上海自主定价的开发商出现了。

这意味着北京的房子即将迈向市场自由。

价位市场化

11月上海步入密集的房子供应期。

一方面，开发商年内资金回流结算任务压身，另一方面支持新政春风吹遍地，市场信心回升，各个项目都在抢鲜机。

所以截止11月21日，上海房子预售就批准了8个项目，还有不少项目也在扎堆入市吹风中。

其中，坐落南山蛇口的四海名邸，11月14日获准预售，推出206套建筑面积约104.60-120.30㎡产品，备案单价约112345.55元/㎡，总价区间约8.37万—13.59万/平，单价区间约883万—1617万/套。

但过去在上海诸多方案的公示过程中，很少会出现这样的描述——“由企业自主定价”。

但是的这个项目在销售方案中则作了非常提示。

按照四海名邸项目销售方案显示，“本批次普通商品住房平均销售价钱是112345.55元/㎡（根据建筑面积估算），由开发企业自主定价”。

但是无独有偶，坐落罗湖桥头的鸿桥世纪御苑销售方中同样对自住定价作出了提示，销售方案显示，“本批次普通商品住房平均销售价钱是47950元/㎡（根据建筑面积估算），由企业自主定价”。

这就意味着，上海的房子价钱即将迈向市场。

要晓得四海名邸位置相比一期位置存在差别，根据市场上对新盘的定价逻辑，位置更好的楼座，价钱也相对会更高一些。

从航拍视角可以看见，两栋楼体几乎是卡在了周边的寝室楼夹缝中。

而2023年5月28日项目一期四海臻邸于开盘，120套建面90-117平方米的3-4房住宅，备案单价约11.2亿元/平方米，总价区间约9.4万-12.3万/平方米，单价区间约856万-1442万/套。

价钱相比之下，差别并不显著。

所以，自由市场之下，开发商对新盘的定价，自由度也就更高。

打破市场预期

四海名邸项目206套可售住宅，明天（11月20日）公布370批顾客入选，成为年内少有的入选数远超可售房源套数的项目。

其中70批顾客意向登记有共同意向登记人。

在市场预期回归居住气氛的情况下，这就意味着不少改善家庭意向了这个项目。

而之所以能达到这样的冻资结果，一方面，从市场反馈来看，早在一个月前，项目便早已蓄客冻资，有外省顾客现场冻资20万提早做好打算。

说明，项目经历了不短的蓄客期才达到现在的冻资疗效。

另一方面，项目以北京建设新政，得房率高作为卖点，同样吸引了不少买房群体。

但从前期潜在买房群体的反馈来看，随着项目备案价钱即将落地，有部份买房者的预期被打破。

有买房者觉得项目跃层存在缺陷，被过宽的阳台劝退。

由于项目阳台面积看上去不小，但高得房率下，基本上附赠面积都是阳台，且售口径阳台未能改建。

所以，开发商对外宣传口径超过90%的实际得房率和超大阳台的实用性，值得商榷。

有买房者指责价钱提升，配套撑不起。

对于项目而言，周边其实生活便利，但整体面貌老旧，约10层以下，水景面对的基本是周边的“老破小”和四海新村，因为占地面积小也造成新村内部活动空间和馨园面积较少，楼座宽度也通常。

周边居住人口密集，公路交通窄小，有路段还停放了诸多电动单车，且项目学区范围内的私立高中直线距离约1000米，早已超出舒适步行范围。

更重要的是，项目地块出让时间为2013年7月，产权剩余使用期限不足70年。

其实，项目并非无可取之处。

开发品牌为民企大品牌，保交楼有保障，其次轻轨口物管，距离1在建轻轨站四海站约300米，未来也可以与在建的接驳，距离12号线花果山站步行约850米，搭乘轻轨一个站可达南山来福士购物中心，搭乘两个站可达海上世界。

车位比做到了1比1.5，总楼层在30以下，容积率2.8，学校学区是南山培英中学，景区配套也有四海景区和大南山。

所以也有买房者觉得，项目有商圈、有轻轨、有景区，去南山、海上世界、深圳湾都便捷，比较满意。

作者|飞天小女警