全省各地正在掀起一场阵势浩大的“退地潮”，覆盖南京、北京、深圳、成都、宁波等一二三线城市。

这波退地潮中，万科、越秀、华润等地产大鳄纷纷行动，将一些早年拍下却仍未开发的农地返还地方。地方政府一方面通过调整农地用途、降低开发要求等形式“解套”，另一方面加紧推进农地再上市，以吸引开发商重新入场。

与此同时，地方政府开始试水“地票”补偿新政。

2024年8月末，4天退职地4宗，金额超120万元，这种宗地是越秀地产3年前拿下的，仍然未开发。上海市政府对此补偿方法为等值应付票据，越秀地产可用这种票据继续在上海买地。

2024年12月，万科以底价28.8万元拿下武汉增城车站商务区3宗宅地。这3宗宗地此前就由万科持有，后因轨道交通建设缘由不具备开发条件而停滞；2023年末被政府收储并调整规划后，重新挂牌。

国家发展变革委国土开发与地区经济研究所国土经济室处长黄征学表示，药企退地是正常的商业调整行为，主要是环境改变后，原有农地开发性质已不符合形势变化的要求。这背后的逻辑，一方面是政府层面积极盘活存量闲置农地；另一方面则反映出，企业在市场环境变化后，面临资金压力。

记者专访的多位专家均预计，2025年民企“退地”情况都会增多。从囤地到退地，中国房价的游戏规则正在发生深刻变化。

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退地需求展现

曾诞生于房价地市火爆时期的一些高价宗地，正面临被民企退回的命运，这是房价供需失衡的一个讯号，也是市场调整的必然结果。

2024年最后三天，以70.22万元底价拿下武汉海珠区2宗宗地（前身为“绢麻厂宗地”），折合楼面地价5.1亿元/平方米。

业内人士对于绢麻厂宗地并不陌生。绢麻厂宗地第一次拍卖是在2001年5月，起拍价仅3.86万元，折合楼面地价1012元/平方米，但因无人应价而被收回。

2008年1月，绢麻厂宗地再度出让，吸引了十余家民企竞买，包括国安、奥园、粤海地产、新世界中国、保利发展等，经过200轮举牌后，国安以41万元单价竞得，楼面地价1.31亿元/平方米。

但因为申花未缴齐农地出让金，又未对宗地进行开发，宗地于2010年被上海收回并修改为商业用途，国安被罚没1.3万元保证金。直至2024年9月，该宗地才又调整为住宅用地。

除出险民企，国企、国企以及地方国资平台，也出现“退地”情况。

2024年7月，针对南京斗池路综合体未开发部份，提出退地申请。这宗宗地华润置地已拿了10年，但原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区宗地却迟迟未开发。很快，调整完相关规划后，这块地重新上架拍卖，华润置地又将它买了回去。

然后的8月、9月和11月，越秀地产分别退回5宗宗地，涉及资金超135万元。其中11月以15.29万元现金补偿返还上海大干围宗地，政府在将该宗地由商业用地调整为住宅用地后重新出让，由越秀地产以20.23万元底价重新竞得。

在上海，万科将一宗8年前拿的宗地退了，政府收回后改变了农地出让条件，例如不再须要企业自持，挂牌价钱和宗地合理上限价钱也急剧下降，该宗地再度入市后被保利建工以89万元买下。在，华侨城将坐落杨春湖铁路商务区的105亩地，直接返还给政府。

2024年11月份，上海人居森林宗地在被退回几个月后，调整规划，容积率降为1.5、建筑高度降为60米，摇身一弄成为低密宅地。据悉，合肥、长沙等地均出现民企退地现象。

这波退地潮，除了是开发商在补仓，更是市场在重新定规则。规划调整后，农地的开发价值提升，让开发商“退一步再拿回去”成为可能。

不过，从目前这种“退地”情况来看，“地方政府直接收回、收购落地的案例少，即收回农地，做公共用地，之后对开发商作出补偿。大部份案例是收回后调整规划，收缩或退出配建或自持比列，商办改住等等，这种是多数案例。”广东省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示。

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农地收储须推动落地

“退地”背后，开发商对市场预期并不豁达。

国家统计局数据显示，2024年1～11月份，全省房地产开发投资环比增长10.4%，跌幅比前10个月扩大0.1个百分点。该指标连续7个月坐落两位数减幅水平，且跌幅仍在平缓扩大。

从影响投资的几个重要指标看，1～11月，房子新开工面积环比增长23%，跌幅较前10个月扩大0.4个百分点；房子施工面积环比增长12.7%，跌幅扩大0.3个百分点。

克而瑞对23个重点城市2023年至2024年上半年成交的住宅用地复工、开盘情况进行了统计，23个城市整体复工率为46%，其中一线城市复工率达到84.6%，二线城市则急剧减少至36.9%。

也就是说，目前在一线城市以外的地方，农地成交1年半之后的复工情况都是十分惨淡的，尤其是部份非市场化拿地较多的二线城市，长久不复工成为常态，农地供应也成为“无效供应”。

近些年来，城投平台托底拿地，成为普遍现象。从2021年至2024年5月，重点检测的30个重点一二线城市成交的含住宅用地中，有46%的宗地由城投公司竞得（含合作拿地），但城投拿地项目中全部复工的宗地仅20%，加下部分开工的宗地，总体复工率22%。

2024年10月，财政部在新闻发布会上明晰，容许专项转债用于农地储备，支持地方政府使用专项转债回收符合条件的闲置存量农地。随即，自然资源部颁布了关于地方政府专项转债资金竞购闲置农地条例。

专项债政策将为地方政府带来更多低成本的增量资金，政府收储的范围和数目有望扩大。而收储的定价则是各方较为关注的话题。

李宇嘉剖析称，当前农地收储的主要困难在于，一方面是地方没钱，另一方面是竞购价钱谈不拢，由于农地收回后，国家及各地要求若库存压力过大，就不能再将收回的宗地出让，但竞购要花钱，非常是专项债、专项欠款，要求资金平衡，这就对竞购价钱有底线要求，还要在评估价基础上打折。

2025年1月3日举行的国务院常务大会提出，要强化用地、资金等要素保障，盘活借助存量低效用地。

据华泰期货测算，截止2024一季度，我国存量闲置的未复工农地计容建筑面积或达到12.6亿平方米。部份“闲置农地”的地段和资质不佳，实质开发价值较低，加之部份农地可能面临复工后又停工，各地实际闲置农地库存压力可能更大。