最近的时候, 房地产领域里面的专家孟晓苏, 他这一回又把那些没有合法手续的房子这个话题, 给推到了大家特别关注的焦点位置。他所使用的那种算法, 听上去感觉是很不错的。

在全国的范围之内, 大概存在着80亿平方米面积的这类房子, 这些房子占据了大约24%的市场份额, 要是让这些房屋把应该交给国家的土地出让金补缴齐全, 完成身份的转换, 然后再按照每年2.5%的税率去缴纳房产税, 持续地缴纳上15年到20年的时间, 那么在一年的时间内, 就可以收上来2万亿的钱款。

这个账目计算得确实是非常顺滑, 整体给人的感觉, 就像是一份制作得非常精美的演示文稿。这件事情, 不由得让我想起了一位住在城中村里的梁姨——她花了大半辈子积累下来的积蓄, 在一栋没有产权证的楼房里面, 购买了一套小户型的两居室, 这么做的原因是觉得价格比较低廉并且距离孩子的学校非常近。

如果按照孟教授所提出的那个方案来处理的话, 她那用来安身立命的资金, 刹那间就会转化成为一堆需要去交纳各种费用的账单。

大家先不要急着去嘲笑那种不知民间疾苦的说法。如果我们把观察的视角拉远一些进行审视, 就会察觉到, 那些被称为梁姨的人群之所以成为焦点, 其背后实际上隐藏着一个更加具有现实意义的时代大环境。

那就是传统的依靠土地来进行财政收支的模式已经失去了效力, 而各地政府所掌握的财务资源, 确实已经是出现了明显的不足状况。在距今二十年的时间跨度里, 出让土地使用权的收入几乎支撑起了地方政府财务预算的一半左右的份额。

在最兴盛的那个阶段, 也就是公元2021年一整年里, 全国各地通过出让土地使用权所获得的收入总额曾经攀升到了8.7万亿元这样一个历史最高水平。然而, 这样的好时光却突然之间就结束了。根据财政部公布的2025年全年数据, 地方国有土地使用权出让收入约4.15万亿元。这一数字同比下降了14.7%。

这已经是自2022年以来, 连续第四年出现两位数的降幅。和2021年的峰值相比, 这笔收入足足缩水了约4.6万亿元。这意味着整体降幅超过了半数。换算下来, 不少县城甚至整年都难卖出一块地。

土地卖不出去, 那些资金缺口到底由谁来填补呢? 与此同时, 周边的债务压力根本就没有丝毫缓解。根据数据来看, 到了2025年的11月份月底, 全国地方政府所持有的债务余额总数已经上升到了54.35万亿元这一高度。

回顾2025年的整个年度, 仅仅用在支付债务利息上面的一项支出费用就花费了大约1.35万亿元之多, 与前一年相比增长了百分之四点八。有非常多的省级财政部门情况比较严峻, 粗略进行计算后发现，其获得的财政收入之中, 比例超过一半的部分必须被拿去用于偿还本金以及支付利息费用。

一边是进账的金额大幅减少, 另一边是为了保住工资、保证运转以及保障民生这些刚性支出, 这些钱是一分都不能少的。像教育、医疗、养老、基础设施, 每一项都需要花钱花很多钱。

地方上一些负责财政的负责人私下里感慨说, 财政收入增长和需要支出的这二者之间的差距越来越大, 就像剪刀张开一样, 而新的纳税来源又没有及时跟上, 国库里的存款紧张已经成为了一种常态。所以说呢, 财政上的压力是实实在在地存在的, 并不是在那里装样子给人看的。大家对于这一块, 是没有争议可言的。

真正需要我们去深入追问的一个核心问题是, 为什么当大家的钱包都变得非常紧张的时候, 那些最没有发言机会、最处于弱势地位的人群, 总是会成为最先被针对和关注的对象呢?

如果把中国庞大的存量资产比作一片果园, 那些持有多套房产的人就像是挂满果实的粗壮果树, 而小产权房更像是长在边角料土地上的酸枣树。从道理上讲, 人们通常会认为去清点树上的果实并核定产量时, 应该先从果农和主要的果树枝头开始。可是实际情况却恰恰相反, 有些人拎着竹竿直接就去敲打那些酸枣树了。

这样做的原因非常简单, 因为酸枣树是不会开口喊疼的。这话听起来确实让人心里难受, 但如果从政策逻辑的角度去分析, 这种做法其实一点都不奇怪。涉及小产权房居住的人群数量大约为2.2亿人, 如果把当初出让土地的农民也算在里面, 那么总人数就逼近4亿人了。

这个群体的规模虽然很大, 但是分布情况是极度分散的, 他们缺乏有组织的行动力, 而且议价能力非常弱。一方面, 他们没有类似业委会那样的集体谈判的本事, 另一方面, 他们也达不到能够影响决策高层的程度。因此, 这一群体在不知不觉中成为了被忽视的“沉默的靶子”。因为阻力比较小, 所以动员的成本比较低。

