陈跃/发自北京

“2024年，是见证杭州历史的一年。”

自2021年初颁布二手房指导价以来，上海房价一路下行，在2023年房子量价齐跌创下近5年最低值后，2024年上半年尚且“跌跌不休”的北京房价已连跌3年，元气大伤。

转折点出现在2024年9月末。

9月26日，中央政治局大会首提“促进止跌回稳”；9月29日，上海房价迎来“史诗级”放松，打出了解除限售、非核心区不限贷、下调等重磅组合拳。

政策迅速燃起了市场，10月份上海一手住宅认购12361套，同比下降404.7%，环比下降307.8%，四季度的上海房价除了完成了“V字回调”，政策后更接连出现“日光碟”，且在12月初拍出了一块“百亿地王”。

低迷得来不易，也是酝酿已久。据统计，2024年，上海房价的相关调控新政总共颁布了16次，月均1.5次的调控救市力度，除了显示出主管部门“稳房价”的决心，也让天旱逢甘霖的上海房价迎来成交的上扬与信心的回归。

12月25日，工信部工作大会明晰表示，2025年将持续使劲推进房地产市场止跌回稳。至此，2025年的房价迈向早已明晰。

站在一个全新的房价历史节点上，广州省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，在经历了3年多的下行调整后，北京房价已迎来阶段性的顶部，预计2025年仍将处于修补阶段，并对2025年上海房价持豁达心态。

1年卖了过去五年的量

这一年，上海房价有四分之三时间处于“低位震荡期”。

跌下“神坛”的北京房价，年初的房子库存已达10年新高，虽然上半年有限贷松绑、首付增加等新政利空，但整体市场仍然缺少信心，在“5·17政策”后的6月份出现了一轮成交放量，后续3个月的市场仍表现疲弱，部分区域甚至深陷一二手房互相踩踏的局面。

在此背景下，北京的二手房成交如同过山车，成交量两次突破5000套的“荣枯线”后又屡次退守，在上海中原检测的上海83个片区中，上半年挂盘单价上涨的片区共有76个，占总数的91.6%。

另一方面，房子涨价潮一浪接一浪，步入下半年，上海多个房子项目开启了更大力度的打折活动，市面上出现了“工抵房”“特惠房”等各类促销房源，但现实情况是，到了9月份，上海房价依然没能挪开量价齐跌的趋势。

直到“9·29”新政颁布，上海房价一夜反转，见到了止跌回稳的希望。

“国庆”假期，上海多个新盘售楼处熬夜达旦卖起了房屋，多名销售人员向记者表示，有不少买房者甚至人还未到订金先转。随着市场信心得到新政修补，房子市场率先呈现出火热态势，政策后已出现四个“日光碟”，其中有项目推售192套间，共有2047批顾客排号，刷新上海近3年的楼盘排号纪录。

从数据上看，10月份上海房子单月认购量成功突破万套，日均认购量约410套，创下近几年来上海房子市场的交易量新高；二手房成交录得8269套，同比下降117%，环比下降122.5%，创近45个月以来新高。

11月，上海房子住宅认购量9986套，二手房成交也再度撑住荣枯线，录得8500套，为近4年来最低点，一二手住宅总网签成交超1.5万套，市场成交仍然活跃。

步入12月，上海二手房连续多周的单周录得量在2000套以上，持续保持低位运行。截止2024年12月22日，上海二手房成交已超5.2万套，全年成交量预计达到5.4万套，而2023年的上海二手房仅成交3.2万套，2022年仅成交2.1万套。

这意味着，上海2024年的二手房成交量，将相当于过去三年二手房成交量的总和。

买房者“跑步进场”

这得益于买房者们的“跑步进场”。

作为上海房价这一年来最重要的时间分水岭，“9·29政策”的到来给上海的买房群体注入了一剂定心丸。

“国庆”期间，完成下定买车的王先生告诉记者：“我们属于刚需买房，前后看了两周的房屋，决定出手也是新政给的信心，首付和利率都降了，可以理解为我们是新政放松后第一批受益的人。”

