包子走入新村，眼前清一色是蓝色的六层小楼。房屋外，电缆线缠成零乱一团。

这是上海西部诸多旧市民区中的一个。新村里的房屋大多在上世纪90年代前建成，外墙漆痕昏黄，旁边印满了小广告。

现在人们看惯了都市高楼，甚少踏足于此。但80后包子却已经把它当作未来的家。

自2024年以来，以成都为首，一二线城市“老破小”房源的成交量渡劫，日均成交量环比下降近40%，成交周期平均仅7天。

年青人正在一线城市疯抢老破小，皆因在上海楼市跳水和利空政策颁布后，她们忽觉，自己和房屋的距离不再遥远。

一些人已决定在青砖之间长久逗留。

偏爱老破小的年青人们

在入住新家以后，馄饨特意剪了一段卡点的视频，发到了社交平台上。视频中，房屋灰蒙蒙的，她指着墙壁的一个大洞呵呵地乐。

钢架锈蚀的阳光房、洗澡转身都困难的迷你公厕、堆满杂物的房间...通常人听到必将会紧蹙眉头，但对春卷来说，却是飘泊以后，在上海的第一个家。

馄饨是80后，出身美术专业。自2012年进京冬训开始，她就始终在上海生活。

学院专科结业后，馄饨成为了一名职业刺青师，在一家连锁工作室工作。

在这12年间，她在通州上过学，在昌平与人合租过，在昌平跑过工作，就是没坐过多于一个小时的轻轨。

结业后的三年时间，馄饨一复一日挤轻轨，和白领们一起在车箱里抓着扶手摇动。生活因热爱的工作而充实，也或许在异乡逐步稳定了出来。

现今的家里，合租同事走了一波又一波，只有她始终都在。

2022年，事情忽然出现波澜。她被调到朝阳区工作，周转于亚运村和三里屯之间。从原先的家到工作室须要近两小时，通勤显得日渐不可忍受。

包子在苦恼着搬家。她忽听见同学议论楼市正在暴跌，心里一动：是不是可以直接买个房？

和春卷一样境遇的年青人不在少数。80后群体正进入而立之年，而对于北漂的她们来说，30岁普遍被觉得是一个“节点”。

为此，有没有房屋成为关键问题。在中国人的观点里，房屋意味着稳定，也意味着在这个大城市里有了“根”。

和大多数北漂的看法一样，馄饨的买房需求诞生已久。但在心中，火苗仍然微弱，直至近来。

房屋反弹之时，她告诉自己，是时侯出去瞧瞧房屋了，大不了就当散步。

她对区域的初始规划已很明晰：只选择横向切割朝阳区的14号线轻轨站周边，最北端或最南端也好，皆因可以在早高峰抢到座。

新村和房屋老一点没关系，馄饨更看重的是房屋内部的朝向、布局等“硬件”。

相较于冰凉的高楼，她反倒更喜欢老新村里的市井气息，由于很温暖，会让她有家的觉得。

她还有个比较特殊的诉求：房屋须要沿街，由于她想创立自己的小工作室。包子希望让人们走在路上的时侯，可以看见阳台或窗户上的招牌。

其实，离中心越近越好。

包子展示墙壁的“天坑”/受访者供图

于是，从2023年中开始，包子只要消遣时间的时侯，就辗转于各个地段的链家实体店之间。

中介的小电骡成为她熟悉的座骑，就连横越朝阳区的亮溪河，也路过不晓得多少次了。

尽管如今科技发达了，在网上也可以沉溺式AR看房。但她还是认为，自己亲自去瞧瞧比较安心，也能体会一下和房屋的“链接”。

在一年半左右的时间，她已跑过四十多个新村，平均每位新村走访房屋两套多。在实地看房百余套以后，她几乎对地区和新村了如指掌。

在社交媒体上，有好多年青人们都来包子的评论和贴子下边留言。她们需求各不相同，但统一的是：只考虑老新村，预算在200-300万间。

在小红书上输入老破小，便会听到各色各样的贴子在相互征询意见。有人晒出刚买的老房，上面塞满了木制家私，黄润的榉木地板映着午后阳光。

他说看上去有点旧，但有种一切稳中向好，所有人都正在迈向幸福的觉得。像小时候的家，所以不准备重装了。

汤圆也很愿意为打算在同一个区域买车的人们解惑：

“这个新村很老，但很有生活气息”

