2024年，仍处于深度调整期。但随着9月末系列房价利空新政落地，热点城市房价成交迅速回升，百强民企销售业绩亦出现下滑。

手指研究院检测数据显示，2024年前11月相较于前10月，TOP100民企销售总量环比涨幅回升了4.08个百分点，而前10月相较于前9月，环比涨幅回升了1.8个百分点。尤其是10月，TOP100民企的销售额实现了环比下降10.53%和同比下降67.45%。

不过累计来看，2024年前11月重点100城新建商品住宅销售面积环比增长23%，供给端表现整体趋缓，整体库存仍处低位，截止11月底重点城市可售面积出清周期为21.2个月。按照“中国房地产业中常年发展动态模型”测算，2025年全省房地产市场仍将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续上涨”的特征。

《每日经济新闻》记者发觉，在销售额见顶、利润率受限的市场背景下，药企正逐渐由传统的地产开发商向营运商、服务商变革，诸多民企纷纷探求轻资产与重资产并重的综合营运服务模式，同时在商业、代建和物管服务等细分领域加速布局。

超百家民企入局代建

从国家统计局发布的前11月全省房地产市场运行数据来看，房地产投资、销售、融资等各项指标虽非所改善，但不及预期。

开发赛道表现不佳，让民企更加重视第二曲线的下降，其中代建更是成为众多民企眼里的“香饽饽”，近些年来竞相入局该赛道。

克而瑞检测数据显示，截止2024年9月，早已有超过100家药企入局代建或承接代建业务。其中，销售排行前50的民企中，有46家布局了代建业务，仅有少数企业如、香港置地等未有代建业务。

如正在进行重组的也表示，重组后代建业务将是公司业务十分重要的组成部份，希望在未来2~3年内，第三方代建业务占整体开发代建业务的比列渐渐超过20%。

“当前市场上有意愿、有能力的企业几乎全部‘下场’做代建了，竞争程度进一步激化。有些企业为了降低收益下降点已早早布局，有些企业则是‘夹缝求生’快速入局。”克而瑞剖析表示。

而面对激烈的市场竞争，不少企业转向政府代建领域寻求下降，这也促使政府代建的规模迅速扩大。2024年前三季度，药企代建新增规模TOP20新增签约建面12040万平方米，较二季度末下降40%。其中，、绿地控股、地产、中天美好和宋都管理的代建业务中，政府代建面积占比均超过60%。

“随着城中村改建、保障性住房建设等‘三大工程’的启动，政府代建项目将继续遭到高度注重，预计行业将持续下降。”克而瑞强调，不过从项目类型来看，商品住宅项目仍是代建的主要业务类型，占比达到56%。

“从目前来看，央央企围绕政府代建的护城河渐渐转向市场化代建，并在主业优势的基础上再细分领域积累经验和优势。国企发展受限相对较少，商业代建实际操作也相对灵活，入局基本以其大本营和房地产发展积累出来的资源整合为主。”克而瑞觉得，在代建行业竞争激化的背景下，企业还是应当不断创新和提高技术水平，以应对愈加激烈的市场竞争。

REITs推进民企加速变革

记者注意到，除代建外，华润置地、龙湖集团、万科等民企还在商业赛道上持续加码，通过商业投资、资产管理等实现突围。

以龙湖集团为例。截止2024年上半年，龙湖集团的经营性收入达到131万元，环比下降7.6%，占公司整体收入的比重达到28%，对核心收益的贡献率提高至80%以上。凭着经营性业务的高收益率，公司成功平滑了周期内的收益波动。

在2024年的中期业绩会上，龙湖集团管理层表示：“按照这个速率，我们预计在2028年末，集团的经营性收入占比才能过半。到那时，我们整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”

