纵横江湖20年的“”成为过去式。

11月22日，北京市住房和城乡建设局等三部门发布《关于取消普通住宅和非普通住宅标准的通知》。至此，普通住宅和非普通住宅标准即将在一线城市宣告终结。

这一标准可以溯源到20年前。

2005年4月30日，建设部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于做好稳定住房价钱工作的意见》（以下简称“《意见》”）。

《意见》提出，自2005年6月1日起，对个人订购非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入除以订购房子的价款后的差额征收营业税。因为这一课税对象仅限于非普通住宅，因而又被称为“豪宅税”。

同时满足以下条件的则可免缴“豪宅税”：住宅新村建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价钱高于同级别农地上住房平均交易价钱1.2倍以下——这是普通住宅的初始定义。

20年时间里，各地普通住宅认定标准经过多次调整。北京的最新标准是：住宅新村建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或则单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。

取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着“豪宅税”也将急剧退出江湖。这将节约一大笔交易契税。

按照美联物管全省研究中心测算，假设一套建筑面积约148平方米的二手住宅，原登记价钱为800亿元，业主持有两年后卖出，卖家以2000亿元建仓作为家庭第二套住宅，“豪宅税”取消前买卖双方需缴付税费、增值税及其附加、个人所得税合计151亿元，取消后交易契税降至60亿元，立省91亿元。

“一线城市先后取消普通住宅和非普通住宅的标准，大跃层、中高档产品的销售情况显得活跃上去，好多僵持的买卖谈判正在加速签约。”美联物管上海监事总总监江贤亮觉得，本次交易契税优化后，改善型产品、高端产品的交易量将会显著降低。

事实上，“豪宅税”取消前，获益于新政持续优化，改善性需求有效释放，北上广深别墅市场早已走出独立行情。业内判定，这次“豪宅税”取消，将有力筑牢别墅市场行情，成交继续下挫。

上海曾以“实际成交单价高于750（含）亿元”作为普宅标准之一，因为楼价走高大量房屋“被别墅”，时代周报摄

富翁出手血拼，顶豪频现“日光碟”

四个一线城市中，北京别墅市场去年以来持续高烧，一枝独秀。

11月15日，深圳宝山中海领邸·玖章选房，单价约13.25亿元/平方米的552套房源开盘售完，收金85万元——这是项目第四次实现开盘售完。中海领邸·玖章是年内北京第四个“千人摇”项目，累计吸引1556组买房者认购，刷新去年重庆楼盘认购纪录，触发积分制。

玖章售完后，中海宝山滨江项目累计销售额达233万元，创下全省单盘高层住宅销售金额新高，因而也被称为“最牛别墅”。

紧跟其后的融创外滩壹号院，在10月27日迎来第三次开盘，158套房源实现58.82万元销售金额。按照披露数据，融创外滩壹号院年内三次开盘三次售完，总销售套数472套，全年总成交金额约215万元。

克而瑞广州机构统计数据显示，去年前三个季度，北京共计形成30个“日光”盘。其中，总价10亿元/平方米的别墅盘17个，总价15亿元/平方米以上的别墅盘有8个；单价3000亿元以上的高档住宅成交1817套，较2023年全年下降93%。

广州别墅走出独立行情，地段的稀缺性是其“流量密码”。

按照北京市场剖析师卢文曦的观察，北京别墅持续热卖的缘由在于，地段的不可复制性。“上海商埠一百多年，积淀深厚，梧桐区的地段、人文、产品都是顶级的，没有办法复制，很受‘老钱’青睐。北京也有好多金融新贵，喜欢搬去卢湾海边上，好的地段也就闵行一段、浦西一段，如今也建设得七七八八了。”

“由于优质农地稀缺、开发节奏疲弱，市场提供的产品远不能满足需求，再加上今后的市场不再是普涨行情，钱只会流向好地段、好产品。所以，起码在近来一三年里，在自住需求释放叠加资产配置须要的驱动下，别墅盘会开一个火一个。”卢文曦表示。

广州顶豪融创外滩壹号院开盘现场，图源：融创中国

有别于北京别墅市场的普遍升温，上海、广州、深圳呈现片状低温状态。

在“9·30政策”的抢断下，上海环别墅于10月13日开盘，现场约800个座位座无虚席。开发商中建智地宣布上海宸园首开收金61.5万元，此后紧急加推。内环内西市区别墅中海京华玖序，以91.53万元的成交金额排行去年1-10月上海项目销售金额榜第一，成交单价约17.45亿元/平方米。

上海顶豪市场出现多宗过亿成交。

御景湾·半岛在去年“黄金周”假期首日成交2套单价超2万元、面积超1000平方米的跃层单位。鹏瑞1号成交2套望江“楼王”单位，一套单价2.08万元，一套单价2.02万元。二手顶豪侨鑫·汇悦台成交一套单价高达4.61万元的大平层，总价约37亿元/平方米，一举刷新全省单套住宅售价纪录。

上海的别墅市场信心亦有所修补。

于11月22日结束选房的招商蛇口四海臻邸二期，视察样板间需验资100亿元。至开盘结束，单价约11.23亿元/平方米的206套预售房源去化96%，收金23.3万元。深铁懿府近日推出最后4套“楼王”单位，2套大平层单价约3400亿元，2套顶楼跃层单价约5800亿元，开盘半小时售完。