“那个新村相较下比较新，但树比较多，就变得有点阴森”

她真实的觉得到，人们订购老破小的需求越来越大。除了是网上寻问她的人越来越多，和中介的交流中，包子看见的例子也越来越多。

有次去看房，她跟随中介从头到尾，跑了一条满是老新村的街道。

中介骑着电动车，每过几分钟就抬头，指着几个洋房和她说：

“这个新村前几天刚卖出去一套，在三层的。买它的人应当和你差不多大哩，也是来上海工作的。”

“那个新村也是，85年的房屋。卖的人搬去路北边，在东边又买了套。”

包子最后过户的房屋坐落广州市金台路片区的黄村北里新村，也是上海最有代表性的老破小集群之一。

据不完全统计，该新村在去年前8个月累计成交34套，月均成交量达4.25套，远低于今年同期水平。

在9月30日，上海房产发布政策后，这儿的成交量再创纪录。

秦哥是这片区域的链家房产中介。他算了一下，仅10月一个月，他在这个新村经手成交的房屋就20多套。

但是黄村非学区房，不受这方面的影响。卖家都是奔着它的黄金地段来的。

他观察到，大部份买车的人都是去商业中心下班的，年纪平均在三十多岁左右。新村老旧，但年青人好多，住户也几乎都是下班族。

在通州万寿路附近的中介小慧也察觉到了这个趋势。她负责的几个新村，房屋建成时间在1985-1992年。而新村里，80后们才是主要住户。

她觉得，新村的年青化也是气氛和睦的诱因之一。80后们下班忙碌，早出晚归。因而新村里总是静悄悄的，“没有哪些扰民现象出现”。

年青人们不再乐意承当远超预算的中级公寓，把目标转向中心地区的老破小。她们认为，房屋似乎外边残破，把上面重装一下，还是一个新的家。

馄饨也在其他人的贴子下边讲到：“红庙北里，破确实破，老新村也没人管，但便捷是真便捷，挑一挑也有不错的楼。修一下自住不错的。”

“主要是买得起。”

