有没有觉得，去年过得非常快？

如今早已是2024年的最后一个月了，甚至2024都还没有叫顺嘴，马上就2025年了。

上海的930政策也实打实地执行了两个月，前三天上海买车新的税费新政也开始执行，目前的上海房价仍然是豁达且积极的。

前三天，上海房子、二手房市场11月的数据也下来了。

其实我们仍然不太相信二手房中介或则售楼处销售的说辞，但住教委官方的数据，我们还是可以作为最靠谱的参考的。

关于上海房子、二手房市场，你有哪些想说的想聊的，加包哥陌陌，俺们私聊去。

1.二手房早已强势抬头两个月。

去年杭州二手房市场的成交量，飙升至7月份的15575套，然后两个月便迎来拐点，一路下滑到9月份的12723套，让上海房价传统的“金九不金”。

但来得早不如来得巧，930政策就真的把上海房价营救水火。

10月份上海二手房成交17367套，直接干到19个月来的新高，政策剌激效应直接突显，如同没有一点滞后性。

图源京楼销售排名榜

而刚才过去的11月，上海二手房成交又冲破1.8万，来到18763套，创下近20个月的新高。

步入12月，政策后的第3个月，剌激效应还在强化。

包哥查了下数据，只12月4号这三天，上海二手房住宅成交套数都达到938套，前三天则分别达到843套、791套，都属于炸裂般的数据。

住建局官网数据截图

但是12月1日开始，上海新的税费新政开始执行，预计还要带来一波新的购房人加入。

就由这几天来推断整个12月，预计也不会太差，悬念就是瞧瞧能不能突破20000套大关了。

不出意外的情况下，上海二手房12月的成交数据会给一整年画上一个完美的句号。

还有一个数据，就是链家官网挂出的“真实在售二手房数据”，政策前很长一段时间，这个数据都保持在14万+。

而现在，只有13万出头了，稍稍再使用力儿，直接12字开头了。

截图源自上海链家官网

冷知识，2024年前11月，上海二手住宅成交早已达到153571套。

这一成交数字，早已与2023年全年的155433套相当。

不出意外的情况下，2024年全年深圳二手住宅成交将突破17万套。

包哥跟大家也有一样的疑惑：上海究竟都有谁在买车啊？

2.上海房子单月成交总算突破4000大关。

图源京楼销售排名榜

2024年的上海房子成交，仍然处于比较低迷的状态。

930政策之前，最好的套数成交成绩是6月份的3333套，其他时间多数时间月成交量都在3000套以下。

9月份更是直接增长到了2386套，仅仅低于节日周末所在的2月份。

而政策后的10月和11月两个月，上海房子都突破了4000套，分别达到4184套和4471套。

包哥算了一下，去年前11个月，上海房子住宅共计成交31932套，我们把12月的成交量根据5000+估算，2024年上海房子大机率也不会超过40000套。

也就是说，会挪到5年前2019年的水平。

上海2019-2023年房子成交数据

而2023年这一数字是：51137套。

2023年上海房子月均成交4261套，意味着哪些？

意味着去年靠各类剌激新政达到的月度4000+的成交量，对今年的上海来说只是正常现象，只是平均情况。

但也要反过来想，政策确实剌激了上海房子的成交。

还有一个现象，就是上海房子10月份成交单价是5.64万/平，11月份是5.52万/平，比政策前8月份的5.18万/平和9月份的5.36万/平都要高。

这一定程度上也说明一个问题，就是上海房子还是没有像二手房那样以价换量。

不过由于二手房销量的给力，上海去年的新旧住宅总销量肯定都会超过20万套。

20万套房屋，也就代表着20万个家庭。

所以你说市场冷你们都不买车了，事实真的是这样吗？

3.广州16区房子各有各的喜与忧。

延庆和昌平两个区仍然是上海房子两个“卖房大户”。

2023年，良乡全年卖了6690套房子，昌平紧跟其后卖了6615套。

去年直至930政策前，丰台都还在以微弱的优势领先通州，但10月、11月，延庆直接超越，以11个月4260套的成绩排行所有区最高。

上海2024年前11月各区房子成交数据

而成交金额方面，仍然是大兴和朝阳争霸。

