当房产回归到大宗耐用消费所具有的属性之时, 全国范围之内的跨城置业, 能不能够成为处于低利率时代的新的解决办法呢?

近日, 有一位持有32套公寓的跨城投资者, 向凤凰网房产分享了其完整操作逻辑, 叠加近期成都博主“小圆子”抄底老破小的案例, 一条与传统买房路径不同的“收租流”赛道, 就此浮出水面。

32套公寓，平均租售比6.5%

有一位被称作受访者的王女士, 她的账本清晰得很, 她表示自己总共投了大概600万, 如今买了32套公寓, 这些公寓每年的租金是43万, 扣掉房贷之后净到手是33万。按照这样来计算, 她整体的租售比达到了6.5%, 远远超过了当前10年期国债收益率, 也就是1.7% - 1.8%, 还有银行定存利率。

王女士进行介绍称, 这32套房产全都是有着四十年产权的公寓, 其面积处于40至50平米的范围, 这些房产集中于贵阳、重庆、长沙等地, 而这些地方均属于二线城市里租售比排名较为靠前的区域 , “选城市主要看三点, 租售比足够高、租客基数稳定、总价门槛相对较低。”王女士如此声称。

这样的情况, 和之前成都那些被称作“小圆子”的博主的行为, 形成了一种相互呼应的态势。按照媒体所报道的内容来看, 从2025年开始, 这位名为“小圆子”的博主, 在成都二环以内的区域, 连续买入了8套老旧且破败的小户型房子, 这些房子整体的总价大概是330万, 通过贷款的方式支付了220万, 每个月需要偿还的贷款金额是1.4万元, 而这些房子每个月所收取的租金大约是2.1万元, 这样算下来每个月的净现金流是7000元, 并且租售比同样保持在5% - 7%的这个区间范围之内。“小圆子”在接受相关采访的时候这样说道: “我们并非是去赌房价会出现上涨的情况, 我们所赌的是租金能够将成本覆盖掉, 而且还能够剩下一些。”。

“小圆子”深度扎根于本地, 实实在在地亲身去踩盘的行径有所不同, 王女士投资涉猎范畴广泛跨越多个省市领域, 不仅在租房之时都未曾到达现场, 就连买房这个行为竟然也是借助线上远程来实施操作的。那么, 她究竟是以怎样的方式去购买以及进行管理这32套房的呢?

王女士表明陈述, “我身处外地, 并非每一次交易都能赶赴现场。”于房源获取阶段, 王女士声称通常会锁定贝壳、重庆“到家了”、长沙“新环境”等地区头部中介平台。在交易之前一定要做好产权调查, 核查房屋抵押、查封、贷款的状况, “绝对不会私下进行交易, 所有款项走第三方资金监管账户, 保障资金安全。”。

在异地进行交割这个环节的时候, 借助线上委托公证这种方式, 赋予经纪人办理过户以及物业交割等一系列手续的权力, “大部分的房子仅仅只需等待收取房本就行, 唯有复杂的案例才需要本人到达现场。”。

得承认, 王女士所给出的解决方案, 体现出当下房产交易迈向数字化后的成熟程度。王女士拿出一份自己平日里用来看家宅打理、日常监管的表格, 表格里巨细无遗地记载了整套房子每一套的出租期限, 以及承租方缴纳租金的具体状况, 并且所有租客都是于网络上进行交流沟通；她优先挑选物业费收取额度较高的公寓项目, 其表述大致是觉着物业费数值增高会致使管家的服务质量相应提升, 水电方面出现故障, 还有家里的电器设备需要进行维修等相关事宜都能够由管家来代为操劳, 如此一来就为自己从这中间省去了相当多宝贵的精力。

当然, 这种模式具备可行性, 是依托房产交易线上化工具已然普及的情况。当前一些平台针对签约、面签、进行公证以及资金存管这些环节, 都达成了全流程线上化水平。各地中介机构所拥有的本地化服务能力, 能够解决“远程管理”方面存在的 问题。

“包租婆”好当吗？

以前从事生意活动的时候, 每天一睁开眼睛, 就处于欠员工工资的状况, 神经紧绷得快要断裂了 , 王女士坦率地说, 后来转变为做“收租流”之后, 生活的状态产生了质的变化, 从身为老板转变成为了“包租婆”。

不过, 说是“躺平”收租, 这却并非没有一丁点代价, 王女士讲还会碰到一些状况, 比如租客交房租较晚, 再者有突发故障, 还有物业协调等这类琐碎之事, 这依然要耗费人的心力呢。王女士又说, “好在租公寓的大多是年轻人, 年轻租客一般来讲是讲信用的, 通常催那么一次, 基本上就把房租转过来了。再者物业费预存之后, 管家的响应速度相对来说是比较快的, 要是有问题找本地的维修师傅, 成本也不算高。”。

虽王女士宣称自己“没踩过大坑”, 但她同样着重指出风险控制具备必要性, 她表示买公寓用于出租所获取的是缓慢之财, 且回本需要耗费十来年时间, 她还归纳出三条核心原则。

第一, 仅选择走正规中介, “私下交易不存在资金监管, 一旦房东将房产抵押或者携款逃跑, 后悔都来不及。”。

第二, 产调一定得前置, 存在抵押情况, 存在查封情况, 存在多重负债情况, 任何一项要是没查清楚, 都有可能血本无归。

其三, 摒弃赌徒心态, 不去追逐热点城市, 不触碰高杠杆。“当下所购置的32套公寓均为20万以内的小户型, 较为便宜的曾买过一套6.6万的, 花费一两万予以重新装修, 如此一来也便于出租, 风险处于可控范围之内。”。

业内人士发出提醒, 在此前, “老破小”出现走红情况, 其流动性方面的风险, 绝对不容无视轻视, 一旦出现急需用钱的状况, 就很有可能面临房屋卖不掉, 并且出租时也租不上理想价格的艰难困境；另外, 那些进行跨城置业的人, 如果对于当地的租赁市场, 缺少深入的调研了解，同样有可能遭遇租售比虚高的这类陷阱, 进而严峻考验选房所应具备的技术以及判断力。

于采访末尾, 王女士宣称, 她的最终目标乃是, “年租金达成100万那一刻可退休”。

囤积着价格较为低廉的房产, 依靠租金去获取稳定的现金流, 这样一批看上去好似“复古”的投资路线, 能不能撑起低风险的生活方式呢? 答案可能会因为人而有所不同。