原创刘晓博

房价又出大招！

日前，工信部、财政部联合下发通知，把今年确定的、以35个超大、特大城市为目标的城中村改建，扩围到近300个地级或以上城市。

城中村改建，可以理解为“新一轮棚改+大基建”。

对于300来个地级或以上城市的城中村，未来有三种处理方法：一部份拆除重建、一部份整顿提高、介于二者之间的拆整结合。

最核心的、意义最大的，其实是拆除重建。目的是降低住房存量、创造买房需求、推动新建商品房去库存，并通过“净地出让”的新模式增强地价，其他两类改建则可以去除安全隐患，创造出GDP。

国家的支持新政包括：列入地方政府专项转债支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改建专项欠款，适用有关税费让利新政，鼓励商业建行根据市场化、法治化原则提供城中村改建房贷等。

其实，就是给低息资金支持。

城中村，是城市中集体用地上的原居民建筑，这种农地没有经过征地环节，建筑成本低、租金价位低，房子密度大、存在一定安全隐患，看上去也不这么高大上。

官方明晰：新一轮城中村改建拆除重建的时侯，将采取“净地出让模式”，这是一句十分关键的话。

之前，城中村改建通常是民企主导，政府支持。民企跟村集体、村民磋商，谈出拆除重建的条件，包括每户补偿多少面积的房屋，补偿多少现金等。

在这个模式中，没有“土地中间商”，政府只获得税收和GDP增量，但效率不高，很容易推诿。

净地出让模式下，征地动迁的主体弄成了政府，政府跟村集体和居民磋商、补偿，领到净地以后招拍挂出让。这个模式下，政府成为农地中间商，将获取一定的农地价差。

由此带来一系列新变化：

第一，更有效率，推动更快；第二，有了农地交易的中间环节，地价将上升；第三，可以控制开发节奏，在房地产市场疲软期，政府先通过发债、拆除城中村，取回农地，可以不急着开发。

这似乎是“棚改2.0”。跟2016年到2018年的棚改1.0相比，有以下这个新特性：

第一，这一轮棚改以城中村为主；第二，采取净地出让模式，可以适当提升中心市区的地价、租金水平；第三，采用房票补偿模式，房票当然就是房子兑换券，回迁户拿来兑换商品房，帮助房子去化；第四，拉长棚改农地开发周期，进一步加强去库存的功效。

棚改之所以特别好使，是由于拆除了一批存量住房，创造了一批“必须马上买房”的当期需求，对房价支撑作用特别大。

如今，城中村改建从35个超大、特大城市扩大到了300来个城市。为何扩大？

由于普通地级市房价更冷，地方财政压力更大。城中村改建扩围，是宏观新政轰油门、楼市新政升级的里程碑。

工信部领导日前表示，明年将“新增施行100万套城中村和危旧房整修”。注意，这100万套不是总数，而是增量。

好多读者关心的是，新一轮城中村改建（棚改2.0），会不会形成2016年到2018年的惊人疗效，让普通地级市楼价也急剧攀升？

我认为不太可能。

这一轮房地产大调整，是1998年全面房改以来力度最大的一轮调整，打破了好多人的“楼市信仰”。要重建这些信仰，难度十分大。在三四线城市重建这些信仰，更是基本不可能。

上图是1998年以来，中国每年的新增城镇人口数目。这个数据的多少，决定着购房人的多少。未来，每年能新增1100千人就不错了，而之前平均每年新增2200万左右。

所以大中小城市都有人口增量的时代过去了，人口增量主要在大城市，好多地级市的城区人口停止了增速。

上图是历年房子销售面积，未来能稳定在10亿平方米就相当不错了。

中国房地产行业产能严重短缺，继续维持之前的开发规模是不可能的。去产能是必须的，尤其是人口竞争力疲弱的三四五线城市，目前库存量十分大，即使不开发楼盘、不出让新的农地，卖上5到10年都未必能售完。

拆除一批城中村可以降低住房存量，促使去库存。但这同时意味着，杠杆（或负债）将不断向政府转移，须要发行好多国债、地方债。

假如棚改2.0力渡过猛，可能让短缺产能卷土重来，将来很难应付。

所以棚改2.0大机率是温和的，而不是“下猛药”。当着虽然是新政力度加强，所以对当前的经济、楼市和股市都是利空。但三四五线房价想回升，须要的时间很长，难度很大，除非出现大通胀。

未来房价有价值的城市也就20来个，并且还必须是中心市区。如今几乎每位城市，都出现了自己的松原化片区。

房价最有价值的，是北上深，其次是南京、杭州。

再往前，是上海、南京、苏州、天津、重庆、东莞、厦门、武汉、西安、郑州、宁波、长沙、合肥、济南、青岛等。西安、海口、三亚、珠海等的部份核心片区，也有一些价值。