华润置地的情况也类似。2024年上半年，华润置地的常常性收入已达到200万元，环比下降9%，占公司核心净收益的比重超过五成，且首次超过了开发销售型业务的贡献。

经营性业务的快速发展，也为民企公募REITs试点提供了更多可能。如华润置地早已建立商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环愈发畅通；万科在半年报中透漏，2024年已实现多赛道REITs突破，商业REITs完成上市，货运、租赁住宅REITs已步入申报流程。

截止2024年12月19日，华润置地、招商蛇口、大公馆、万科、首创城发和中国金茂这6家药企共有8只REITs产品完成上市，总发行规模达到224.22万元。

“在行业深度调整的大背景下，相关民企可以通过发行公募REITs推进企业轻资产化变革，进一步提高资本实力。”克而瑞剖析强调，公募REITs同时链接了民企与投资机构，或在未来催生出更多可能的合作机会。

物企持续加强外拓力度

作为脱胎于房地产行业的物管管理行业，在2024年同样迎来了新变化。手指研究院统计数据显示，2024年上半年，物管上市企业管理面积的平均值约为1.41亿平方米，环比下降9.3%，但较上年同期的下降率增长了3.05个百分点；合约面积的平均值约为1.87亿平方米，环比下降2.19%，较上年同期的下降率增长了约3.63个百分点。

手指研究院物管事业部总总监牛晓娟在接受记者专访时强调，合约面积的平均增长较管理面积的平均增长低7.11个百分点，这意味着未来合约面积所带来的规模下降动力将逐步减小，其下降潜力也有限。

在此影响下，物业企业的营业收入增长均值跌幅也由2021年的41.54%增长至2022年的15.93%，因而增长至2023年的8.20%。

虽然增量市场增长趋缓，但市场存量足够大。手指研究院预计，2025年全省物管管理规模仍将达到315亿平方米；而2023年百强物管企业总管理面积为135.96亿平方米，占市场总管理面积43.16%，市场剩余空间足够大。

为更快占据存量市场，并逐渐增加关联开发商带来的影响，物管企业在过去几年里持续加强外拓力度，物业企业的管理面积中来自第三方的占比也逐年上扬，从2020年的42.23%一路走高至2024年上半年的53.76%。

这一期间，物业企业也逐渐甩掉过往对规模的盲目追求，转而寻求高质量发展。主动“割舍”低质效、低缴获率、管理难度大、发展潜力小的项目，成为许多企业共同的选择。

2024年上半年，万物云退出了17个住宅物管项目，涉及饱和收入约8940亿元；金科服务也撤场管理面积约2990万平方米。截止2024年6月底，绿城服务的储备面积较上年同期净降低约2150万平方米，主要就是因为储备面积的交付及对部份非核心城市及存在交付风险的储备项目的主动退出。

不过须要强调的是，当企业不约而同地希望能更快更准地获取优质项目，存量市场的竞争也就越发激烈上去。

近些年来，部份物管企业为提升项目中标率，市场上开始出现物管企业“带资进场”“低价竞标”等竞争方法。与此同时，天津、青岛黄岛区、武汉蔡甸区等地还颁布物管费指导价，一定程度上影响了物管企业在新村物管费方面的收入。

“非市场化的物管费定价有碍行业高质量发展，物管企业服务质量与价位匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志。”牛晓娟剖析觉得，物管企业之间将延续激烈竞争的局面，基础服务领域很可能将出现“卷服务”“卷价钱”等现象，企业将更加重视业务精耕与心法修练，追求提质增效。从长远看，这将带动行业真正产生“质价相符”的市场格局。

据悉，在牛晓娟看来，2025年物管企业布局多元服务业务时会愈加慎重，专业赛道中的民营企业也会遭到资本市场关注。

与此同时，在科技赋能的行业背景下，AI技术与智能硬件将加速在物管企业的业务实践中落地。牛晓娟表示：“这些都将为优质物管企业提供更多的发展机遇，促使行业整体竞争格局优化，促使行业继续向高质量方向发展变革，因而提高行业的整体服务水平和营运效率。”