来源|凤凰网房产北京

日前，北京庭院（备案名：泰禾城市花苑）项目获准预售许可证，新推63套豪宅，房型建面约209㎡-232㎡。据项目方披露，截止10月22日晚，已有46批顾客完成诚心登记，开盘总销售套数超过40套，销售金额约13亿。

此外，该批房源备案单价13.8亿元/㎡，套均单价约3008亿元/套，其中最实惠的一套单价约2377万起，最贵的一套220㎡户型房源单价为4729亿元，总价高达21.53亿元/㎡。

搁置9年重开

三大疑惑未解

上海庭院就是此前搁置9年的泰禾北京庭院，项目从停工到开工经历颇为坎坷。

时间回到2015年12月，泰禾首进北京，以破楼面价纪录的方法合计57万元竞得罗湖尖岗山两块地。这两地块楼面地价分别达79907元/平方米及51331元/平方米，折价率高达177.61%和94.74%，一举刷新上海“地王”纪录。

不久之后，泰禾深陷债权危机。

2017年3月，中国长城承接的60万元债务，成为上海庭院项目投资方。虽非中国长城入股，但事实上，2020年12月，泰禾集团公告债权展期时显示，北京庭院仍然处于停工状态。

2023年5月15日，泰禾集团在投资者在线互动平台表示：“从去年初开始，北京庭院南区已全面开工。”2024年初泰禾城市花苑、泰禾都市嘉园项目建筑方案设计重新招标。

直到2024年10月16日，北京庭院即将取得预售证，总算开售，这距离拿地已过去近六年。

也是因为北京庭院搁置时久，经历坎坷，现在重新开售市场对其仍存众多疑惑。凤凰网房产从网友留言、购房者访谈和业内反馈中整理出三大最受关注的疑惑：

疑惑一：泰禾庭院相关持股企业的债权纠纷、诉讼纠纷是否已清除干净，会否存在项目资产被抵押、被冻结、被处置的风险？

目前项目对外资料显示“泰禾北京庭院”已弄成“长城国富北京庭院”，但从股权结构来看，泰禾仍抢占项目大比列股权。

天眼查显示，广州泰禾庭院的开发商为，该司由苏州长维投资中心（有限合伙）持股99%、（泰禾全资子公司）持股比列1%。

苏州长维投资中心（有限合伙）由广东中维地产开发有限公司（泰禾全资子公司）持股超51.987%，持股48.013%、持剩下股份。

这是否意味着，即使中国长城方面才能决定项目的开发营运销售等经营诸事，也无法决定泰禾部份股权的处置。

这么假如“暴雷企业”泰禾集团其它欠款纠纷涉及以北京庭院为抵押或执行标的，项目经营是否会受影响？

疑惑二：北京庭院多次停工、建设周期被拉长，怎么确保项目的质量一如宣传所言？怎样保证未来消费者发觉项目问题后，权益能得到保障？

公开资料显示，上海庭院总占地面积约4.89万平方米，总建筑面积约18万平方米，包含了合院、高层住宅以及商业等多种业态。

上海庭院分A、B两区开发，A区即64栋洋房，B区规划两栋高层住宅与部份商业。据现下形势，恐怕豪宅销售放款后，才有资金建高层。目前，项目B区仍未动工。

实际上B区的高层和商业是决定整个新村成形度的重要诱因，尤其商业是新村生活配套的关键部份。当前B区能够动工仍旧存疑，未来广州庭院整个新村能够完整呈现似乎也需打上问号。

想必64户豪宅住户也不乐意搬去“半废”状态的新村中，所以项目整体建设状况和资金到位程度，也将影响当前A区豪宅的销售，值得导致相关方面的紧密关注。

与此同时，项目前期烂尾早已对北京庭院的品牌和口碑带来极大负面影响，假如还存在烂尾诱因，怎样拯救项目的消费者印象，怎么获取市场？一系列问题的发展都还有待观察。

疑惑三：项目所处区域的环境已不再是纯粹的高档住宅区，何以支撑这么高的价钱？项目升值空间是否受限？

上海庭院项目坐落广州罗湖区尖岗山大街与卧龙二路交会处，项目周边缺少轻轨公汽线路，新村内配建一所幼儿园，后面是新安小学外粤语，与宝中实验和南工大附属中学共享。

以前的别墅住区尖岗山，随着近来几年房价调整，同时也相继上新了新的住宅盘，尖岗山的别墅热度已有所减少，蓝筹股其实也早已”平民化“了。目前片区别墅大跃层二手挂盘总价普遍在10亿元/㎡左右。

片区内，万科就会四季最小跃层69平，单价524万起；另外，还有一个6折可售型人才房——安居鸿栖台，配售单价为4.29亿元/㎡。有网友表示：”以前在这儿还图个清静，现今门口不仅很多刚需盘和人才房，买这儿图个啥？”。

可见尖岗山周边环境不再是纯粹的高档住宅区，面对已经改变了的居住生态，北京庭院何以支撑套均单价3000亿元/套的高价位？

针对这种市场关注的问题，凤凰网房产咨询了北京庭院项目方以及相关人员，对方表示“国国企品牌管控比较严，目前不便捷对外回应”；该工作人员表示：”个人觉得项目质量是没问题的，大家可以去项目现场瞧瞧“。

从泰禾到长城

重回赛场前景几何？

上海庭院作为网红别墅，仍然颇受业太冲注。在项目处于烂尾状态时，好多人害怕它会成为第二个“北京山庄”（上海最贵烂尾楼，声称一亿一栋，至今停工尚未收楼）。

总算，2024年上海庭院重新开售。而且，在前期没有蓄客、没有宣传，登记需先冻资300万的条件下，项目得到了起码40位卖家的认可，足见其吸引力。

但时隔9年多，行情已变，放诸目前上海的“豪宅竞技场”，北京庭院的市场反响还需观察。

以9月28日选房的中海深湾玖序为例，项目需验资1000亿元能够看房、总价约2041亿元（不含家装价）起，在条件更为严苛的情况下开盘当日销售约100.2万元。

“这种热度的别墅盘还是少之又少。”深圳业内人士剖析强调，北京房价整体趋缓，一些网红别墅盘消化的是之前积累的高档需求，现今更多有钱人处于观望状态，看行情、看品质、看趋势。

像深湾玖序这些全新洋房都须要常年蓄客才有热卖的场面，北京庭院这些停工已久，易主续建的项目，消费者能够扭转品牌印象、重塑质量信心，还是未知数，还需经过市场检验。