房屋不再是奢华品

楼市对于人们来说，是经济的晴雨表。而对于刚需人群，上海的房屋在此次上涨之前，仍然都是望尘莫及的奢华品。

在2017年初，楼价达到历史新高。那时侯，购房除了要拼业内关系，还须要先交几万块的茶水费，只为求得一个买房资格。

2017年3月17日，深圳发布317政策。短短三百字的公文成为刺穿楼价的座骑，严格的举措遏止了几乎颠狂的房价。

然后5年，房价持续下行。房屋成交量被腰斩，人们大多持续观望市场，但销售额总体保持稳定，波动微弱。

人们的买房需求在疫情后复燃，2022-2023年间，楼价再度小幅度上行，房价开始回升。

自2023年夏季起，上海的楼价就如同坐上了跳河机，猛跌。有中介介绍两两居时感慨：之前350万都拿不下的学区房，如今下跌近100万。

对于打工人来说，房屋似乎持续涨价，但仍然高昂。不过，跌幅让她们看见一丝希望，理想和目标其实离得更近了一些。

北漂们在合租房里躺卧，盼望在未来能有一套属于自己的房屋。她们在这个高速运转的城市里上下寻找，渴望钢筋铁架间的归属感。

上海“老破小”内部/肖珂摄

在2023年中，馄饨最初的预算是360万，小居室就行，老房屋也可以。这个价钱，对标她的需求来说，实在不低。

也因馄饨已提早做好心理打算，把看房战线预期时间拉的特别长。她也希望能多看几套，为价钱和选择都留有足够的空间。

如今回看，包子仍然十分幸好自己选择了常年计划。如今的小居室，她仅用253万就拿下，比预期低了近30%。这也和市场上老破小的升幅相仿。

在最终成交前，包子虽然已谈过两套，但都夭亡在打算过户的阶段。

第一套价钱在300万出头，问题出在是厂里分配的房屋，住户转权的手续没办好，只得定夺。

第二套的价钱提到280万左右。包子最初认为欣慰，但再去看房时，因为是底层，她隔著阳台，和马路对面坐着嗑瓜籽的父亲打了个照面。

再加上这片区域的厕所离卧室的阳台，距离仅不到5米。包子思来想去，心底还是认为别扭，便主动中止了手续。

第三次，房屋的位置和布局都符合包子的预期。她甚至在第一次看房时就已规划好，把这个小居室改成一室一厅，再做个工作台。

过户前，包子又挪到房屋里看了一遍。其实遍地尘土，厨房的灯也坏了一个，屋内变得有些陈旧。但她越看，越心生欢喜。

阳光房朝向北，虽是底层，但并无遮挡，眼界宽广。虽然是光拍照对短一些的夏季，阳光也可以通过阳台，温暖地直接晒到房屋的中间。

包子在这间老房里似乎听到了新生的自己。

政策到来

4月17日，上海住房社保管理中心发布新政，利空老破小，“购买老破小可多房贷，部分房源按揭年限最高可延长20年。”

在9月30日，上海又出政策，加强住房社保按揭支持力度，同时增加存量贷款利率，上调贷款首付款比列，减短非京籍家庭收税期限。

这也就意味着，在上海订购第一套住房时，若使用商贷，最低首付款比列仅为15%，利率则降至3.15%。对于刚需人群来说，压力下降。

政策施行的首日正处五一节当日，中介秦哥感慨：这天的情境，虽然又回到2017那段鼎盛时期。

他因没抢到车票，暑假留在南京。却由于政策，加班了一整个春节小假期。

“大多数朋友都回去了，我就得替她们也带人看房。累得要命，就没停过，顾客一个接一个。”

