调查动机

“成立业委会为何如此难？！”

日前，重庆市蓟州区××园新村多名住户向记者反映创立业委会难的问题。住户们说，新村住户因房子修理、停车等问题常与发生纷争，于是想创立业委会便于更好地与物管公司沟通、解决问题，可在组建过程中遭受各类阻碍，造成业委会迟迟未能组建。

创立业委会到底难在那里？记者对此进行了调查访谈。

动漫/李晓军

因底商餐饮店乱排污，北京市蓟州区××园新村废水管线堵死塞。物管公司联系餐饮店修理管线被拒，便想动用修理基金，一些住户得悉这一消息后，明晰表示反对，双方矛盾愈演愈烈。考虑到新村平时存在乱停车、乱扔垃圾等问题而物管公司少作为，住户们决定组建住户委员会（以下简称业委会），没承想受到重重阻碍。

《法治晚报》记者近期专访发觉，上述新村住户面临的窘境并非个例。业委会代表全体住户行使新村物管管理方面的权力，是新村整治的重要力量。但是实践中，业委会的创立和有效运作面临众多挑战。依据相关数据，全省创立业委会的新村占比约30%。

受访专家觉得，创立业委会或面临多方面的阻力，例如住户参与度低、物业公司阻碍等，但是业委会创立后也面临运作效率过低、执行力度不足等问题。建议简化业委会创立的工作流程，提升效率，强化《物业管理细则》的宣传，提升住户的法律意识和参与率，并为业委会提供机制保障。

创立业委会存众多挑战

刘欣是四川省重庆市某新村业委会负责人，她觉得业委会在现代城市社区整治中饰演了至关重要的角色，尤其是在维护住户权益和提高新村管理水平方面。

“一些新村的规模比较大，物管公司难免有缺漏。业委会会定期检测物管公司的清洁、安全、维修等工作，确保服务达到标准；负责监督新村公共设施的维护和更新，如扶梯、消防系统、绿化等，保障新村环境的安全和美观；都会在必要时采取法律手段维护住户合法权益。”刘欣介绍，一个有效运作的业委会才能明显提高新村的管理水平和市民的生活质量，成为促进新村和谐发展的重要力量。

可记者专访多地新村住户发觉，要组建业委会并不容易，或面临住户参与度低、物业公司阻碍等众多挑战。例如，一些新村部份住户提议组建业委会，但大部份年青住户选择不投票、不参与，投票人数不够造成业委会难组建。

“根据法律规定，业委会并非必须筹建。没有强制性，不少新村住户参与度低。许多住户因工作繁忙、缺乏相关知识或对业委会作用认识不足，所以对参与业委会筹办工作欠缺积极性。住户热情不足造成业委会创立存在‘冷启动’问题，致使业委会无法在早期获得足够的动力和支持。”刘欣说。

社区事务专家舒可心强调，住户参与公共事务的意愿不高，不仅对业委会功能不够了解以外，还有部份缘由是缺少直接的利益驱动。

“物业公司的阻力也是一个重要诱因。一些物管公司担忧业委会的创立会影响其利益，因而在业委会的筹办过程中设置各类障碍。”舒可心说。

青海省西宁市某新村住户王泽向记者介绍，其所在新村在住户买房时声称四周公共设施完善，且会在新村周边修筑景区，今年却开始动工修筑高楼。住户们想创立业委会维护自身权益，可物管公司以买房位有折扣为诱饵让部份住户不参与投票。

按照相关规定，创立业委会须要住户投票的比率是专有部份面积占比三分之二以上的住户且人数占比三分之二以上的住户参与表决，经参与表决专有部份面积过半数的住户且参与表决人数过半数的住户同意。简单来说，就是须要有三分之二以上的住户参与投票，但是其中过半数的住户同意，能够有效创立业委会。

在上海律协农地与房地产法律专业委员会书记、北京康达律师事务所中级合伙人孟丽娜看来，目前住户投票权规则设置不够合理。住户的投票权一般根据其专有部份面积来估算，这一面积以不动产登记簿的记载为准。但是，建设单位名下的地下车库（车位）、地下活动场所、商业等建筑面积可能占比过大，而这种单位有时不承当物管费。

