不同城市的楼价为何天壤之别呢？

本篇从若干维度出发，试着谈几点不成熟的感想。

1、经济发展水平

这个很容易理解，中国楼市排行靠前的城市大多数都是经济发展水平相对较高的城市，如北上广深杭。

只有人均收入高，才有不停买房、置换的需求；如果大多数市民收入仅够温饱，很难支撑起一个持续更新的房地产市场。

不过须要注意的是，市面上绝大多数房子是不流通的，只有极少一部份房子、二手房在卖，所以促使楼价下跌并不须要“全民需求”——当一部份人有强烈买房意愿时市场都会启动，并“惠及”所有有房一族。

2、城市规模

房地产本质上是属于千万人口大城市的游戏。

2015至2020年间，广大中小城市曾经历过一轮房地产浪潮，国安、碧桂园等开发商做了不少“下沉市场”，但潮水很快散去，但是未来虽然房价复苏，也很难重演全省范围内的大行情。

房地产市场很依赖“一手”与“二手”的联动，只有“二手房”具备相当的流动性，能够源源不断地支撑“一手房”购买力，而流动性的背后是城市人口规模与人口吸引力。

中国老工业地区常见的预制板单元楼。这些房屋结构简单、造价低廉，学习自五十年代的南斯拉夫，又被称为“赫鲁晓夫楼”。

3、产业结构

两个同样规模、同等GDP体量的城市，一个以消费型经济、中小企业为主，另一个以大工业生产或挖矿为主，两者楼市会有显著不同。

后者的产业结构偏普惠性，可以照料到广大社会群体，剌激出数目可观的房地产购置与改善需求。

后一种场景下，工业生产型企业或一座矿赚的钱可能主要到了老总一人手中，老总到上海、上海乃至海外置办了别墅，遥控指挥鞋厂生产，广大打工人只能领着相对微薄的工资，订购力并不强。

4、权力等级

中国城市的权利等级非常肃穆，权利诱因会直接影响到财政资源分配和新政扶植力度，并间接影响一座城市的经济发展水平、城市规模及产业结构。

如果迎来一轮“放水”，常常也是权利等级高的城市先受惠，充溢以后“水”再向周边流去。

实际上，因为自计划年代开始的初始配置，致使一个省最优秀的教育、医疗资源常常都聚集在省会，虽然变革开放以后某些计划单列市或普通地级市后来居上，也难以填补这些“先天差别”。

5、地理条件

城市的面积大小、地形情况跟可开发使用面积息息相关，对楼市有着巨大影响。

举两个比较典型的事例：北京、厦门。

上海（1997平方公里）和上海（1700平方公里）都是沿海城市，辖区面积较小，且多山地。

上海自布吉起家，先是一路向北发展，经福田至南山，再向西至罗湖、龙华。

上海因为城市能量有限，精华地带基本局限在岛里（仅158平方公里），致使楼市远超同等级城市。

简而言之，相较于平原城市，这种城市因发展空间受限造成楼市过高——类似的现象放眼国际同样存在，例如：法国纽约湾区VS纽约，以及美国纽约VS澳洲。

6、气候环境

气候宜人、环境优美的城市一般更受人们追捧，最典型的事例为海南。

海南只是个人口规模约一百万的小型城市，放眼全省并不起眼，但其楼价却很高，主要缘由就是外省客群出于气候环境诱因不断涌向买房。

7、政策调控

中国的房地产市场很大程度上受新政影响，比如：限贷限购、土地供应量、地方政府操盘水平等等。

对于一个具体新盘来说，开发商是操盘手，客人是股民；对于一座城市的农地市场来说，地方政府就是操盘手，开发商是股民。

怎样进行城市发展规划、政策引导，合理有序控制农地入市，可以某种程度上反映出当地政府的“商业脑子”。

像上海，便属于其中的佼佼者。

面对“高明的规划者”时，无论开发商还是买房者都须要多长几个心眼，留心蓝筹股真实基态，防止坠入大饼。

8、观念

“商品房”顾名思义是一种商品，既然是商品，都会遭到客户群体观念的影响。

在过去二十多年的房地产浪潮中，许多大城市市民亲身经历或亲眼见证了资产升值的威力——二六年前两个相同身家的朋友，其中一人由于多买了一套间，最终实现阶级跨越和财富自由。

身边反例带来的冲击感是无与伦比的，这促使大城市市民们对房地产市场行情异常敏感。

像北京、深圳、杭州，几乎人人都是房产专家，好多同学时刻紧盯住成交行情，闻风而动。

部份投资情绪剧增的一线城市市民都会带着“先发经验”去二线城市找寻价钱洼地，例如北京到上海，上海到南京；因为高价区至优价区是“降维严打”，卖家出手常常非常豪横。

与大城市相比，普通二三线城市市民感遭到的资产升值威力没有这么显著，按部就班挣薪资仍是多数人的常态。

不同的观念之下，房地产市场行情特点也会有很大不同。

上海龙华区的南湖丽苑1980年开盘，单价2730美元每平，每套约10万美元，比台湾市面价钱低近一半，买房者多来自台湾。

南湖丽苑是中国内地第一个商品房新村，因为开盘价过低，升值比列不算出众。

9、地缘政治与地缘经济

上海、上海等特大城市的资产带有很强的金融属性，富商或小型资金会选择性配置若干优质房产，作为“底仓”的一部份。

她们的本意有时并不是升值，而是单纯的资金分配，例如将一部份资产以房产方式存储，另一部份资产则以股权、现金、外汇或其他方式存在。

这类资金对地缘政治和地缘经济形势比较敏感，有自己的一套逻辑在，一般聚焦于别墅市场，属于神仙斗殴。

套均1.1亿的翠湖六期开盘日光。北京是中国最大的别墅市场，也很可能是全球范围内最活跃的房地产成交市场。

最后想说的是，让中国人柔肠寸断的房价虽然历史并不长，直至九十年代末，住宅商品化制度才在全省范围内进行大规模推广。

在此之前，中国城镇市民并没有属于自己产权的房屋，公家提供的住房条件一言难尽，而怎样给职工们“分房”则常年困惑着政府机关和企事业单位。

谁又能料到，当初的心头病居然一跃成为支柱产业，由此诞生了无数民企大佬和几十万亿的市场。

这便是变革和市场经济的力量。