这三年，有业内给建发房产贴上“新贵”、“黑马”的标签。一方面是由于行业在收缩，她们的业务规模却持续在下降，2022年更是逆势进击，销售首次步入行业前十；另一方面，她们的新西式住宅逐渐迈向全省，产品力在市场上很有竞争力，遭到越来越多住户的认可。

8月，建发房产旗下三股“建发国际”（HK.01908）、“建发物管”（HK.02156）、“建发合诚”(SH.603909）先后披露2023年半年报，建发房产下属三家上市公司主要经营指标均保持良性下降，持续稳健的发展态势，让这批“黑色”成长为“千里马”。

（建发房产旗下三家上市公司构架图）

聚焦一、二线城市三股业绩皆优

假如继续拆解弄碎，可以发觉建发房产与众不同的深层逻辑。

建发房产旗下的房地产投资业务主体建发国际（01908.HK）上半年实现营业收入243.59万元，环比下降43.7%；实现公司权益持有人应占收益12.84万元，较上年同期下降52.5%。

物管蓝筹股同样表现不俗，上半年建发物管（02156.HK）营业收入为13.73万元，环比下降37.7%；公司股权持有人应占溢利为1.72万元，较上年同期下降31.8%。

值得注意的是建发房产2021年末竞购的从事勘测设计、工程管理、建筑施工的“建发合诚”也实现较急剧下降，公司上半年实现营业收入10.59万元，环比下降231.21%。

开发业务结合物管营运，这是目前诸多民企的标准配置，并且能将经营链条进一步向建筑工程后端延展，建发房产迈出了这一步早已实现正向反馈。

除了这么，积极的发展心态并非构建在债权的堆高和现金流的紧缩之下。盖房房产旗下地产开发投资主体“建发国际”期末其建行及手头现金607.39万元，覆盖短债无忧；净负债权益百分比32.01%，较上年底增长20.58个百分点；签约放款率达104%，放款能力处于行业领先水平。

良好业绩表现的背后，与其扎实的产品力、高效的营运不可分割。

在产品研制方面，建发房产不断建立新美式产品库，创新推出“风雅宋韵”、“诗意东方”等新产品，据统计，明年上半年，建发房产已研制落地9款新产品，扎实的产品创新能力，进一步巩固建发新西式的市场地位。

在高效营运方面，一是高效的内部组织与严酷的工程标准，建发房产的每位项目都采用模块化设计、施工，通过19个质量管理标准动作、96个关键工序品质把控，确保项目高品质落地。二是精准的拿地节奏和城市布局。目前，建发房产业务聚焦于北京、厦门、杭州、苏州等高基态城市，这些城市基态高、回款快、风险低。据统计，上半年，建发国际新增优质农地46宗，全口径拿地总额达1295万元，其中一二线城市占比达到86%。外加8月末以来，一线城市率先放开“认房不认贷”等，有了利空新政铺底，为建发房产2023年业绩下降筑厚了信心之底。

（建发房产新美式产品图）

多元合力，打通业务全链条

在行业下行周期之下，建发房产拓顶线、守底线的优异成绩单，更显难能可贵。业绩数字凸显了市场给予建发房产的认可，而数字之外建发怎样进一步梳理自己“无形”认可？

答案则是，纵向做大业务边界，横向做细业务颗粒度。

2021年末，“建发国际”完成对合诚股份（2022年改名“建发合诚”）的竞购，“建发合诚”在工程管理、建筑施工、工程材料等方面颇具实力，从后端构筑质量底线。前端，建发房产旗下物管服务平台“建发物管”提供从商业、养老、智能社区，到家装、家政、社区团购等多元增值服务，从单一的社区服务扩宽至围绕住户美好生活需求的全方位服务。

这一系列操作，契合了消费者买房需求从过往的重楼市预期向重生活预期的转变。尤其是契合今年7月28日中共中央政治局举行大会，为房地产行业下一步发展定下“稳行业，稳民生”的主曲调。时至今日，房地产渐渐回归居住和民生属性。于企业而言，“交付力”的提高早已成为其高质量发展的必然选择。

