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一方面地方政府想通过推出超级地王，来吸引媒体和公众的关注，进而提振农地市场的信心；另一方面，超级宗地一般坐落城市中心或核心地段，拥有优越的区位优势和配套设施。这种宗地常常才能吸引更多的开发商和买房者，成为市场上的热点。

于帅卿/发自上海

一线城市农地市场呈现低迷征兆。

11月29日，上海朝阳第二宗组团宗地上架竞买，该宗地于10月15日发布预申请公告，打包推出宣武门、十八里店、小红门三个宗地，起始价高达153万元，打破了上海每笔农地出让金纪录，“总价地王”的王冠早已加冕，该宗地最终由中海以153.32万元收入囊中，折价率0.21%。

这也是继去年6月朝阳区首次推出组团宗地以后，又一个以组团方式出现的“巨无霸”地块。

对于目前市场上开始出现的“百亿级”地块的现象，四川省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面地方政府想通过推出超级地王，来吸引媒体和公众的关注，进而提振农地市场的信心；另一方面，超级宗地一般坐落城市中心或核心地段，拥有优越的区位优势和配套设施。这种宗地常常才能吸引更多的开发商和买房者，成为市场上的热点。

中海地产的拿地策略聚焦于核心城市、核心地段、核心宗地，这一策略促使中海才能在优质宗地上开发高品质的项目，满足低端改善型需求。通过开发高折价、高品质的项目，中海成功塑造了一系列受欢迎的高档改善型产品系，并在北京、深圳、北京等城市取得了明显的业绩。李宇嘉表示，“此次中海百万元摘地，除了是对其拿地策略的再度肯定，也是对其在核心地段项目库存逐步降低后，须要新增项目储备以维持业务持续发展的战略需求的满足。通过拿超级宗地，中海就能快速补充库存，同时继续走高档路线，实现项目的热卖。”

值得注意的是，随着全省房价“止跌回稳”态势初现，农地市场也有了积极变化。除了是上海，其他一线城市去年的高单价宗地也越发突出。如11月28日，深圳七批次农地拍卖收官，10宗宗地全部成功出让，合计收金307.08万元，平均折价率达到14.71%；9月29日，上海北方大米厂宗地最终由保利发展以117.6万元竞得，折价率达33.4%，该宗地既跨入北京单价榜单第六，总价排行也位列上海第二。

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上海首推“不限价”地块

2024年以来，上海早已接连推出了3宗单价超过百万元的巨型宗地，这种宗地因地理位置优越、规划建筑规模庞大，深受市场极高的关注度。

11月29日，推出的上海朝阳望京、十八里店、小红门组团捆绑宗地，总建设用地面积约14.7英亩，规划建筑规模约39.4万平方米，起始价高达153万元，成为目前上海最高的“总价地王”。

更值得关注的是，10月30日，上海昌平区万泉寺村棚户区改建农地开发项目FT00-0613-0024宗地挂出的预申请公告显示，该用地规模约6.37英亩，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54万元。该宗地不仅规模较大、区位较好，这地块还有一个重大变化，不再设置销售指导价。这是3年多以来，上海出现的第一宗未设置地价上限和销售指导价的宗地。

据悉，去年6月出让的上海朝阳区望京旧改宗地、孙河前苇沟组团棚改宗地以及中关村朝阳园北区0017宗地也吸引了诸多开发商的关注和参与。该组团起始价112万元，而且是上海首宗“住宅+产业+商业配套”地块出让。

最终，联合体以112万元摘得，并打破了当时上海的农地出让历史纪录。据了解，并在4个月后推出了住宅项目，销售反响较为热烈。

上海市规划和自然资源委员会相关负责人曾表示，针对房地产市场的新变化和人民群众对优质住房的新期盼，上海将进一步加强对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出游方便、市场需求突出区域的农地供应。同时，通过优化交易规则，推动供给侧结构性变革，吸引有实力、有能力的开发商选定高品质农地进列宽质量开发建设，推动房地产市场平稳健康发展。

广州易居房地产研究院副教授严跃进表示，目前农地交易市场最大的特征是立足于房地产市场止跌回稳的态势，这对于农地市场发展具有极其积极的作用。当前，上海房地产市场处于回稳的良好态势，且民企当前销售状况不错，这就会促使民企拿地积极性降低。同时，对于销售市场和高档物管的看好，也会鼓励民企积极拿地和进行项目开发，也为今年高品质住宅和复合型项目构建创造了较好的基础。

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一线城市农地市场呈现低迷征兆

事实上，不仅上海，上海、广州等一线城市也纷纷推出了单价超百亿的“巨无霸”地块，农地市场呈现出低迷征兆。

11月4日，北京公共资源交易中心发布深土交告〔2024〕32号，计划于12月2日以挂牌形式出让南山区粤海街道T107-0107宗地。该宗地坐落广州后海金融总部基地，挂牌起始价126.52万元，是上海第九宗“百亿地”。上海上一次出让的“百亿地”是坐落广州湾超级总部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32万元竞得。

值得注意的是，该宗地取消了多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价钱，也不受“90/70”政策限制。

李宇嘉表示，取消各类新政附加的限制，因而给开发商优惠，同时将定价权给到市场，将产品构建的话语权给到市场，让开发商按照市场的需求来决定价位和跃层，才能提振开发商拿地的积极性，做到供需匹配。

除了是上海，上海农地市场也表现出低迷态势。9月29日，上海北方大米厂宗地经过5小时、148轮的激烈竞价，最终由保利发展以117.6万元竞得，成交楼面价66957元/平方米，折价率达33.4%，该宗地既跨入北京单价榜单第六，总价排行也位列上海第二。

虽然一线城市农地市场有回升征兆，但民企整体拿地力度始终偏小。手指研究院数据显示，2024年1~11月，TOP100企业拿地支出7431.8万元，环比增长31.5%，相较1~10月跌幅回升7.1个百分点。

9月末以来一线城市接连一系列新政优化，市场活跃度保持较高水平，有望推动短期市场活跃度延续。手指研究院表示，“11月，上海、上海等一线城市接连出让多宗高单价宗地，这种宗地均由颈部国企、国企摘得，推动TOP100企业拿地支出环比涨幅明显回升，但拿地企业仍集中在国企民企和地方国资，民营民企拿地仍较为审慎。”

手指研究院表示，短期来看，农地拍卖环境持续修身，政府在供地端及农地拍卖新政调整上愈加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，药企投资仍将以销定投。未来，市场销售才能在新政推动下渐渐回升下降，或将推动民企投资热度上升。

值勤编委：苏志勇