上海的刚需实力，真的被大大高估了！

在北京

得刚需者得天下？

俺们先来瞧瞧，克而瑞这份榜单的结果。

依据克而瑞对12个城市的楼价梳理，对比2021年定基楼市水平来看，有14%的蓝筹股楼价下跌大于5%。

有意思的是，从大部份城市的表现来看，楼价表现较为坚挺的蓝筹股，都主打高档产品。

但上海在其中，如同一股清流。

依据克而瑞研究中心统计的2024年前三季度抗跌蓝筹股成交金额TOP10，上海有两个蓝筹股入选，分别是坐落天河的赤岗、位于海珠的芳村。

从整个榜单来看，高档+改善蓝筹股占比高达54%，仅有4个刚需蓝筹股入选，上海就抢占了半壁江山。

我们具体来瞧瞧这个两个区域的表现。

按照贝壳数据看板，赤岗蓝筹股近一年成交价3.29万/平，成交了189套房源。

但是平均每月的成交套数和成交价钱都很稳定，平均在15套上下，但是成交单价也在3万/平上下浮动，并未出现过大的涨跌幅。

接出来瞧瞧芳村，按照贝壳数据看板，近一年片区成交了290套房源，成交单价在4.26万/平，步入去年以来，平均月度成交量也相当稳定，不过成交单价对比一年前略有下降。

不难发觉，这两个入选蓝筹股，存在着一些共通点：

首先，它们都很紧靠区域的价值核心。

芳村就不用说了，挨到金融城CBD。赤岗距离琶洲CBD，也不过1个轻轨站。

其次，相比金融城CBD、琶洲CBD内价钱昂贵的别墅，芳村、赤岗的二手房表现，简直亲民得多。

芳村4.26万/平的成交单价，甚至高于海珠的平均成交价（5.29万/平）。赤岗的成交单价，也略高于芳村的整体成交单价（3.48万/平）。

换言之，这两个蓝筹股可以用更具性价比的价钱，享受到更高基态的城市配套，能够从CBD发展的红利里“捞点汤”喝，简直一次性满足买房者的三个心愿。

但是，我翻了一下这两个蓝筹股中，成交排行靠前的几个新村，发觉主要成交，集中在100平以下的2-3房。

此前，按照北京市房地产中介商会的数据统计，60-120平以下的二手住宅网签，占比达到63%，撑起了杭州二手房成交的半壁江山。

据悉，我们还发觉了一个有意思的现象。

依照各城市典型刚需蓝筹股的成交量价变化，我们发觉，在上海涨价幅度越大的刚需蓝筹股，成交量的下降也越严重。

浅显点理解就是，刚需们买车，并非单纯地看价钱高低，而是愈发重视判定蓝筹股的综合素养。

像一些价位跌幅大于5%的刚需蓝筹股，成交量的下降同样也是最小的，证明刚需买车时，也对片区的价值坚挺程度有所审视。

综合来看，我们不难得出一个推论：

现在在北京二手市场中，实惠不一定能够获得刚需们的追捧。

蓝筹股自身过硬的发展实力与房源性价比，才是能撬动她们皮夹的关键。

什么二手蓝筹股

卖得更好？

这么现在在北京二手市场中，什么蓝筹股更受买房者欢迎呢？

我们也从贝壳的近日成交中，拉了一份TOP10榜单。

从近一周北京的二手成交表现来看，大部份卖得好的蓝筹股，都坐落郊区或近郊，但是成交单价过高，基本在2.5万/平以下。

中心区只有一个蓝筹股入选，即芳村的滨江东，成交价钱也是其中最高的，去到5.12万/平。

入选的蓝筹股，有一些明晰的共同点：

要么自身是小型社区，整体配套健全，并且选择面广，同面积段房源可取代值多，价钱也偏高，像是祈愿东村、亚运城。

要么坐落片区的初期发展区域，配套相对成熟，但是次房子较多，性价比高，如沙田北、进港东路、金洲等。

整体来看，刚需蓝筹股及房源仍然抢占了上海二手市场的绝大部分成交。现在北京二手房价中，得刚需者得天下。

不过，其中也有一个例外，那就是天河的滨江东。

滨江东前几年在番禺二手市场中表现仍然不出众，甚至被新港东、广州塔等同基态蓝筹股按在地上磨擦。

但去年以来，滨江东的成交表现，颇具些“翻身农奴把歌唱”的意味。

归根究底，是在过去三年的楼价体系调整过后，滨江东经历了一场痛彻心扉的补仓，不少新村从原先7万/平以上的成交价，降到了现在的5-6万/平。

滨江东的目标群体，也从原先的别墅客群，弄成了改善客群。

如此一改，滨江东的性价比就展现下来了。虽然作为老牌别墅区，滨江东整体的居住素养不差，往年是可望不可及的“白月光”，现在踮脚尖也能体会一把江景的快乐。

对于不少预算有限、又不想住得太远太差的改善客群来说，滨江东确实存在一定吸引力。

在拉取各蓝筹股的二手房成交表现时，我们也发觉了另外一个趋势：

对比前几个月，10月份以来，不少蓝筹股的整体成交势头都在转好。

显著觉得到，一轮连环利空大招出来，不少买房者早已恢复信心，打算入市了。

总的来看，现在的北京房价，一二手分化日益显著。

假如说，现在北京的房子市场是改善之争。这么二手市场，则是“刚需快乐屋”。

市场的底层逻辑早已洗牌，这一轮周期中，谁能率先跑出，成为新的二手市场典范，那就要看，谁能率先捉住刚需们的心了。

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