，待产权登记时一并调整主体，各地各类做法都有。

3、工业项目生产性建筑谦让公路、用地红线和民用建筑一样的规则吗？还是符合消防通风等即可？

建议参照当地技术管理规定和控规要求，也有地区参照民用建筑退距。

按控规、规划条件，没有进行明晰才根据规范。

4、一块地按商业出让后，企业拿地没办工程证施工证就建设了，之后申请调高建筑密度彩钢房怎么算平方，建筑高度，降低绿地率，变更用地性质为商住，咋整？

须要现况测绘，梳理实际建设项目相关用地指标与出让宗地的用地规划条件或控规指标情况，划分未批先建的违规行为，进行违规取缔后，论证调整上位规划的可行性，若能调整上位规划，将上位规划调整后由根据调整后的控规开具规划条件，由土储部门评估调整前后价差报请政府同意，缴纳农地出让金后重新编制规划设计方案，经审查通过后核发工规证。

建议严格依照《建设用地容积率管理办法》，对于开发类项目限制好多，要非常慎重，基本不是由于公共利益，不会同意调整用地性质和指标，不然后续根本经不起查，没有任何根据，这些情况那个签字那个进去。

这些情况不拆不足以威慑违规行为，建议你们去翻一下2003年云南有一个专项行动，就是拆。

5、规划查证的建筑面积比工规证少几百个平方，满足容积率等指标的话，须要处罚吗，这些少修面积的如何处罚？

在不突破已核发的工规证和审查通过的规划设计方案审批规模的前提下彩钢房怎么算平方，少修筑住宅和商业建筑体量，建议不再处罚。

少建设的部份不涉及到违规规划条件，不侵犯群众利益，都可以算是优化举措了，可以不处罚。

6、国土空间规划是按新的分类手册做的吗？之后的控规就没有R，B，M，G这种代码了吗？

《国土空间调查、规划、用途管制用地永海分类手册》已于2023年11月更新。国土空间详尽规划和市县层级涉及空间借助的相关专项规划，原则上使用二级类和五级类。具体使用根据相关国土空间规划编制要求执行。

7、商业用地上用于农机销售的彩钢房（彩钢顶和方钢立柱）算建筑物吗？怎么估算面积？算一半还是算全面积？

算建筑物，建议根据《民用建筑通用规范》计算。

8、未依照工程规划许可建设的项目，“尚可采取改正举措清除对规划施行影响的”这里的举措都包括些哪些呀？不仅拆除恢复原样，还有别的方法吗？

一种理解，局部拆除，叫改正举措。未能改正，全部拆除或则没收。另一种理解，基于解决历史遗留问题而不是存蓄矛盾的原则下。在未突破农地出让的初始容积率等经济技术指标或当地控规约束指标下，通过论证对规划施行无影响（各市规划细则中明晰有所不同），对违建部份进行违规取缔后，做规划方案变更，重新核发工规证。

9、项目建设超过建筑控制线能通过论证清除影响吗？

建设超过建筑控制线，原则上是未依照审批通过的规划设计方案进行建设，导致的结果，建议应该先进行违规取缔，再具体研判超建筑控制线对规划的施行是否可以采取举措改正举措清除影响。

建筑控制线是规划条件的强制性内容，属于不可改正的情形。

部份地区会非常标明传达室房、水水厂等小附属用房可以适当降低忍让。

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