财联社12月30日讯（记者李洁）2024年的，农地市场的变化成为不可忽略的篇章。

“2021年以来，从销售到拿地的传导机制有所弱化，其实质在于民企的行为逻辑由下降导向转为安全导向，销售放款更多用于兑付债权，而非扩张拿地。”东北期货剖析师张明远称。

民企经营逻辑的转换，描绘出地产行业在2024年去库存浪潮下，农地市场也发生了深刻变化。

克而瑞剖析师强调，在行业迈进去库存新周期背景下，从城市视角来看，农地成交规模大于商品房成交规模成为2024年农地市场一个重要特点。

克而瑞数据显示，截止2024年12月20日，全省300城农地成交建筑面积环比反弹17%，预计全年成交建面降至11亿平方米左右，与商品房成交规模相仿。

而专项债支持竞购存量农地的推动、一线城市土拍新政的调整，或对未来农地市场形成重要影响。

张明远表示，展望2025年，楼价的止跌回稳促进商品房销售复苏，拿地端亦有望边际改善，但考虑到目前主流民企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特点，整体表现为涨幅回落。

一二线城市成民企重要建仓地

稳市场、去库存成为行业企业当前发展第一要务背景下，2024年农地成交规模保持高位运行状态。

农地出让金方面，据财政部数据，2024年前11月，国有农地使用权出让收入32626万元，环比增长22.4%。

房子市场持续震荡之际，全省农地供应规模也随行就市，作出调整。获悉，自2022年以来各地主动调低了供地规模，而且在2023年由自然资源部主导推出了预供地制度，进一步推动了宗地信息的公开透明，保证了农地出让的充分竞争。2024年，自然资源部发布新政，规定商品住宅去化周期超过36个月的城市，将暂停新增住宅用地出让。

“作为行业去库存先行指标，农地出让规模的调整，既是行业供求规律的自我调整，也彰显了地方主管部门展开的主动应对，有利于稳定市场预期。”一位房地产行业剖析师强调。

在此环境下，2024年土拍市场整体维持条状高烧、持续分化的趋势。尤其是9.26政策以来，上海、上海、杭州、成都等核心城市部份宗地竞买出高折价。

据手指院统计，尽管各线城市成交规模均震荡，但一线城市农地出让金占比提升，药企拿地进一步聚焦于核心城市，1-11月TOP20城市住宅用地出让金占全省比重仍过半。

从土拍热度来看，北上深杭仍是民企重要建仓之地，上海、成都、合肥优质宗地民企参拍积极。手指院数据显示，2024年1-11月，22城住宅用地折价成交占比为24.1%，较今年同期上涨13.3个百分点。分城市来看，北京、杭州、上海折价成交宗数占比均超5成，上海、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。

“当前民企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市优质宗地成为民企抢地重心，而多数三四线城市农地仍然少人问津，农地市场呈现局部火爆、整体偏冷的格局。”克而瑞剖析师称。

据悉，不少规模民企也表示，坚持“以销定投”的战略，将投资集中在一线城市以及核心二线城市。

一位TOP10民企高层表示，集团在拿地策略上愈加聚焦在高线城市，尤其是城市的核心区域。这些策略有助于确保资金安全、穿越周期，并捉住农地市场的新机会。

值得关注的是，在一线城市中，上海、上海等地土拍新政有所调整，恢复价高者得的竞买形式，一定程度提高了农地市场的活跃度和竞争度，优质宗地遭到诸多民企的关注和争夺，对稳定农地市场预期起到了积极作用。

“需求端预期改善，北京、杭州、北京等地限楼市新政的退出，以及更多高档房子项目的开盘，有望加快2025年继续迎来更多高品质、高总价宗地成交，并推动投资端信心下降。”中指院剖析师称。

央央企仍是拿地主力

拿地企业方面，2024年一直保持了少数央民企占主导、多地城投托底、民震荡中求进的格局。

克而瑞数据显示，前11个月国企拿地金额占百强30%比列，外企达到23%，分别较2023年同期增长10个百分点和下降6个百分点；国企拿地金额占比14%，较今年同期增长4个百分点。

相较之下，城投在国企投资回升背景承当了更多的托底作用，TOP100民企中，城投拿地金额占比达到26%，仅次于国企，较2023年同期降低15个百分点，

“前11月南京、上海、广州、深圳等城市央央企拿地占比均在八成左右，土拍情绪疲弱的城市地方国资占比较高，如上海、、南京、福州、等城市地方国资占比均超5成，其中上海、沈阳超8成。”中指院剖析师称。

具体到企业方面，2024年混和所有制、民企、央企投资金额均出现不同程度趋缓。

国企中，少数规模化、全国化的企业仍存拿地能力。地方央企中，部份企业积极走出大本营，持续在核心城市竞投优质宗地，其中，表现相对突出，其通过招拍挂和收并购等形式持续布局，拿地金额增速接近五成。

“央外企投资规模仍保持领先，但投资较为慎重。这也造成多个地方农地市场仍然须要进行托底，尽管整体金额不及央央企，但数目较多，且拿地金额较今年有显著提高。”上述手指院剖析师称。

其进一步表示，即使当前销售端有所趋缓，但从企业投资角度来看，鉴于大多数企业现金流、库存周转仍然承压，现阶段大部份市场化企业的主要任务仍是调降自身库存，预计2025年企业投资仍将处于筑底期。

展望2025年，多位剖析师强调，基于年末中央经济工作大会定调，得益于货币新政重提“适度修身”，并明晰地方债可以用于农地储备和闲置农地收储，将在实质上推动行业去库存脚步，并减少投资端的资金压力。

“当前，自然资源部针对运用专项债竞购存量闲置农地的条例早已落地，未来财政部相关新政条例有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。”中指院剖析师表示。

“得益于货币新政重提适度修身，以及行业去库存、稳信心脚步的持续推动，2025年有望迎来更多高品质、高总价宗地成交，农地交易规模方面，也有望在和商品房交易规模相匹配的高位急跌。”克而瑞剖析师称。