5月刚刚过去, 核心城市的二手房市场, 呈交了一份成绩单, 这份成绩单让人惊喜。

北京二手住宅网签数量为一万五千八百套, 和同比内容相比增长了百分之十一点八, 连续三个月超过一万五千套, 创造了二零二二年以来五月的最高纪录；上海成交数量超过两万八千套, 同比增长了大约百分之三十一, 刷新了近六年同期的纪录；深圳一手和二手住宅合计成交数量为一万零七十九套, 近十四个月首次突破一万套, 其中二手房成交的平均价格达到每平方米六点零八万元, 环比上涨了百分之五, 经过多月之后再次回到“第六条字头界限范围”；新一线标杆城市杭州二手房网签数量为九千零八十七套, 同比大幅上涨接近百分之十八, 也创下了近五年五月的最高纪录。

和以往年份在“金三银四”过后迅速降温不一样, 今年的热度是从3月开启一直持续到5月, 重点在于20 城的二手住宅成交同比增长了19.3%, 并且增幅仍处于不断扩大的状态。

更值得予以留意的是, 在这一轮的放量情况当中, 几乎不存在任何全新的具有重大影响力的刺激性政策（除了深圳于4月底时有过微小的调整之外）, 它更加类似于一种历经多年被压抑之后所呈现出的自发的修复形态: 买与卖的双方最终寻找到了彼此能够相互接受的平衡状态。

月供约等于房租，年轻人出手了

近两年, 在中介圈子当中, 流行着这样一句话, 那就是“当月供跟房租没有差多少的时候, 大部分人都会去选择还月供”, 而这一点在数据方面得到了验证。

拿杭州市区某个老小区来讲, 有套 64㎡的两居室, 售价在 130 万至 160 万元之间, 首付三成大概得 40 多万, 要贷款 90 万元, 30 年期的等额本息, 月供大约 4000 元出点头；而相同户型在市场上的租金大概是 3500 元元。对于月薪还可以接受的年轻夫妻, 怀着“每月多付出几百块, 资产便能归自己了”这样的心态, 会优先做出买房这个选择。另外一方面, 租房子会面临搬家、租金上涨以及房东收回房子等具有不确定性的因素, 这就更强烈地刺激了促使买房的心理。

来源：视觉中国（资料图）

符合这样逻辑的情况, 在全国许多不同地方反复地上演着。按照中指研究院给出的数据来看, 在2026年1月开始一直到4月这个时间段里, 上海总价在300万元以下的二手房成交数量达到了4.9万套, 按照与之前相比的情况是同比增长了41%, 其成交占比达到了58%, 和2025年对比是提高了8个百分点；关于北京、深圳, 它们的这个比例也分别有大约6个百分点的提升。

多位经纪人反映, 带看转化率的提升, 常常是在客户的手掏出手机, 完成了月供与房租差额的计算之后的那一刻出现的。

历经连续数年的房价调整, 以及利率下行情况出现之后, 新增房贷利率进入到“2”字头时代, 部分低总价房源的持有成本已经做到靠近乃至低于同品质的租房支出所具备的值, 刚需客群就此从“永远在等更低”这种状态转变为“现在可以接受”。

当然, 这波行情存在另一面, 那就是, 价格回调幅度要足够大, 如此, 才能使总价跌入买家接受的范围。

不少中介表达称, “这一回‘以价换量’的逻辑未曾改变, 关键在于哪些板块能够率先达成调整到位的状态”。

深圳二手挂牌的平均价格, 相比之前一个环比时段呈现出微微跌落的态势, 不过成交情况朝着低价且优质的房源方向集中, 其均价回到了“6字头”；北京、上海部分“老破小”房屋相较于历史上的高点回调了20%至30%, 但这反而把首次置业的需求给激活了。需要注意的是, 北京、上海的挂牌数量相较于去年的高点已经回落了14%至21%, 这意味着极具性价比的“笋盘”房屋在被快速地消化之后, 后续要是价格反弹得过快, 成交量能不能够维系就会打上一个问号。

由此可见，此轮回暖呈现明显的结构化差异。

源自北京以及杭州的成交情形而言, 低总价小户型大幅度降价促使成交, 改善需求依旧在观望, “卖旧买新”置换链条尚未彻底打通。

上海存在着刚需客群, 其中刚需客群占据了六成, 然而, 在众多房源中, 300万～900万的改善及高端房源, 其占比在悄然之间得到了提升, 并且, 置换链条也初步被激活了, 与此同时, 量价呈现出了齐稳的微弱苗头。

4月底出台了优化核心区域限购政策, 深圳受益于此, 同时还有公积金提额政策催化, 最终新楼盘来访量、成交量在核心区域双双上升, 改善型购房者入市意愿则明显增强。

不容易看出来, 这一波行情并非是投资需求的回流表现, 然而却是受到了低总价的吸引, 同时也受到了低利率的影响, 并且是被可接受月供的这种筛选条件所牵动, 刚需才是绝对的主力。

热度能否持续？看三个关键

首先, 笋盘消耗殆尽之后成交量能不能保持住呢? 要是那些具有性价比的房源被抢购一空, 业主把价格撤掉或者突然大幅涨价, 刚需群体进入市场的动力就会减弱。从以往的经验看来, 那种靠降低价格来换取销售量的模式, 在价格极低的楼盘全部卖完之后, 常常会面临销售量减少的压力。

第二, 改善需求啥时候承接呢? 唯有“卖旧买新”的链条顺畅, 也就是二手房卖掉带动拿着置换想法的人再次购买, 市场才有希望从微弱的复苏朝着中期的修复转变。当下只有上海初步呈现出了迹象, 其他城市还需要时间。

首先, 来看季节性这一方面, 以及对于未来的预期, 在过去的年份当中, 6月和7月, 一般情况下属于传统的淡季时期, 在此期间带看量, 有可能会呈现出环比回落的状况；然而要是价格能够维持横盘, 且政策端也不存在负面的逆转情况, 那么“刚需基本盘加上局部改善”这种态势, 有希望让核心城市的成交量, 相比于2024年到2025年, 再次提升一个层次。

有所谓一位较为年轻之人, 于完成签约这个行为之后, 发送了这样一条朋友圈动态曰: “最终居然有那么的一束光打亮的是专为我而设的。”而与之同时于同一张详细售卖合同之上进行相关签字举动的另外一方, 乃是将价格降低了十六万数额的售卖之人。

普通的人不一定懂得宏观层面的数据, 然而却凭借自身的行动去完成了一回针对于房子的全新层面的理解, 那便是房子最终是会回归到居住的属性上去的。