近些年来国外房地产市场疲软背景下，库存房积压问题愈发突出，并连累宏观经济走势，外企下场收储存量房成为一条出路。当前，“地产去库存之战”已打响，存量房收储新政正在加速推动，目前已有超过60个城市表态支持此项新政。

而存量房收储有什么模式？西北期货11月8日发表研报强调，收储范围囊括房子与二手房。房子收储以“保障房模式”为主，即竞购已建成未转卖房子用作配售型或配租型保障房，当前近八成地区采用该模式。二手房收储中“帮卖模式”使用范围最广，即民企、中介、购房者三方签署合同，买房者锁定意向房子并享受优先推售旧房权益，二手房卖出则步入房子交易流程。

与此同时，收储过程中仍存在收储营运利润覆盖成本困难、保障房供需错配等多重挑战。西北期货称，在库存高企的三四线城市，尽管商品房去库存压力大，但保障房的需求相对较低，这造成央企无法进行大规模收储；而在一线及部份二线城市，尽管保障房需求较为急迫，但因为库存有限，民企的溢价转让意愿也相对较低。

房子收储，以“保障房模式”为主

房子收储分为三种模式：“保障房模式”、“租赁机构竞购模式”、“安置房源模式”。

“保障房模式”即地方央企竞购已建成未转卖存量房，用作配售型保障房或配租型保障房；

“租赁机构竞购模式”即由市场化的租赁机构直接从开发商手中购进现有的商品房库存，此后将其用于租赁房源；

“安置房源模式”即在基础设施项目、城中村改建等须要动迁安置的场合中，动迁方购置现有的商品房，以满足安置住房的需求。

央行保障性住房再按揭、银行按揭、国企筹措和财政补助是收储资金的主要来源。去年5月，央行宣布筹建3000万元保障性住房再按揭，鼓励引导金融机构根据市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价钱竞购已建成未转卖商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

因为央行的保障性住房再按揭主要用于支持竞购已建成存量房用作配售型保障房或保租房，因而，收储后用作保障房是现行主要模式，已公布收储条例的地区样本中，近八成的地区采用“转化为保障房模式”。

“保障房模式”以北京最为典型。去年8月，上海市安居集团发布相关通告展开竞购商品房用作保障性住房工作。截止10月24日，上海安居乐寓已收储城中村住宅建筑1101栋，筹措房源约5.4万套(间)，构建了白石峪村等多个示范项目。

二手房“以旧换新”收储，帮卖模式使用范围最广

住房“以旧换新”是指地方国资平台或开发商通过竞购旧房、协助置换、补贴等方法，帮助村民卖出旧有二手房，订购房子。二手房“以旧换新”分为四种模式：“帮卖模式”、“收购模式”、“补贴模式”和“旧转保模式”。

具体来看，“帮卖模式”是使用范围最广，为易落地的轻资产模式。地方国有企业或开发商通过“帮卖模式”帮助买房者快速转让旧房并订购房子。该模式操作简便，资金投入较少，因而被广泛应用。

在“帮卖模式”下，买房者收取意向金锁定房子源，并享有旧房优先推售权，若旧房在指定时间内成功转让，则协议生效，步入房子交易流程。假如无法成功售出，则意向金会被返还。

其次，“收购模式”交易效率最高，但为重资产模式，对民企实力有一定要求。该模式指民企先竞购买房者手里的二手房，买房者再通过补价差的形式购进房子。

各地如苏州、江阴、南京等设定了置换比列上限，通常要求旧房价值不超过房子单价的60%-80%，因而买房者需支付房子价位的20%-40%作为差额。

再度，“补贴模式”政策施行难度小，但疗效较弱，多作为辅助手段。即对在规定时间内转让旧房并订购房子的买房客，给以一定的补助或税金免除，以减少换房成本。

最后，“旧转保模式”政策疗效取决于买房者加杠杆意愿，具有较大不确定性。

“旧转保”模式由广州独创，明年4月联合印发《促进房地产业高质量发展若干举措》，提出鼓励住房“旧换新”、“旧转保”。该模式由央企一次性向旧房房东支付5-10年的房租租赁旧房用于保障性住房营运，旧房业主需用此房租订购房子。该模式最大的特征在于“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的房租。

所需资金为多少，3000亿再按揭是否充足？

央行去年宣布筹建3000万元保障性住房再房贷，支持地方央企收储。按收储央企所用资金20%为自有资金，80%依赖按揭测算，这笔再按揭可撬动竞购资金约3750万元，可基本覆盖收储符合条件的待售商品房所需货币量。

待售商品房中，小跃层将是主要收储对象。依据克而瑞数据，2023年典型城市商品住宅库存中，70平方米以下的库存占比约为18%。假定当前库存结构保持一致，测算截止2024年9月全省待收储规模为3.77亿方×18%=6786万方。假定竞购总价为市价的6折，市价按统计局9月楼市数据估算，经测算收储所需资金规模为3850.5万元。

房子收储过程中存在什么痛点？

第一，收储后的营运利润覆盖收储成本仍有难度。从融资端上看，资金成本在3%左右；从投资端上看，收储后配租的利润率约在3.38%左右，考虑营运成本后，仍存在0.3%左右的缺口。

第二，保障房存在供需错配问题。在库存高企的三四线城市，尽管商品房去库存压力大，但保障房的需求相对较低，这造成央企无法进行大规模收储；而在一线及部份二线城市，尽管保障房需求较为急迫，但因为库存有限，民企的溢价转让意愿也相对较低。

同时，因为收储一般对房源的要求较高，比如交通条件好，配套设施健全，权属清晰可交易、不能存在抵押和法律纠纷，而存量商品房可能本身就是因为其交通条件不佳、配套设施缺乏引起难去化。