中新经纬11月19日电题：沪宁取消普宅非普宅标准，改善型住房需求或加速释放

作者李宇嘉四川省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员

18日，深圳、上海宣布自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加强住房交易税收让利力度。

从新政的具体内容来看，主要有三大看点：一是，在住房交易税收上，沪宁与全省其他地方看齐，这意味着全省范围内对个人订购家庭惟一住房和家庭第二套住房，面积不超过140平方米时，统一按1%的税率缴付税费，一线城市不再被“区别对待”。

二是，面积在90平方米以上140平方米以下的沪宁地区二套间购置，受这次税费免除新政的利空更大，税率将从3%降至1%。而这个面积段，目前可以覆盖到沪宁大部份改善型需求。

三是，一次性降成本效应显著。在沪宁，有好多早年买车的群体，其房产增值额比较大，例如2015年购置的价值500亿元房产，如今价值800亿元，若是非普通住房，按5%的增值税率估算收税额达到15亿元。政策后这15亿元直接免掉，假如再加上税费、个税等免除，税改带来的一次性降成本效应特别显著。

预计这次沪宁推出的房地产政策，有利于推动当地二手房挂牌和顺利售卖。过去，因为税收造成二手房的一次性成本比较高，交易成本的增加，可以润滑交易循环，推动改善型住房需求释放。同时，住户挂牌和换房积极性提高，也将促使刚需上车，因而可以促使刚需和改善性需求的循环。这次政策对房子市场也将产生利空。税收新政的调整，可能会使得一部份买房者购置更大面积、户型设计更好的产品，而这类产品常常是改善型产品，非常是基于人口降低(母亲同住或多孩)驱动的需求，房子市场供给最契合。

对开发商来说，一方面，税改新政减少买房的成本，鼓励改善型需求，可以推动开发商构建高品质的产品；另一方面，取消普通非普通、小房型大跃层等各类限制，把产品构建权给到开发商，可以让更市场化的供给来适配需求。

随着我国房地产市场由增量时代转向存量时代，由调控房地产过快流转、房价过快下降转入推动交易循环，以及更加重视存量房子和社区养老、公共配套补弱项的资金需求，房地产税收变革的方向将是增加流转环节的税赋，例如税费、增值税(含农地)、个税以及附加在农地和房产开发交易上的各类税赋，因而形成“降成本”效应，这将推动交易良性循环。而将这种环节的税赋转移到前端保有和维护环节，一方面，做大了交易的面包，另一方面前端公共服务维护和保养以及房子养老金也就有了资金保障，可以让市民居住得愈发舒适，房价也能有所稳定。(中新经纬APP)