“根据住房和城乡建设部的《业主会议和住户委员会指导规则》，住户拒付物管费或有其他损害共同权益的行为时，房主会议可以限制其共同管理权的行使。但在实际操作中，因为建设单位可能不参与投票，首次住户会议未能达到专有部份面积三分之二的强制性要求，这影响了房东会议议事规则的通过。”孟丽娜说。

她提出，业委会的改选程序也相对复杂。从房东身分的确定、专有部份面积的确认、筹备组住户代表及业委会委员候选人的形成到筹办组工作的举办，每一步都有一定的程序要求。这种程序的复杂性降低了补选的难度，可能造成补选过程显得繁琐，影响业委会的创立效率。

业委会易深陷运作窘境

经历重重挑战创立了业委会，其在实际运作过程中就畅通了吗？答案是不一定。

记者专访发觉，一些新村创立业委会后，在实践过程中一直可能遇见各类问题，例如决策效率低、执行力不足等，造成一些业委会成了空壳。

青海省西安市某新村在2021年创立了业委会。住户孙男士告诉记者，业委会创立后第一件事就是谋害物管公司进行“自治”，仅半年就无法缴纳管理费用，且新村常常废水横流、垃圾堆积如山、绿化杂草丛生等。去年5月，住户们无奈之下又重新找到物管公司对新村进行管理。

有专家强调，因为业委会成员多为兼职，且大多缺少专业的管理经验，她们在处理新村事务时可能无法迅速做出决策。这些决策效率的低下会造成业委会在应对紧急或复杂问题时反应迟钝，难以及时采取有效举措，进而影响新村管理的及时性和有效性。

同时，业委会或面临执行力不足的问题。在实际运作中，一些业委会发觉其权力遭到限制，很难加快决策执行。

上海市西市区某新村业委会创立于2021年初。有业委会成员告诉记者，因对物管公司不满，加之该公司服务年限期满，业委会曾企图通过招标选出优质物管公司，却受到多方指责和反对，例如来自居委会的干预、现物管公司的阻碍等，最后不得不停出来。

“业委会在新村整治过程中遭受了重重困难和挑战，你们对此倍感极其沮丧，去年3月决定集体离职。”上述业委会成员说。

舒可心觉得，业委会还可能遭到住户信任缺位的问题。业委会的工作须要构建在业委会成员公正正义与房东的信任支持之上。部份业委会运作不规范，某些委员出于谋利，可能出现违法行为，导致住户不满与投诉。若住户对业委会的动机和能力持怀疑心态，她们可能不乐意参与业委会的活动或支持其决策，这会进一步消弱业委会的权威和效能。

简化流程提供机制保障

记者从广州市某街道办工作人员处了解到，不少业委会因为缺少专业性、执行决策能力弱等多方面缘由，难以准确地反映住户们的意见、维护住户权益，目前政府采用了物管管理委员会的策略，对物管管理进行监督，强化对物管的专业化管理。

在孟丽娜看来，为提高业委会的创立效率和运作质量，应简化业委会创立的工作流程，提升效率，并通过推广住户App等线上投票工具解决住户参与度低的问题。同时，强化《物业管理细则》的宣传，提升住户的法律意识和参与率，并为业委会提供机制保障，如发布典型案例、建立物管调处机构等，基层政府也应强化指导和监督。

“业委会要想完全发挥效能，还有很长的路要走。”舒可心建议，推出“信托制物管服务”模式，将信义理念和信托方式应用于新村物管服务，借以建立住户与物管服务提供者之间的信义关系。这些关系基于“充分授权、概括约束”的原则，其中新村的物管费和住户共有部份的经营收入被归集为新村共有基金。该基金由物管服务人管理，专门用于新村的物管服务和住户共同决定的其他事项。物管服务人需履行信义义务，完成服务目标，并按照事先约定获得履约利润。这些模式的目的是确保新村共同体的利益最大化。

(文中部份受访者为化名)