“

别墅税取消或将使别墅成为最先回落的市场。

吕颖雅/发自北京

11月22日，继北上深以后，上海即将宣布取消普通住房与非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

市场首席剖析师冯佩云表示，别墅税的取消无疑是上海别墅市场的重大利好。新政的颁布有助于推动大跃层的交易和流通，尤其可能促使郊区和外围市场的活跃。同时，这部份释放出的需求有望进一步流向中心区域。

━━━━

卖家待别墅税取消后过户

“位于越秀区的君汇世家近日成交了两套154平方米的房型，卖家正是看准了别墅税正式取消，觉得成本会有所增加，便决定入市，此后等到别墅税即将取消后再申领过户。”中原地产环市东二支行店董廖锦春透漏，东风东蓝筹股的大跃层交易普遍在等待12月税费让利和增值税取消后才能过户。

上海别墅市场的风向标珠江尚城，也正经历类似的市场反应。裕丰地产汇悦台总店店长吴肖扬表示，早在别墅税取消的风声传出时，珠江尚城的顾客普遍选择再等一等。近来，他接待的一位顾客，始终关注着三四千亿元的别墅，非常期盼新政落地。随着政策策的施行，预计顾客的入市脚步将推动。

过去，上海对普通住房和非普通住房的界定标准是以建筑面积144平方米为界，被业内普遍称为“豪宅线”。建筑面积超过144平方米（且套内面积小于120平方米）的住宅被定义为“非普通住宅”，在二手房交易过程中，须要收取5.3%的增值税，也被也称为“豪宅税”。

依据此前的规定，若该房屋证满2年、不提供收据，住户需缴付全额5.3%的增值税；若证满2年、提供收据，则按差额的5.3%征收增值税。比如，一套非普通住宅一手购进价钱为1000亿元，现今以1500亿元转让，增值部份为500亿元，住户需收取增值税26.5亿元。而按照新的新政，房东将直接免去这笔税金开支。

━━━━

二手别墅市场率先复苏

有业内人士剖析，珠江尚城的二手别墅成交价常常超过2000亿元，而许多原始住户的入手价仅为几百亿元，这中间的折价可达上千亿元。此前，在二手交易中，这些折价将造成住户须要收取数十亿元的增值税。为此，别墅税的取消无疑会剌激二手千万别墅的成交量。

按照合富大数据的检测，11月上半月，珠江尚城的二手房市场已录得超过40套成交，囊括多个热门新盘，包括凯旋新世界广粤尊府、颐德雅苑、中海观园国际、新城海滨新苑、粤海拉萨嘉园等，不少成交面积超过200平方米。

事实上，早在北京“9·29”新政颁布后，这些对新政和市场行情变化敏感的别墅卖家，已开始在珠江尚城“抄底”，优价房源快速去化。随着二手交投活跃度的提高，住户的议价空间日渐趋缓，买卖双方态度也在变化。

吴肖扬表示，自10月以来，珠江尚城的带看量环比下降了约40%。部份房东对市场前景的信心有所恢复，纷纷调整挂牌价钱。诸如，南国嘉园的一位住户，在市场疲软时难以成交，但新政颁布后迅速将价位从900亿元调整至950亿元。随着别墅税的取消，珠江尚城的二手市场将迎来更大的剌激，预计成交量将进一步上扬。

有别墅卖家表示，一线和强二线城市的别墅市场本就较为活跃，而别墅税的取消可能会让别墅成为所有产品中，价钱最先企稳回调的领域。

冯佩云表示，别墅税的取消有助于推动郊区及外围区域非普通住宅的交易和流通。因为市中心的非普通住宅大多属于千亿元以上的别墅，而郊区和外围区域的非普通住宅相对更具价钱优势，因而吸引了更多对价钱敏感的卖家积极入市。随着住户实现资金回流，释放的这部份需求有可能会流向更中心区域。

事实上，不仅取消别墅税，之前对税费的免除也对别墅成交起到了推动作用。

按照最新新政，140平方米以上的住宅，首套间税费按1.5%征收，二套间按2%征收，相比之前分别增加了1.5%和1%。

“虽然别墅税费的减负力度不如90~140平方米房型这么大，但因为别墅的单价较高，免除后能节约一笔可观的费用。”有业内人士表示，税费增加和增值税取消后，买房者信心和看房积极性都在提高，即使短期内成交量未必立刻凸显，但对价钱回稳起到了重要作用。