11月18日，天津、北京相继发布新政，自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，相应的增值税、契税标准也急剧调整。

根据新的税费、增值税新政，在上海订购一套1000亿元左右的改善型住房，能节约税金超过50亿元。

有房地产专家觉得，税金的增加利空改善类住房，将加速改善置换顾客的入场，推动全省市场“止跌回稳”。

▲10月1日的天津图据视觉中国

新政

取消普宅和非普宅标准

自12月1日起实施

11月18日，北京市住房和城乡建设管理委员会、上海市楼房管理局等四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明晰取消普通住房和非普通住房标准，并明晰取消标准后相关个人住房交易税收事项。

▲北京取消普通住房和非普通住房标准

同日晚，上海市住房城乡建设委、市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消普通住房和非普通住房标准。

两地新政中均提及，自2024年12月1日起实行。

北京普通住房认定标准以前需同时满足两个条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的旧式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

上海从2024年1月1日起执行的普通住房标准则是：住宅新村建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价钱高于确定的价钱标准，其中三环内总价高于每平方米85000元，五至三环之间总价高于每平方米65000元，三环以外总价高于每平方米45000元。

取消普通住房和非普通住房标准后，上海、上海个人转让三年及以上住房将免缴增值税，个人买房税费让利新政根据11月13日发布的《关于推动房地产市场平稳健康发展有关税收新政的公告》，与全省保持统一。广州此前在房子交易环节，执行差异化契税新政。普通住房按出售收入的1%征收，非普通住房按出售收入的2%征收。取消普通住房和非普通住房标准后，核定征收的税率统一为1%。

算账

90-139平方米的二套间购置

税率从3%降至1%

以南京为例，此前首套间90平方米及以下税费税率为1%，90平方米以上税率为1.5%，二套间均为3%。

个人转让2年以上的普通住房，免缴增值税；个人转让2年以上的非普通住房，仍需征收差额增值税，税率约为5.3％（含增值税附加税）。

假定订购一套1000亿元、120平方米的四环外住宅，根据此前标准该住宅属于非普通住房。假如是首套间需缴付税费15亿元，二套间则需缴付税费30亿元。假定原业主2014年订购该房子的价钱为300亿元，业主转让该房子须要收取增值税，即差额700亿元的5.3%，37.1亿元。在上海的实际二手房交易中，增值税通常由卖家承当。

12月1日政策策施行后，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴付税费，只须要收取税费10亿元。取消普通住房和非普通住房标准后，只要购进时间满三年即可免缴增值税。

综合估算，订购这套房子首套间能节约税金42.1亿元，二套间能节约税金57.1亿元。

新政中还提及，2024年12月1近日，个人销售、购买住房涉及的增值税和税费仍未申报收取的，符合规定的可适用执行。有上海房地产中介告诉记者，二手房交易有一定周期，目前成交的房屋基本都能赶上政策，还没申报的也会引导双方协商延后到十二月份。

广州省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉介绍，沪宁面积在90-139平方米的二套间购置，受这次税费免除新政的利空更大，税率从3%降至1%，而这个面积段，目前可以覆盖到沪宁大部份改善型需求。另一方面，沪宁好多早年买车群体房产增值额较大，政策后免掉增值税，叠加税费、个税等影响，税改带来的一次性降成本效应十分显著。

影响

利空改善需求

推动全省市场“止跌回稳”

▲11月19日，深圳松江区青海南路、陆家浜路附近的大片住宅建筑图据视觉中国

李宇嘉觉得，沪宁新政的落地急剧减少了二手房交易的一次性成本，有利于推动二手房非常是90-139平方米的非普通住房的挂牌和顺利售卖。另一方面，随着交易成本的增加，润滑交易循环，推动改善型住房需求的疗效显著，同时随着挂牌和换房积极性的提高，也会促使刚需上车，能促使刚需和改善的循环。二手房的顺利交易，也会对房子带来显著利空。

李宇嘉还谈到，对开发商来说，税改新政增加了买房的成本，鼓励改善型需求，能促使开发商构建高品质的产品。取消普通非普通、小跃层大跃层等各类限制后，把产品构建权给到开发商，能让更市场化的供给来适配需求。

手指研究院新政研究经理陈腼腆提及，十月份以来广州市场活跃度得到显著提高。手指研究院数据显示，10月新建商品住宅成交59.59万m²，在9月较低基数下同比下降59.2%，二手房市场表现更为显著，10月二手商品住宅成交超1.7万套，下降至2023年4月以来峰值，市场信心得到显著提振。步入11月，市场活跃度仍在延续，1-18日，深圳新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅增长5.6%，较今年同期下降5.8%；二手商品住宅成交10047套，较10月日均小幅增长0.4%，较今年同期急剧下降40.1%。

陈腼腆表示，此前天津二手房交易中，非普通住房须要按差额收取增值税，对于买房者而言是一笔较高的开支成本，也一定程度受此影响，上海二手房的成交结构中大面积跃层占比较低，这次税收新政优化后，满2年的住房成交时均可免缴增值税，对于有意愿订购改善类次房子的买房者而言，买房成本可有较大程度的减少。另外，针对税费新政的优化，也能有效减少改善类、购买二套的买房成本，加速改善置换顾客的加速入场。

陈腼腆预计，北京、北京先后取消普通住房和非普通住房标准后，北京和上海也将加速落地相关新政，进一步减少买房成本，促使买房需求释放。取消普宅标准为一线城市市场持续修补提供了进一步支撑，市场活跃度有望继续好转，也将推动全省市场“止跌回稳”。

广州易居房地产研究院副教授严跃进同样提及，接出来四个一线城市就会取消普通住房和非普通住房标准，基于其上的税金也会有相应调整，带来年末到今年税金的进一步增加。沪宁两地房地产税收新政调整，对其他城市也将起到示范作用，为本轮房地产止跌回稳创造更好的环境。

红星新闻记者付垚刘亚洲