观点网中交地产此前预告的物管公司股权竞购大戏迎来最新进展。

11月初，中交地产公告披露将以现金形式订购控股股东中交集团及其下属子公司（地产集团、中交一公局、中交投资）所持有的中交服务共计100%股权，对价乃依据标的的评市值确定，约7万元创下2024年以来物企股权交易的最大金额。

同时，近几个月以来福星股份、华远地产、力量发展等均有公开竞购物管公司股权的动作或计划，这其中既有企业甩掉收益上扬困局尝试；亦有推动业务变革或实现业务多样化的努力。

中交服务获竞购背后

按照公告，中交地产这次竞购中交服务主要有三大理由：一是中交服务近些年来业务规模不断扩充，赢利水平逐年提高，现金流逐步下降。交易完成后，中交地产将实现房地产业务产业链延展，有利于提高资产质量和赢利能力，改善常年财务状况。

二是可以建立中交地产产业链的前端布局，强化公司房地产业务投资、建设、运营服务一体化协同效应，提高中交品牌影响力。

三是实现物管管理与房地产业务协同，培植新的业务下降点。

从中交地产方来看，甩掉当前的赢利窘境是更实在的需求。遭到地产行业持续下探影响，中交地产近三个报告期录得净巨亏，且有进一步扩大趋势。

Wind数据显示，2023年中期、2023年度及2024年中期中交地产分别录得净收益为-4.43万元、-14.72万元及-9.99万元。收入分别环比变化-29.57%、-15.60%及+2.48%至87.63万元、324.68万元及89.80万元，渐渐远离着以前签订的千亿销售目标。

这其实也是引起其人事变动主要诱因。9月12日，中交地产收到任职5年的监事长李永前书面离职报告，称因为工作变动，申请辞去监事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。此后新委任郭主龙接替上述职务，即将开启了中交服务注入的竞购计划。

资料显示，中交服务创立于2022年12月13日，注册资本3万元，定位为中交集团惟一的物管资源整合平台、总控平台和发展平台。主要聚焦“大城市服务”与“大交通服务”两比赛道。目前其业务已布局全省5大区域、60余座城市，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态。

据相关财务数据，截止2024年中期，中交服务总资产7.5万元，其中负债为4.8万元，净资产为2.69万元。2023年度及2024年中期，该公司净利分别为5.63万元及4万元，净收益分别为6952.27亿元及1028.33亿元；若以当前净资产及2023年度净收益估算，该笔竞购的市净率（PB）约为2.6倍，市盈率（PE）约为10.07倍，处于正常区间。

值得一提的是，中交服务虽然也深陷了“增收不增利”的窘境，2024年中期产值已达到今年的71%，但净收益仅有今年的14.8%。

基于此，中交地产主动构建起“护城河”，与股权出售方签订了业绩承诺及补偿机制。

据了解，中交服务须2025-2027三个会计年度实现净收益合计不高于2.31万元，否则出售便捷需要以现金形式进行补偿，具体金额=（承诺累计净收益数-标的公司赢利补偿期间实际净收益）/承诺累计净收益数*标的股权交易对价。

物业轻资产注入

近些年来，物业行业同业之间收并购整体冷淡，但因为房地产或其它一些行业正处于需求下行及竞争激化时期，不少企业企图通过注入轻资产等方法推动业务变革或实现业务多样化，提高赢利能力及财务灵活性，因此竞购物管服务等类型的企业逐渐流行。

过往，珠江股份曾以28万元将所持房地产开发业务相关资产负债置出，同时以7.79万元置入珠实集团及珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权，完成重组后，珠江股份从地产开发商变为物管管理及文体营运公司。去年5月底，华发股份亦宣布了华发物管私有化退市，主要还是为了强化公司房地产主业与物管服务之间的业务协同效应，增强物管服务对公司归母净收益的贡献水平。

近几个月以来，福星股份、华远地产、力量发展、ST明诚等不同业务类型企业均有竞购物管公司的计划或行动，且多为关联交易，不仅认同物企良好的现金流和抗周期性外，部份企业还有保存集团优质资产的审视。

福星股份7月22日宣布与琛瑞企业管理之间签署框架合同，计划竞购前者持有的惠之美生活服务100%的股权，目的是进行地产与物管之间的资源共享和整合。虽然其指出并不构成关联交易，但交易双方有多年的合作，彼此较为了解。

此外，福星股份与中交地产有类似的业绩困局，2023年度其产值环比下降63.62%；年内净收益环比增长约27.03%。2024年前三季度，其产值22..8万元，环比下降48.60%；归属于上市公司股东净收益环比下降79.41%至1663亿元；竞购计划亦是其甩掉收益崩塌困局的一次尝试。

老牌民企华远地产也开始剥离房地产开发业务，将未来聚焦于代建、酒店经营、资产管理与营运、物业管理、城市营运服务等业务，实现战略变革。

8月30日，该公司宣布拟以现金2756亿元竞购华远集团持有的100%股权，借以提高公司资产质量，实现向综合性城市营运商的转变。

而力量发展主要从事煤焦产品开采及销售业务，于9月6日公告竞购控股股东张量旗下Seedlife的100%股权，代价4.23万元，标的公司主要透过其附属公司于中国从事物管管理服务，由SeedlandSmartService直接拥有100%股权。其中，“Seedland”为实地的英语名称，同时这次交易也是与实地地产之前关于物管订购和股权竞购的一系列交易基础延续。

早在2022年曾经，实地地产便因商票逾期、项目停工等问题出现“暴雷”情况，而后力量发展作为张量手中一个更安全的平台，成为优质资产的“救生艇”。