而在上海多个非限贷区域，不少人气新盘还迎来了外省买房团，该群体接力成为了上海房价交易的又一主力军，甚至有新盘为外省买房群体设置了看房接待专场。

买房者的真金白银“跑步进场”，也让开发商和中介机构显著体会了市场的低迷、购房者信心的回归。有多家开发商人士透漏，仅10月和11月两个月份，就完成了2024年全年的业绩目标。

坐落广州市福田区的金地环湾城项目相关负责人向记者表示，自9月末以来，新政层面的积极讯号为金地项目带来了明显的利空，在过去两个多月中，项目的到访量和成交量均出现了显著的增速，对比前9个月，项目10~11月的月均来访量提高了约158%，成交量提高了约235%，但是步入12月，项目仍然保持着高热度。

“新政后，房地产市场呈现出愈发稳定和积极的态势，买房者的信心有所恢复，对市场的预期也愈发豁达。同时，我们也注意到，部份投资者开始重新关注房地产市场，找寻合适的投资机会。”

开发商接连披露业绩喜讯之外，各大中介机构同样在此轮复苏中满血复活，上海方面表示，北京中原以及中原部门10月份总业绩突破7万元，创下近5年来月度新高。

窘境反转

而在“9·29政策”出台前，市场还是另一番景色。

有开发商营销人士表示：“2024年以来始终都在涨价，每位新盘都这样，打不过就只能加入，但房子市场还是很卷，涨价后房屋还是很难卖得动，老住户对此也有意见。”

房子以价换量的同时，上海的二手房住户们也选择斩仓甩卖，但是为了早日出手，房东们更使出了四肢解数，除了随时配合看房、亲自兼任讲解，甚至给中介机构人士发红包送礼物、给自家房屋做宣传PPT。

买房者也多是持币观望状态，害怕“买房会不会接盘”等问题，有买房者告诉记者，“年初我看的一套间单价大约300亿元，8月末看的时侯早已降到250亿元了。”

可以说，2024年的上海房价，经历了一场典型的窘境反转。

上海市房地产中介商会秘书长华洪觉得，2024年的上海房价可以用“筑底修补”作为总结，“从2023年下半年开始的持续托底，新政的平均成效只能维持数周，但9月末政策的颁布，上海一改此前‘挤牙刷式’救市措施，迅速剌激市场需求，新政成效立竿见影，而且持续加码。总体看，当前上海房价早已渡过了至暗时刻。”

李宇嘉同样觉得，“2024年的上海房地产市场变动幅度是热点城市当中最大的，主要是由于首付和利率的增加，急剧减少了上海庞大的刚需群体的入市门槛，加上广州前几年楼市的快速上涨，实际上也积累下了一大批观望的置业人群，新政支持以及国家提出‘止跌回稳’给了市场极大的信心，因而促使了成交的回升。”

上海贝壳研究院教授肖小平则表示，“深圳二手房市场在新政的驱动下有特别显著的放量，2024年的成交量相比2023年下降了60%左右，同时二手楼价在9月末的重磅新政支持下，价钱下降也比较显著。”

不过，据上海中原研究中心统计，2025年上海潜在入市项目共计158个，且摆在北京房价面前的，还有年底将近4万套的房子库存，以及高达6.9万套的挂牌在售二手房，对比2023年年末的5.7万套甚至多出了1.2万套，这也正是北京房价的“远虑”。

在新政效应以及市场情绪日渐降温以后，下一步的上海房价又将何去何从？

李宇嘉觉得，从四季度市场情况看，广州与城市房价的最大不同点，是刚需买房的比列较高，其次是二手楼市格出现止跌现象，“我对2025年的上海房价比较豁达，上海房价从2021年调整到现今早已3年多的时间，二手楼市也差不多跌了3年半时间，确实迎来了阶段性的顶部，因而，2025市，场预计还是处于和2024年四季度一样，属于修补阶段。”

另外，李宇嘉建议，相关部门应对市场库存和市场需求进行摸底更新，因而进行结构性的农地供给和产品供给，“针对需求端的传统新政我觉得早已见顶了，没有太多的空间去做纾困了。”