秦哥发觉，人们比自己想像中还要着急。甚至有顾客看到消息后，直接中断了渡假计划，冒雨驱车赶回去买车。

但大部份人比较理智，是休假以后再来看的房屋。所以春节过后，也迎来一个购房的小高峰。

去年10月6日当日，链家在上海的房源成交量超过了一千套，是平时假期的3-4倍。

10月7日到13日，仅一周的时间，公司整体成交量为3354套。平常一周只能卖出1000套出头，倘若是1500套左右，数目早已算比较多的了。

秦哥打开公司的周报图，表示现今的数目毕竟有一些回跌，但也基本稳定在每周成交两千多套，比新政发布前也降低了近一倍。

他在高兴之余，也有点恐惧。皆因现今业绩下降基本上步入困局期，甚至开始增长，“不是由于没人想买，而是我手里没房屋可卖了”。

所以如今秦哥带顾客看房，言语间总会有点着急。一方面是希望房屋能成交，另一方面是他打心底认为，不抓紧买的话，过几天就没了。

旧新村黄村北里内的村民楼外形/肖珂摄

包子看房的时间正处于去年的10月，老破小的价钱经过房价整体跌价和针对性利空新政的打磨，正处在高点。

馄饨也觉得，如今是买车的最好时机，无需再等。她和中介说，可以走流程了。

她再度联系了中介，想当面见见房东，趁着这波涨价风潮杀一还价。

最开始时，房屋的标价是266万，包子记得很清楚。和业主碰面后，对方直接“自刀”13万，提出253万的价钱。她差点没绷住。

趁住户不注意，馄饨和中介偷偷商量，要“哭”一下，推动一下情绪，再砍一点。

她自己也没想到，不知是总算要安定出来的喜悦，还是那些日子在京飘泊，实在有太多酸楚。她心中忽然酸酸的，在房东面前嚎啕抽泣。

哭完，住户纹丝不动，压死253万。中介企图提到252.8万，也被房东一口婉拒。

253也很好，馄饨开导自己。回想最开始的预算，她早已满意的不得了了。

未来在缩紧

楼市正处下行时段，卖家欢喜，蜂轻抚场。但对买家来说，是完全不一样的心境。

恬恬是上海东五环一套老房屋的住户，她家的新村建成于1986年，隶属于国企。为此，房屋条件和新村管理都优于普通新村。

尽管房屋不大，但是已居住了超六年。但从相片里看得出，恬恬很爱护房屋。内饰整齐，阳光正透过窗子洒在地上，窗前树荫幽幽。

房屋属性都很不错：朝北、中层、供暖热、包固定车位...隶属的街区对应的中学、中学都是重点，还有个重点诊所在门口，走路就可以到。

在去年，这栋楼也被纳入政府的新村改建名单。在更新扶梯和防寒层后，将继续免费翻新改建一些基础设施，房屋“续航”更久。

由于父亲年事已高，恬恬决定转让这户房屋，置换一户距离自己家比较近的房，这样比较便捷相互照应。

恬恬对自己的房屋很有自信，于是最开始在和中介沟通的时侯，她的心理预期是350万左右。

她也早已在周边做了调查，自己的价钱比市场价低了3-4%左右，应当卖得很快。

随着楼价的增长，恬恬的房屋虽仍然有人来看，也有一些购房人表现得很喜欢。但一直没有人出手。

她只得跟随这片区域的单价往下一调再调，如今心中的预期价钱已在短短几个月上涨到320万。恬恬早已不再急切了，她说，习惯了就好。

现今，她也在尝试自己在社交平台上发布广告，找寻卖家。由于房屋价钱原本就增长了不少，若再刨去1%的中介费，恬恬认为，更亏了。

因之前她在卖自己上一套房屋的时侯，也是买卖双方直接交易。方法是，双方谈好价钱后，只托正规中介办了最后的手续，以保证双方安全。

她对房屋和自己的信心不减，却惟独往往怀疑市场迈向。由于怕楼价再跌，恬恬每晚醒着的时侯才会打开小红书，在线秒回有意向的人们。

她想，假如自己卖的话能省掉中间费用，定差价不多可以下调到315万左右。

假如意向明晰的话，还可以再往下商量商量，“因为都是年青人嘛，有话直说就好了”。

由于买房的诉求是为了置换，她常常会打一个防治针：能商量是能商量，但也不是那个差好几十万的，不接受太多的价差。

对于拥有老破小的人们来说，在未来进行置换其实是逃不开的话题。假如房屋地段好，条件不错的话，恐怕也不是难事。

但对于条件没有国企房这么好的洋房来说，置换虽然愈加困难。除了是由于外形看着没有这么讨喜，更是由于，逃不开的产权期限问题。

提到未来关于房屋置换的准备，包子显著愣了一下。由于她从没想过这个问题。

她笑着说：如何也得先住六年吧？待会儿再说。不住的话就转租，就当投资了。

实际上，订购老破小的人们对后期再置换出去的选择，一般没有太大信心。

由于在上海，住宅用地房本期限一般为70年。而对于房龄超过30-40年的老破小来说，意味着在不远的将来，可能会在须要交一次续期费用。

她们更想在未来保留这份固定产，在自己不续住的时侯，转租给下一波北漂的年青人。

秦哥介绍道，像上海这些中心地区的老破小，房租年化利润能达到2.5%~2.8%，甚至3%。并且价钱相对实惠，通勤便捷，之后也不怕没有市场。

转租，相对于转让，对老破小可能才是更稳当的选择。

其实这并不是最好的时机，但对于北漂们来说，却是伫足的最好节点。对于她们来说，未来常常过分模糊的，房屋显然能成为可触碰的目标。

人们在追求过程中有着不同的身分和角度：买车者为资金问题苦恼，担心价钱、卖房者苦于价钱下跌和置换决策、中介彷徨在行业的前景中......

无论转租还是转让，购房还是买房，不变的内核是，人都站在自己的跑道上，困扰着问题和决策。身旁，楼价正在被时代的浪潮裹挟着前进。

她们已看见起跑的炸雷，却不知终点在何方。

对于未来，包子仍然很豁达。她眯着眼睛畅想：之后有机会的话，其实想换一个光鲜艳丽的大house呀！

她站在自己刚打扫好的小家里，地砖被擦的亮亮的。包子准备先将就住一段时间，等今年开春了，再找个设计师重新家装一下。

窗前，可以看到有年代感的铁围栏和旁边小楼的红墙。

包子喜欢这儿。如今她每天下班回去，都可以看到奶奶们带着孩子在新村玩耍。正值金秋，地上有一幢幢枯叶被堆在一起，踩起来沙沙翻飞。

包子说，她的房屋和这个新村一样。似乎有点脏，有点乱，然而，实在温情。

（文中所涉人物为化名）