经济观察网记者陈月芹当诸多开发商和物管公司匍匐在地时，在2024年的尾声，万物云（2602.HK）在北京举行了一场睿见峰会。

通过这场活动，万物云有太多话想讲，一方面通过媒体交流会，集中汇报各项业务的新进展；另一方面，5年前的12月12日，万科物管竞购戴德梁行大中华区业务，刚满5岁的中外混血儿万物梁行须要一个现身的机会，告诉外界“我又长高了”。

从1990年服务的第一个新村北京天景嘉园开始，万科物管的身分从万科集团所开发新村的“大内管家”，一步步弄成服务涵括住宅、商业乃至一座城市公共区域的综合型物管公司。

就在2024年11月，万物云还竞购了万科集团持有的上海新唐万科广场、上海光合新座的股权，通过以资产抵预收账款的形式，“万物云也弄成有资产的人（公司）了”，万物云监事长朱保全说。

朱保全作了题为《十年》的主题讲演。对万物云来说，2014年是个重要的节点——历史上，万科物管只服务于万科地产，直至2014年12月17日，万科集团批准了万科物管可以迈向市场，由此万科物管如脱疆野马冲入全省市场，才有了六年后的明天。

这六年，万科物管全面对标北美物业大鳄FirstService，从它头上见到了物管公司不应局限于住宅物管，还有商业物管、多元服务、金融服务等可能性，由此渐渐产生了自己的“家谱”和六大品牌：万科物管（住宅物管）、万物梁行（商业物管）、万物云城（城市服务）、朴邻和研选家（资产服务）、祥盈企服（企业服务）和万睿科技（科技服务）。

可以说，2014年是万科物管的独立之年，万物云走过了从独立到群舞的六年披荆斩棘之路。

根据朱保全的说法，这是“十年饮冰”：多年前，万科物管就曾筹办过上市事宜，但直至2022年9月才成功上市。也因而，在彩生活竞购万达物管、碧桂园服务疯狂“买买买”时，在开发商母公司将收益从地产转移到物管蓝筹股，物管股市值从几倍弄成几十倍的风潮前，万物云被动地保持冷静，某种意义上也幸免于近两年来物管同行因母公司爆雷而受击溃。六年饮冰虽不易，但幸好没有“凉”。

这六年，这家公司也完成了从万科物管到万物云的蝶变：万科物管于2014年拓展商办物管，并在2019年12月完成对戴德梁行的并购整合；2015年开始拓展非万科集团的第三方项目，减少关联交易比列，直面外界对万科物管的两大非议：一是只会做住宅；二是项目都是万科的。

第一，纵向上，万物云不断丰富管理业态、在管面积翻了数十倍。和诸多同行将物管定义为“为人服务”不同，朱保全觉得物管的最大价值是帮助房主实现不动产资产的保值增值，并一再指出物管服务应有边界。这六年来，万科物管管理的载体也从住宅新村扩充至写字楼、购物中心、产业园，2017年还把业务触角伸向公园、街道、停车场、地下管线等城市公共空间。

第二，横向上，朱保全立志构建物管，通过“蝶城+”、“企服+”两大战略，把万物云弄成一家平台企业，在空间里做“生态”，围绕住户和顾客资源去做装修、房屋经纪、社区商业等。

第三，在内部管理上，自2012年起，万物云每年掏出1%—2%的营业收入投到科技上，研制出了菠萝一号（远程自助服务机）、黑猫二号（通行设备管理系统）、飞鸽（职工调度系统）和灵石（边沿算力服务器）。

朱保全希望通过这种硬件和软件系统，改变物管行业根深蒂固的劳动密集属性，让但凡坐着不动的岗位用AI做取代，让所有不动的岗位更好地动上去，例如本来坐在每位新村物管服务中心的客服、物业交费等工作可以让“凤梨一号”协助解决，背后有坐落广州的远程数据中心提供客服支撑。其实，这也让物管基层职工不再局限于客服、保安等单一工种，而能转岗去尝试更多岗位，充分发挥职工价值。科技作为工具，不应瞄准“管理劳动者”这一目标，而是去“管理劳动”。

六年回顾的故事已讲完，下一步呢？

新的市场环境须要物管公司作出应对，首先是面向住宅市场的竞争。随着上海、重庆等城市对前期物管费开出限价令，更多城市的业委会创立占比逐渐增强，许多住宅新村正从前期物管协议向即将物管协议过渡，这将导致住宅物管市场的重新洗牌：住户拥有更大话语权去更换物管、和物管公司议价等。

对此，万物云的应对方式是，推出“智选”产品，梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），再从短发为158项必选服务、350项自选服务，住户可自选服务，把定价权还给住户，由此实现“弹性定价”。

万物云想通过“智选”杀入存量住宅物管，尤其是下沉到物管费总价在2.5元以下的市场，这是应对物管费限价的办法，也是当房地产开发新增面积可预见地变少以后，不得然则为之的外拓之道。

不过，下沉并非易事。朱保全解释，“2.5元物管费是一个分水岭，想要步入2.5元以下的物管服务市场，万科物管其实也不太会做，但是原先的房东可能也不同意”。为此，自身能力和住户抗性，是万科物管发展过程中所遭到的价钱限制的困局。以2.5元物管费为基准，价钱往上走，空间会越来越窄，而假如往下走，空间就会越来越大。关键是万科物管具不具备这个能力，能够真正打开自己的价钱区间。

不仅住宅市场，万物云宣布与高和资本共同创立社商基金，营运和持有社区商业等重资产，要做“社区商业的头牌玩家”。

“十年饮冰”的下一句是“难凉热血”，抒发出感念过往艰难和对理想志向的执著，或则这才是这场睿见会议的题眼，也是万物云和朱保全走过从独立到群舞六年后的心境缩影。