9月24日以来，囊括金融、税收、土地等方面的利空新政频出，买房成本增加，买房需求被迸发；10月、11月市场持续低迷，楼市下挫；南京、上海、深圳等陆续落实住房交易契税让利新政，再度减少买房成本。

11月19日晚，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第三期，58安居客研究院教授张波、广东省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉、同策研究院联席主任宋红卫（排行不分先后）作客直播间，深度剖析政策“组合拳”之下的市场变化和未来趋势。

市场已现三大积极变化

对于近两个月来房价的量价表现，张波表示：“10月一线城市房子和二手房的找房热度，都超过了9月相应的水平，但11月下旬表现不及10月。从线上找房热度来看，一线城市比10月上旬回升了2.3%，二线城市下降了1.4%。”

“但本轮新政‘组合拳’和此前相比，最大的不同在于新政颁布的持续性，并没有由于10月市场表现好，利空新政就停下了步伐。11月继续跟进一揽子新政，然后一段时间的热度上升十分显著。另一个现象是，房子与二手房的成交差别在11月表现显著。房子热度增长显著，二手房的表现更为积极。其实议价空间在减少，但以价换量的现象还是存在，所以二手房热度的下降，跟价钱调整是有关的。”

按照李宇嘉的观察，之前的新政效应基本维持在1个月左右，这次政策已接近两个月，疗效一直明显。非常是以北京和上海为代表的部份城市，市场表现十分积极。

“市场出现了几个积极变化，一是换房需求除了推动新增挂牌上升，交易量也在下降，因而整体挂牌量没有显著上扬；二是二手房住户涨价买房的动力有所减缓；三是二手房成交量下降，跟房子之间产生了互相驱动的现象。也就是说，房东可能会卖掉二手房去买房子，好多刚需群体依靠小跃层二手房来上车，因而推动改善型次房子和大跃层房子成交量显著下降。”

宋红卫非常强调：“与5·27新政效应相比，当时房子案场到访转化率约5.5%，但这次政策转化率达到了8.8%，提高相当显著，缘由就在于新政对预期和信心的影响。此次不仅地方性新政，包括财政部、住建部、央行等都出了一系列新政来提振市场信心。”

（注：5月27日，深圳市住教委等四部门联合印发文件，明晰北京将进一步优化住房限贷新政、支持多孙辈家庭合理住房需求等九条新举措）

“从案场实际转化情况看，受信心影响的人群占到67%，也就是说不受政策本身内容影响，更多影响的是预期本身。值得注意的是，本轮政策后，部份订购力过高的人群也逐渐具备了买房资格。这部份群体中，有些还须要置换二三线城市的房屋，再订购房子，而二手房的流通性又趋缓，一定程度上影响了整个买房需求在核心城市的释放。”

未来交易成本有望急剧增长

在李宇嘉看来，取消普通住宅和非普通住宅标准更利空房子市场。

“这一新政还有一个很重要的讯号意义，在房地产交易循环链条不畅的时侯，要把交易环节的税金锯掉。不管是税费、个税，还是开发商前期收取的诸如农地增值税等。未来涉及买房者的三个税种，都可能降到很低甚至取消。把税收置于前端，并不是征收房产税，而是让前端就能更多地用税收做房产存量的维护。一方面有助于后端交易的产生，把交易量做大；另一方面也有助于存量房时代对房子养老金等的重要补充。”

宋红卫强调：“二手房领域税金侧重，尤其是改善性房源，税金加强了交易成本，影响整个交易的流畅度。新政对核心城市二手房是比较大的利空，可以推动整个二手房市场的流通。尤其在一线城市，比较典型的特点是一二手联动性，传导链条比较紧密。之前我们做过一个测算，北京二手房交易中，37%存在置换性需求，即100套房屋里，有37套间是卖掉后用于订购房子的。其实税费、增值税、个税重点集中在二手房本身，但一定程度上对于房子市场的推动也有置换链条传导的影响。”

张波表示，未来所有的交易环节过程中，税和费就会有显著降低，甚至可以说零成本的可能性更大（除二手房中介费外）。对于一线城市来说，本身交易的税金就高且楼市单价也高，因而新政疗效一定有，对于大面积段改善的利空是显著的。并且也必须听到，限贷放开以后，外围区域往高基态城市买车的现象在增多。综合来看，在一些中小城市未必有直观的改变，但对高基态城市是确定的利空。

购房逻辑要调整

三位嘉宾一致觉得，当前是刚需置业的最佳时期，但不同群体的购房逻辑须要转变。

李宇嘉觉得：“对买房者而言，现阶段不管是首付、利率、税率等，还是可选购的区域、产品、范围、城市，下摆度都十分大。例如你是非武汉户口，如今想去北京购房，原先无法买，如今外围放开限贷的区域都可以买。可以说，当前是史上最友好的购房时期。”

宋红卫表示，纯刚需群体，只要负担得起就可以入市了，但在买房过程中一定要注意辨识资产。过去普涨的好多是被行情推动上去的资产，可能未来会面临一定的价钱调整。

“对于工作期限比较短、工作不稳定的群体，切勿盲目加杠杆，风险比较高。而考虑购置多套间产，或则本身就有多套间产的群体，未来不是所有房屋都能保值升值，所以要重新进行资产配置。目前早已拥有一定量住房、生活中出现压力的人群，建议考虑降级置换，适度往外围走一走，购置单价比较低、风险比较小的房屋。”宋红卫说。

张波也对刚需置业提出了中肯建议：“过往10年或再早一些，通常建议你们都是跳一跳、够一够，由于当时楼市处于不断下降阶段。现今情况不同了，不是说有了15%首付就一定要上车，而是要愈加保守地恐怕常年的现金流问题。无论是置换，还是首套，都要愈发清晰地晓得自己未来的收入问题。据悉，整个房地产行业的止跌回稳，不等于每位城市、每个区域、每个新村都止跌回稳，当下要买车，不能偷懒，要到市场起来看，要了解挂牌量、价格变化，这是十分重要的功课。”

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