凤凰网房产报导新盘交付，正在新政带动下踏入第三阶段。

第一个阶段，交付主要靠企业本身，极度依赖民企的信誉、家底与背景。

因而这一过程中，一些资金和背书较薄弱的企业先后出现交付困难，仅有大国资背景的民企如保利、中海，以及一些信誉起点高的国企如龙湖、碧桂园等尚能保证大规模交付。

第二个阶段，当交付困局造成广泛关注，国家力量开始介入纾困，主要借助新政性建行落点各个地方举办“保交楼”，仅9月就有广州、沈阳、哈尔滨等城市到位了相关资金，在当地发挥了重要作用。

但彼时保交楼、不保企业，各界对地产的预计仍然慎重，房地产行业销售、拿地、开工等经济数据依然没有改善。

第三阶段，以央行银银监会“十六条举措”、三部委发文支持“保函置换预售监管资金”系列新政为起点，中央“保交楼”从指示弄成牵头，从保交楼弄成“保交楼保主体”。

尤其在11月28日，保监会发言人就资本市场支持房地产行业发展答记者问，公开五项支持举措，愈发表明“保主体”的导向，由于举措直指恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市民企和涉房上市公司再融资、调整建立民企境外市场上市新政、进一步发挥REITs盘活民企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

解铃还须系铃人，药企作为新盘的建设主体，虽然保主体就是保项目，有利于增强房子交付质量和消费者预期。因此交付第三阶段，也被业界视为“正反馈的回归”，你们都在期盼新政给企业“补血”的疗效和交楼的成果。

持续的利空早已在股市有所反应。11月29日，两市地产股全线飘红，A股近40股跌停，恒指碧桂园一度涨超10%，午盘跌幅稳在4%以上，开发蓝筹股也推动物业蓝筹股走高，多家券商机构给出了“战略性布局地产蓝筹股”的推荐。

“保交楼新政”率先利空优质民企

金融支持地产16条举措中，有3条都直指保交楼，覆盖了企业新增融资（促交付）、项目专项资金、重整项目一企一策保开工“前中后”三个进程，堪称全面考虑了交付过程中民企与相关企业资金需求的解决渠道。

招商期货宏观首席剖析师张静静觉得，在此情况下，药企可能会将现金流向前端倾斜，之后开始考虑农地库存回补。这么今年房地产或是前端高下降（安装投资/完工），后端同步弱复苏（销售/拿地/复工）的趋势。

也就是说，新政思路是用资金打开“从新盘交付到企业恢复”的一条通道。

而从2018年救市新政的成果来看，海通期货强调，主要利空了“经营正常但暂时流动性困难”的国企，以及“有市场、有前景、技术有竞争力的国企”，个贷和股权融资的提振疗效最好。

毋庸置疑，本轮救市最先利空的也是有“示范、优质、头部”标签的民企，其次是阶段性困难的企业，多家券商机构选择了碧桂园（2007HK）、龙湖（0960HK）、美的置业（3990HK）、新城控股（601155SH）等有突出优势和特征的企业给以推荐。

比如碧桂园，华泰期货、亿翰智库等不同机构均对其在融资支持下“进一步优化现金管理和债权结构”表示豁达，叠加碧桂园的规模和信誉优势，企业有望平稳穿越周期。

“保主体保需求”将给收楼质与量升档

从保交楼到保主体，药企得到的帮助，也会很大程度反应到交付质量与买房者信心上。

“因为率先恢复供给能力的民企，无论出于新政要求还是行为约束，就会优先保障存量项目的完工交付。”如张静静所言，手指院也举例“保函置换预售监管资金”的影响强调，由于条例要求了资金额度下限，优质企业更能盘活监管帐户资金、释放更多流动性，同时不影响到项目的后续施工。

这意味着，首先市场上的交付量或能整体上升一个水准。

就2022前三季度的交付来看，TOP35民企总计交付了约127万套间，但民企间差别较大。

比如排行第一位的碧桂园已公示交付数达45万套，交付面积逾5300万㎡，这几乎是后续5家药企交付量的总和。其后的绿地集团交付13万套，第三名融创中国交付15万套间。收楼量超过5万套的则有龙湖、旭辉、阳光城。

TOP35中七成民企交付量在1万套的水平，其后民企的交付量多不足1万套。相对目前的收房需求，市场收楼量的确还须要大力提高。

此外目前主要的腹部民企都在进一步加强交付，以提高市场的交付预期。诸如碧桂园预计在明年第四季度新增交付约28万套房子，远低于此前15万套/季的水平。

这次新政保主体，对交付还有一个重大意义在于让交付质量“上一个档次”，借以提高市民买房信心（即保需求）。

由于当前买房需求疲软，不止由于人口、疫情等诱因，还和害怕交房减配、质量不达标有直接关系。

手指院数据就显示，2022年民企交付服务满意度已连续下降三年至69.8分。而提高顾客满意度的根本，其觉得是调动一切资源保障项目高质量交付。

这也是当前许多优秀民企着重追求的。诸如莫斌就要求碧桂园要进一步提高交付标准，对质量的控制要进一步向后端延展。要努力做到完美交付、让顾客口碑相传。

因此，碧桂园创立交楼企划与支持小组、制定多项制度指引、从集团到区域举办联检抽查飞检、聘请第三方做风险评估、向住户开放工地与预初验…一系列活动和举措以保障项目交付质量。

此外，碧桂园去年前三季度项目总累计周巡盘超4.6万次、交付评估累计达1169个批次；171场工地开放活动则向超3万户住户展示了建设进度，住户可以先检测再收房。而收房的过程中，碧桂园也开办了一站式交房、一对一专业验房、交付快修、交房即交证等服务。

数据显示，2022年1-9月碧桂园共有219个项目实现“交楼即办证”，住户能一手拿锁匙、一手拿房本。

“业主对收房的肯定，才是民企的最佳品牌宣言。碧桂园的销量能每位月荣登第一，它的交付口碑一定形成了作用。”

手指院研究院觉得，去年7月开始民企销售面积有所回落，预计新政推进下还将继续修补，各家药企都应当掌握这个窗口期，做好交付、赢取市场。

（王婷婷/文）