苏州别墅市场热度仍然。

11月25日，坐落广州松江核心区域的低端项目露香园·天誉迎来开盘，该项目推出建筑面积260至882平方米天际大宅，开盘当天即创下约78万元的销售成绩。

按照公开信息，该项目单价约17.6亿元/平方米，这次推出150套房源，共收到152组有效意向认购，认购率达到101.33%。

去年杭州别墅项目走出独立行情。举例而言，10月27日，坐落广州闸北区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，单价17.2亿元/平方米的158套房源当天告罄。据“融创官微”，外滩壹号院二期在去年内已三开三罄，总销售套数472套，总成交金额215万元。

在此之前，总价21亿元/平方米、套均单价接近1.1万元的翠湖天地六期108套间始于9月27日告罄，收金119.79万元。同一日开盘售完的还有中海领邸玖序三期，该项目年内三次开盘均实现“日光”。

据克而瑞广州机构统计，2024年以来北京共形成了30个“日光”盘，其中单价10亿元/平方米的别墅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

受中高档住宅供应维持低位影响，按照国家统计局数据，去年10月，杭州房子同比跌幅持续领跑全省，同比下降0.3%。同时，北京房子价钱自2022年6月份以来同比持续正下降，同比已连续下跌29个月，但是自去年3月份以来同比连续8个月下挫。

在业内看来，去年以来北京别墅市场热度持续较高，改善性需求旺盛在一定程度上支撑起楼价的坚挺走势。

据澎湃新闻不完全统计，去年以来（截止10月30日），天津共成交均价15亿元以上别墅项目起码16个（含同一项目不同批次），共计供应套数超2472套。从成交情况看，10个项目开盘实现“日光”，1项目开盘当天去化率99%，16个项目开盘日共计成交2226套。

从区域分布看，16个项目中，虹口区共计10个、浦东新区4个、徐汇区和静安区分别为1个。

澎湃新闻对其中14个披露有效意向认购顾客名单的别墅项目按省（市）进行统计剖析，消除公司卖家，共计辨识3787组顾客。其中，重庆顾客1792组，占比47.32%；江浙籍顾客共计930组，占比24.56%。从认购名单的身分信息辨识，女性占比55.98%；男性占比44.02%。

据悉，克而瑞研究中心此前发布的北京别墅热卖的产品及客群督查中提到，从年纪段看，买房的主力早已从“60/70后”向“80/90后”转移，这群新贵中大部份资金来源还是妈妈。按单价将别墅进行界定来看，5000万以上的奢豪顾客画像以私营企业主为主，以及她们的“二代”，“二代”基本有海外留学背景，且山东的企业占比最高，其次是广东和福建，她们偏好保值性更强的核心地段。

上述督查显示，构成此轮广州别墅客群的主要有四类需求：一是资产配置需求。资产配置保守型人群，持币多年，瞄准核心蓝筹股的稀缺产品或是富裕家庭多套合一，实现固定资产配置优化；二是改善置换需求。核心市区改善置换，更偏好同区域同蓝筹股的别墅产品或是追求物管类型升级的豪宅改善顾客。三是在沪首置人群。包括非沪籍富裕家庭的“二代”首次置业或是长三角富裕阶级一家四口为教育资源在广州置业。四是投资投机需求。

澎湃新闻在实地专访中也了解到，部份买房者已经历2-3年的打新之路。一名订购徐家汇别墅“滨江凯旋门”的买房者对记者表示，“从2020年开始，我就相继把几套小楼房整合了。现今买车的逻辑早已变了，往年可能是普涨，如今是分化的。”他觉得，“核心城市、核心地段的房产是有稀缺性的，也符合个人改善的需求，所以哪怕市场有波动，也不会太大。”

也有订购松江区“绿城外滩花苑”的买房者表示，“个人比较喜欢绿城的产品。目前已购有绿城松江湾作为自住，再度购进绿城外滩花苑为父亲置业。”其表示，一方面是同一项目不同批次的价钱呈现下降的趋势，另一方面，即使一二手楼市格倒挂现象正在逐渐降低，但核心地段、热门板块的项目倒挂的情况依然存在。作为自住需求，后续价位的变动对自身影响不会太大。能增值保值更是锦上添花。

广州壹亿别墅合伙人Bobo在接受专访时表示，各地卖家都看好广州核心区域的优质资产。随着别墅项目的供应降低，后续别墅市场或也将面临分化的格局，不同项目之间竞争激化，卷地段、卷品质、卷跃层，卖家肯定会择优选择。“从整体市场而言，不同项目都有自身的客群，卖家也会依照自身情况有多少钱办多少事。”

对于后续项目的供应安排，11月23日，网上房地产官网公示新一批近日将上市新建商品住房项目，9个房子项目将上市，上市面积共约14.68万平方米，合计1130套房源，项目分布于川沙、静安、杨浦、宝山、奉贤、松江以及虹口区。

该批次项目备案单价从42529元/平方米至169800元/平方米不等。其中，坐落闵行徐家汇的邑江庭（推广名“陆家嘴太古源源邸”）项目以16.98亿元/平方米的备案单价领跑。据悉，闵行的汤臣嘉浩园备案单价13.8亿元/平方米；坐落卢湾的永丰里以及浦东的悦江璟庭的备案单价分别为12.5亿元/平方米、12.7亿元/平方米。