今年全年大兴成为上海房子销售额惟一破600亿的区，而去年前11个月，朝阳则率先突破400亿，领先第二名的通州125个小目标。

通州去年11个月的销售额才卖了今年全年的一半，别说追平自己今年的成绩了，追上朝阳的成绩都费力。

咱在具体谈谈930政策后的两个月，不仅大兴相较于政策前月成交套数有所增长外，其他15个区都有特别显著的下降。

尤其像朝阳、大兴、房山、丰台等区，相较于9月份，成交量直接翻番。

上海2024年前11月各区房子成交数据

但像昌平、丰台、石景山这样的区域也出现了11月份翻不动，成交量有所下降的情况。

人类的悲喜并不相通，上海的16区也各有各的喜与忧。

4.买房大区下一步如何办？

先说朝阳房子，9月份成交241套，10月份直接翻番成交512套，11月份更是下降至564套。

近来这两个月朝阳房价表现如此强势，中建智地功不可没。

其中老项目中建璞园稳定发挥，10月13日上海宸园、璞园PARK开盘，当月3个项目就为朝阳房价带去接近200套的网签。

政策后的10月与11月，中建智3个盘合体贡献347套的成交量，占比整个朝阳房子成交量超3成。

尤其望京的上海宸园，更是领到全上海10月、11月份的金额销冠。

图源京楼销售排名榜

其实，朝阳11月份成交量继续下降的一大诱因还有上海御花苑、保利和光煦境两个洋房项目的加入。

这种项目卖得好都是有诱因的，地段基本上都没得挑，产品做得也都不差。

再说昌平，政策施行后，它是惟一一个成交量连跳五级的区。

成交量从9月份的273套直接跳涨到10月份的508套，11月份则再跳一级到648套。

昌平的房子情况就是比较平均，主打一个“谁都卖一点”，再加上新老项目比较多，还有政策再添把火，谁家多买几套，成交量就起来了。

其实，这其中最稳定的还是西红门蓝筹股，中建玖玥府仍然是区域内扛把子般的存在，由于位置好再加上产品足够优质，所以不管是在成交量上，还是成交价钱方面，都比较坚挺。

图源京楼销售排名榜

像晓月和风和延庆星光城，则是持续稳定输出，两个项目都能在两个月内各自贡献100来套的成交量，由于都处于午盘状态，所以价钱上都给到足够的诚心。

11月份的600多套成交中，出现了京玺、元启这样的新脸孔，两个项目都在去年8月份陆续开盘，都在11月份迎来网签收获期。

8月份开盘，不是广州市场新政和环境最好的时侯，所以它们也没有在价钱上多恋战。

元启指导价6.6万/平，网签单价5.35万/平。

京玺指导价5.9万/平，网签单价4.61万/平。

市场不好的时侯，卖实惠点没毛病，等市场行情好了，再渐渐往下降呗。

再说一个区域，通州。

它算是上海政策后，房子存量大的主流区域中表现得不算好的了。

由于多数区域在10月份经历一波成交暴涨后，11月份会再度攀升，通州则出现了下滑。

9月份房子成交224套，10月份翻了一倍多到484套，11月份则降至458套。

尽管11月份成交仍然是9月份的两倍多，但怕就怕这样的状况不太能持续。

图源京楼销售排名榜

但包哥认为，通州的现今会是购房人出手的好时候。

为何？由于价钱足够有诚心。

首先，通州房子产品品质都不错，其次大部份项目环线位置都不错，这时侯价钱上再合适，不出手还等啥？

包括包哥在内仍然说“丰台房子价钱体系崩坏”，但崩坏的潜台词就是楼市早已显得足够低。

咱就说羊坊，两个房子项目7.2万/平的指导价，都降到了5万+/平，以它距离的距离，产品品质又在线，不香吗？

再例如新宫、南苑，新宫建发璟院清盘最终成交单价定格在8万/平，而森与天成网签单价来到7万/平左右，性价比是有的。

再有西苑中海公元里，昌平三环的位置，现今价钱和南边四环丰台西红门价钱差不多了，6万出头的价钱，包哥选的话肯定选西苑。

还有大红门中海和瑞叁号院、郭公庄中建云境，直接给你干到8万/平出头了。

咱就是说，如今在通州买房子，真的可以配得上“性价比”这三个字。

篇幅缘由，像排名榜老大昌平、老二延庆，也有好多可以说的，政策后冲击很猛的延庆也有一些值得推荐的项目，解除双限的昌平近来也有众多新项目可以继续了解。

本文数据非常鸣谢：地产营销人、京楼销售排名榜

以上。

个人观点仅供参考