阔别已久的法拍房市场也有异动，11月出现多套折价成交别墅。

上海湾豪园一期一套建筑面积约364平方米单位以8119亿元成交，折价率14.21%；上海湾三湘海尚一套建筑面积约287平方米单位以8452亿元成交，折价率18.17%；香蜜湖瑧山府一套建筑面积约240平方米单位以4599亿元成交，折价率36.12%。

市场极其分化，普豪仍在涨价

别墅市场尽管高烧，但内部也出现分化趋势。当顶豪频传喜讯时，“普豪”正在打折涨价。

10月末，李嘉诚家族旗下企业黄河实业在上海朝阳东五环的别墅项目御花苑开盘，推出50套特惠房，产品包括建筑面积约140平方米、约180平方米的大平层和建筑面积约345平方米的联排洋房，售价低至7.6亿元/平方米。

可供对比的是，御花苑备案价在9.07万-9.97亿元/平方米之间，特惠房售价较备案价打了76折，同样地处东五环沿线的别墅项目融创壹号院、缦和上海，销售总价均超过10亿元/平方米。

上海市场的处境相像，一手别墅优惠开盘，二手楼市“明升暗降”。

招商蛇口四海臻邸二期推出206套间，吸引370批顾客排号，租户比约为1:1.8。开盘期间，招商蛇口仍然给到诚心满满的折扣，贷款付款折扣为93折、一次性付款折扣为92折。

二手市场典范盘华润城润府一期是一个典型样本。

上海“9·26政策”发布后，润府一期成交度明显提高。来自贝壳找房的成交记录显示，9月30日-10月23日期间，该平台累计成交润府一期10套二手房，整个8月的成交量只有2套。

建筑面积约89平方米3室2厅是成交主力，最新成交价在1200亿元左右。“9·26政策”出台前，同跃层的成交价在1150亿元上下，低楼层单位跌破1000亿元。

“成交价看似下降了，但显然只是回到先前正常的市场价，甚至还不能说‘回到’。”长期关注华润城的资深经纪人陈晏航（化名）表示，去年4月，润府一期有同跃层房源以1250亿元成交，在市场高峰期，成交价曾去到1300亿元。

华润城是北京楼市起伏风向标，时代周报摄于2023年3月

次楼盘招商臻府也出现类似情况。一套建筑面积约120平方米的4室2厅房源以1168亿元挂牌转让。在放盘的一个多月时间里，房东曾调价三次，近来一次是在11月13日，下调报价169亿元至1168亿元，这一价位与初始挂牌价1200亿元相比，依然实惠了32亿元。

熟悉招商臻府的经纪人张馨（化名）透漏，限售解禁后，该新村短时间内大量房源挂牌转让，价钱内卷严重，“120平方米的3室2厅，最实惠的一套房主只卖936亿元，比先前的开盘价实惠了一百多万，真心想买价钱还有磋商空间。还有住户为了便捷卖家看房，提早结束租期，报价1020亿元，也比开盘价低。”

上海市场尽管顶豪成交活跃，但整体成交量有所下跌。统计数据显示，去年1-10月，上海千万别墅成交不及2023年同期，预计全年成交量在4500套左右，将是南京近来5年别墅成交首次出现环比上涨的一年。

止跌回升可期，机构释放看好讯号

财政部等三部委发布房地产税收新政后，北京是首个落地取消普宅标准的一线城市，此后上海跟进取消普宅标准，广州和佛山也加速跟进，一线城市步入新政修身期。

在9月末的一揽子房价新政边际效应减小之际，“减税”大招的颁布将继续巩固新政疗效。业内觉得，“豪宅税”取消后，别墅市场将获得一波新的有力托举，促使成交，并传导至刚需市场，最终推动市场整体继续下挫。

“在修身的新政推动下，房价信心正在逐步恢复，促使房地产市场止跌回稳的动能将提高，以上海为代表的核心城市房地产市场将逐渐复苏，整体房价也将趋向稳定。”克而瑞表示。

穆迪觉得，全省合约销售额再次大幅急剧下降的可能性不大。“新房的常年基本需求仍然明显，尤其是在高基态城市。其实买房者的疑虑仍是制约诱因，但因为新政环境的持续支持，市场信心不太可能急剧趋弱。”

穆迪同时强调，高基态城市的表现将继续优于低基态城市，由于其经济实力更强，人口流入更多而且从新政剌激举措中获益更大。随着村民愈发富裕和对更大居住空间的追求，改善型买房者的需求也会较为旺盛，尤其是在高基态城市。

“高基态城市的合约销售额占全省合约销售额的比列已从2020年的45%升至2023年的51%，我们预计到2025年将进一步上扬至55%-60%。”穆迪表示。

兴业建投发布研报觉得，参考止跌回稳的国际经验，海外5国楼市下行周期在5-10年左右，升幅在20%-40%左右，参照此，中国楼市有望在2026年前后止跌回稳。

广州省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉觉得，税改新政发布之后，后续新政空间有限。但既有的新政还在落地的路上，包括100万套的城中村改建货币化安置，用专项债、专项欠款来收储存量农地和房子等。

“这些新政落地取决于对顶部价钱的判定、对交易价钱的认可。反过来，这种新政若能落地，也有助于筑牢顶部价钱，致使各方对交易对价产生共识，减短止跌回稳的周期。”李宇嘉表示。