开盘认购率50%，近40个批房源认购率不足10%。

在2024年全年，北京市房子开盘的首日认购率稳定在大概50%的水平。观察各月的认购率，呈现出一种无显著规律的模式：个别月份还能飙升至超过60%的认购率，而另一些月份则下降至仅30%左右，值得注意的是，这种较低的认购率节点正好发生在房价剌激新政颁布后不久，这表明当前的认购率水平实际上与房价剌激举措没有直接关联。

这么，到底是哪些诱因在主导认购率的高低起伏呢？

产品本身无疑是一个关键诱因。在这些认购率较高的月份里，常常伴随着一些热卖产品的推出。诸如，3月份认购率的高峰期见证了10个项目迅速清盘，同样地，8月份也有6个项目在开盘当日即告售完。

项目所处的地理位置相对偏僻，同样是影响开盘当天认购率的一个重要且不可忽略的诱因。

从数据剖析来看，认购率较低的区域多集中在北京的郊县地带，这种区域的认购率普遍高于40%。虽然郊县区域的房子是当前中高端改善型买房者的主要选择之一，但这种区域开发的产品常常更偏向于满足刚需需求，这可能造成了项目在吸引买房者方面面临更大的挑战。

但是，须要指出的是，区域位置偏僻并非项目销售不佳的惟一缘由。最终，产品力不足才是造成销售表现不佳的关键诱因。虽然是在郊县地区，假如项目就能提供具有竞争力的产品，满足买房者的实际需求，一直有可能获得较高的认购率。因而，提高产品力、优化产品设计和定位，对于改善项目销售状况至关重要。

为何象屿的项目认购率这么低？

在2024年的北京市，有近40批次的房源开盘后认购率低迷，不足10%，其中象屿地产的3个项目抢占了4批，且另有数批次的房源认购率也难以突破20%的关卡。

到底是何缘由造成了这种房源的销售窘境呢？

2024年开盘当日认购率不足10%的项目汇总：

让我们通过象屿宝山金汇的一处房产项目——象屿江湾公馆，来探究其成交量不佳的原因。该项目位于于崇明区金汇蓝筹股，且有幸列入临港片区范畴，理论上能享受到多项让利新政带来的利空。

扫视项目周边，不难发觉医疗、教育、大型购物中心等生活配套设施一应俱全，生活便利性颇高。但是，美中不足的是，目前该地区尚未有轻轨线路通达，这无疑给抵达市中心的通勤带来了不小的压力，成为了阻碍项目吸引力的一个关键诱因。

观察该项目的月度成交情况，可以发觉仅在开盘首月成交量相对较好，而此后的各个月份成交量均呈现出渐渐降低的趋势。虽然是遇见新政支持的6月和10月，其交易量也无法赶超开盘首月的水平，这反映出市场对项目的认可度并不高。

缘由一：高容积率布置低层产品，有点不伦不类。

深入项目内部规划，亦能发觉一些不尽如人意之处。项目所在宗地的容积率高达2.0，在追求高层建筑的同时，还规划了5层的别墅产品。这些在高容积率宗地上穿插低层住宅的设计，无疑对项目的整体规划布局构成了挑战，可能会对居住体验导致一定影响，从而影响到买房者的订购意愿。

缘由二：大堂车库富丽堂皇，和刚需的定位不符

就该项目的入户大堂而言，其空间宽阔，外墙装潢有面砖，整体给人以高档的印象。地下车库的情况亦相近，明亮且整洁。但是，对于面向刚需市场的产品来说，这样的大堂设计可能会牺牲一定的得房率，由于刚需产品更注重于实用性审视。据悉，内部设置的景观虽美观，但未来的维护成本较高，因而会降低用户的使用成本。

缘由三：跃层产品设计和市场需求匹配度低

从新村的整体跃层布局来剖析，主力跃层多为100平方米以下的单位，而120平方米以上的跃层则主要分布在五层的别墅内，且这类房源占整体的比列相对较低。

按照市场供需数据的统计，宝山金汇区域当前的房子市场中，70至90平方米的三三居房源呈现出显著的供过分求态势。因而，对比象屿江湾公馆的主打跃层与市场需求，二者之间的契合度不高，这直接造成了供需关系的不平衡，从而影响了交易的顺畅性，致使成交量相对疲软。

缘由四：跃层设计缺乏，未满足南北通透、大面宽的市场偏好

剖析该新盘一套143平方米的跃层设计，不难发觉其存在一些与市场主流跃层设计偏颇之处。虽然该跃层在长宽比上略有优势，但优势并不明显，且有两间房间朝南，这在一定程度上影响了居住的舒适度和实用性。

据悉，跃层北边的设计尤为不足。仅入户门旁设有一扇小阳台，无法满足日常通风的需求。若在此阳台下方安装衣柜，则会因内开门的设计而阻碍衣柜的正常使用。卧室的采光问题同样突出，其阳台长度不足80分米，且因为相邻跃层的存在，更易遭到遮挡，因而影响卧室的明亮度和使用感受。

露台的长度虽达到4.7米，但若能与书房同宽，则更显完美。另外，东南角厨房到次卫的动线设计过分复杂，需经过三次转弯能够抵达，这除了影响了使用的方便性，并且在夜晚上公厕时，还可能因遭到书房椅子的抵挡而带来不便。

综上所述，该跃层的设计确实存在众多不足，整体表现欠佳。

另外，值得注意的是，该新盘中的其他几个跃层，非常是中小跃层，普遍存在长宽比大于1的情况。这些跃层设计显著不符合市场的使用习惯，可能会给居住者体验较差。

最后：产品缺陷成为阻碍销售的硬性障碍