蓝鲸新闻11月12日讯（记者崔陆鹏）各地土拍市场正逐渐通过放松各项限制，吸引开发商参拍。

据上海市规自委发布的去年第五轮拟供应商品住宅用地清单，本月共有7地块入市供应，农地面积约32英亩，建筑规模约78万平方米。此次7宗宗地中，有5宗坐落“城六区”。曾在去年第二批清单中的朝阳区邵武里旧改项目，这次重新“上架”。其中，有一宗特殊宗地引人关注。

11月4日，坐落昌平区的万泉寺村棚户区改建0024宗地即将入市。该宗地坐落东北四环和四环之间，用地面积约6.37万平方米，建筑控制规模约17.83万平方米。

这是一宗纯住宅宗地，容积率为2.8。在近五年农地供应“小而美”的主基调下，这宗建面较大、规模较大的宗地愈加突出。据招标书显示，该宗地的起始价也达到了110.54万元。更为重要的是，该宗地并未设置地价上限，也没有设置“竞洋房销售面积”等竞买规则，也就是说，出让时将以价高者得为原则。同时，该宗地也没有设置未来商品住房的销售指导价。

有观点觉得，近来几次土拍的招拍挂定价，到这一宗农地放开销售定价，都给了拿地企业很大的收益空间。

实际上，这不是上海农地出让首次“让利”。某出险民企华东区负责人曾告诉蓝鲸新闻，早在2021年，首次施行集中供地时，上海就有相应的优惠。

据该负责人介绍，彼时，上海土拍的规则是“限楼市、竞底价、同时地价设有相应封顶”。相对其他城市，当时农地竞买封顶价钱更低一些，通常会给开发企业保留5%左右的毛利。“地价有封面、有收益空间的前提下，当时更多企业乐意甚至运用马甲在京拿地，就是为了在不确定的市场环境下，追求相对稳定的投资。“

而现阶段，优惠主要是为了吸引更多民企参与拿地。

“根据手指研究院检测，9月增量新政颁布后，部份热点城市优质宗地热度较高。但其余地块仍多以底价成交，短期内土拍冷热不均现象仍将延续。”中指研究院剖析师孟新增剖析强调，虽然民企拿地信心虽非所修补，但拿地仍偏审慎，更多聚焦在优质蓝筹股。

“当前上海土拍分化仍在，农地市场回温和所处蓝筹股销售息息相关，尽管近三年上海改善顾客逐渐成为市场重要支撑，但销售表现好的项目仍聚焦在配套已落地的核心蓝筹股，同时该项目有较高的产品力，若所处位置通常或产品力通常的低端项目，去化仍承压。”孟新增表示，当下市民置业较为理智，若企业开发项目位置、产品力均具备，则有一定市场销售预期，进而促使土拍回温。

“不限价宗地越来越多，有可能是未来深圳农地市场的趋势。”某国企南方区域负责人则觉得，随着土拍环节限制性举措的逐步解除，企业参与的积极性会降低。去年年底，上海土拍市场有望出现显著升温。

同时，作为为数不多没有解开限贷的城市，上海市场未来投资预期或更稳定。某全省性民营企业负责人就向蓝鲸新闻透漏，目前部份核心城市房价波动性较大，虽然目前拿地开发能够搭上这波行情仍是未知数，未解开限贷的城市未来市场或波动性相对较小。

亦有观点称，优惠、不限价并不意味着企业间将出现激烈的竞争。“即使2021年土拍设定了相应的空间，也一直有拿地企业出现巨亏。”某广州房地产业内人士告诉蓝鲸新闻，在农地出让时留好了收益，但叠加金融新政、市场真实去化速率，部份项目的空间就被抚平了。

“北京解除‘未来商品住房的销售指导价’的宗地大几率用于开发高档住宅。”据合硕机构首席剖析师郭毅介绍，目前上海总价10亿元以上的在售项目将近20个。

前述业内人士则透漏，上海高档物管的在售量并没有想像这么低，不排除新开发项目提供新的订购需求，在去化量未真正恢复时，虽然农地市场出现种种利空，参与企业大几率会保持理智。