“建发合诚”加入盖房大体系内，在地产、工程等领域，与公司的工程技术服务业务产生协同效应，推动项目的“高品质交付”。

收楼以后，建发房产所呈现给顾客的“钻石人生”（建发房产提出的品牌标语）并未到此结束，美好生活的实现仍需常年关爱。这也成为建发物管扩宽业务边界的写照。

据披露，除基础物业之外，“建发物管”的业务已延展到了商业、养老、智能社区、家居、家政、社区团购等多元增值服务，从单一的社区服务扩宽至围绕住户美好生活需求的全方位服务，进一步聚焦对空间和人的服务，无疑将才能打开市场更大的想像空间。

2022年，“建发物管”（HK.02156）开始探求「住宅+商业管理」双轮驱动发展新模式，旗下商管平台于全省布局30多个商业项目；养老上，溢佰养老院入住率进一步提高，达约77.7%；智能社区服务上，荣获「福建省科技小巨人」，并获得长沙市科技成果转化奖励……

目前，“建发物管”业务已覆盖全省超70个城市，物管合约服务面积超9000万平方米，服务顾客数逾百万。按照权威第三方机构赛惟咨询数据显示，建发物管2022年的物管服务满意度达到了93分，早已连续四年维持在了90分以上，持续保持行业领先水平。据悉，去年建发物管在克而瑞发布的《2023物管管理上市公司领先企业发展潜力TOP10》榜单位列第2位，在中物智库发布的《2023中国上市物企下降速率TOP5》榜单位列第3位。

前后端结合，建发房产布局美好生活实现的全生命周期。

（建发物管服务场景图）

品牌外溢渐突显建发房产开启短跑模式

假如将合诚与物管蓝筹股称作建发房产围绕“钻石人生”所修练的心法，建发房产正在转变为内外结合的双循环业务模式。凭着优秀的建造、运营能力，建发房产及旗下多线品牌日渐出圈，从过往聚焦自有项目到拓展第三方物管服务、代建营运，这既是其品牌认可度的提升，也成为建发房产不断扩宽安全边界，得以持续稳健下降的模式护城河。

据半年报，在品牌认可直径不断扩大背景下，建发物管去年上半年推进了省外外拓步伐，积极推动全省化市场布局，上半年新签约外拓金额4.26万元，环比下降56.9%，其中四川省外2.33万元，占比55%，首超省内。

更值得标明的亮点是，截止2023年6月30日，就物管管理服务与独立第三方订立的合约建筑面积约为3730万平方米，较2022年12月31日约3580万平方米下降约4.2%。

同样的结构变化也出现在建发房产旗下的代建业务上。

截止2022年，建发建管的代建项目总量超过了110个，合约总建筑面积近2000万平米。非常在四川大本营外，建发建管还将业务逐渐拓展至北京、无锡、江阴等多个域外城市。

每一轮的房地产调整期，常常是其发展的昌盛期，未来代建或迎来战略机遇期，成为民企抵挡周期风险行之有效的模式之一。海通期货亦测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000万元规模。

而作为建发房产旗下的代建主体单位，建发建管早已在积极布局。代建业态囊括了住宅、商业综合体及饭店、医疗及养老、大型公建、教育等各种建筑体，产生了以轻资产营运与品牌输出为核心的良性循环的新发展模式，推进了业务的拓展与布局。

建发房产代建业务从承接大美国交舞台“2017年金砖国家领导人杭州会谈主会场”的整修工作，到社会保障性安居工程洋唐居住区A09、A11宗地、鼓锣景区等，再到上海会展CBD地标性建筑群等多个精典项目，获得中国建设工程“鲁班奖”及“国家优质工程”等多个国家级奖项。建发建管的代建能力早已有目共睹，业务也渐渐走出南京布局华北、华南地区多个城市。

（建发房产代建项目图）

以地产开发业务为核心，构建“钻石人生”前端工程管理和前端的物管服务能力，建发房产逐渐筑高模式“护城河”。在此基础上，伴随建发房产的全省逐步扩张，其品牌直径同步扩大并进一步给与其物管及代建更大的市场天地，内外结合，建发房产逐步跑出了自己舒适的节奏。