从计算的角度来看, 事情进展得快, 结果看起来也很漂亮。

把目光移向另一侧, 全国人大在二零二一年就已经授权国务院在某些地区展开房地产税改革的试点工作。这项工作的计划周期设定为五年时间。可是现在试点进行到了第四个年头, 实际情况依然是声势很大大作文章的力度还不够大。在市场经历深度下滑之后的二零二三年里。

财政方面已经给出了明确的表态。认为在当前阶段暂时不适合开始征收税费。在这段漫长的时间里。那些拥有多套房屋的人以及豪宅的房东们还有那些通过资产增值获得收益的人群。基本上没有感受到任何有关政策变化的实际影响。

对于如何对高收入群体进行长远调节这一议题, 迟迟难以采取实际措施, 面对高净值人群财富积累的过程保持沉默与无声无息, 然而却在底层灰色产业的所谓“合规性”问题上展现出如同看得清清楚楚般敏锐的洞察力, 并且脑洞大开、想出各种花样。

同样的是一本账目或者说是同一套逻辑体系, 专门选择那些容易欺压的低层目标来下手, 因为这样做操作成本最低、见效速度最快, 这种情况几乎是一种本能地逃避艰难而趋向容易的行为表现, 可是存在的问题是手中的柿子越是想要挤压就越显得越来越软, 背后支撑的整体结构也就是树根部分被不断挖掘而导致根基越挖越虚空。

税收的本质就是公平的再分配, 假如一套税制在设计的时候, 最初的念头就已经变味, 变成了专门去识别那些弱势群体, 并且对它们进行有方向的收割动作, 那么这种制度, 在公平这个大词上面, 早就已经拉开了一个非常大的距离, 远远地偏离了公平。

说到这个地方, 有人可能会提出这样一个问题, 那就是地方财政所存在的资金缺口, 具体应当采取何种方式来加以填补, 难道要让它始终处于空空如也的状态吗, 这显然是行不通的, 然而解决这一难题的途径并非仅仅只有从小产权房入手这一条狭窄的道路。首先需要谈及房产税这一问题本身。

孟晓苏提出了一个主张, 即在短期内不对正规房产征收赋税, 其给出的理由是房地产市场尚未恢复到良好的状态, 此时征税会使得那些有着购房刚需的人群受到惊吓。这一说法是具备一定合理性的。但是, 那叫做正确的房产税的好东西。从来都不应该是一种对那种一个人自己的居住房子的收费的过路费行为。

它而是应当变成一个调节大家手里存量财富的那些机器。就是那些拥有好几套房子的人、或者是有很大豪宅的人、或者是长期不把房子拿来用的那些物业的所有人。他们应当被征收那种根据数量多少来决定金额高低的累进税。对于那些家里只有一套自住房的人来说。他们应当可以不交税, 或者是少交一些税。

这样的设计方式。一方面是在回应那个叫房住不炒的说法。另一方面是不会误伤到普通家庭的利益。可是如果把一些没有合法产权的小产权房拿出来作为突破点。这种做法反而是让房产税这件事情。这件本来是用来调节贫富差距差别的工具。往了一个错误的方向上去了。

再把视野拓宽一点。在这座果园里面, 实际上有数量非常多的果实处于那种该去收取但是并没有进行收取的状态。以遗产税以及赠与税这两个项目来作为例子说明问题。在绝大多数的发达经济体当中, 这两种税费是作为一种标准的配置而普遍存在的。

它们主要发挥的功能在于对财富在不同代人之间进行传递的过程实施调节, 从而避免出现因为贫富差距的存在而导致这种差异在一代又一代的传递过程中逐渐固化下去的情况发生。

我国迄今为止还没有征收这种税, 不过到了2025年的11月份, 全国人大有关的财经方面委员会已经把这事儿当成了重点, 提议说要专门针对制定遗产方面的税务, 以及赠与方面的法律进行深入的研究和论证, 这就意味着官方机构开始在态度上重视这个方向了。

虽然目前还没有确切的时间节点来规定什么时候实施, 但是从逻辑来看, 这至少表明了这样一种趋势是必然要发生的, 那就是税收制度要跟国际社会常用的规则保持同步连接, 国家的财政来源要从过去依赖土地交易收入慢慢过渡到依靠常规税收收入上来。此外, 我们还必须注意到关于数字经济领域服务环节所涉及的税务问题。

一个个平台巨头的营收已经以万亿来计算了, 利润也是相当的惊人。但是, 它们对地方财政的贡献, 却远远没有达到与其规模相匹配的水平。这个时候, 税收的来源就应该转向那些新的动力上去。不应当在那些处于灰色地带的存量产业里空转。资源税的标准还没有到位, 环境保护税的标准也还没有完全设立起来。

用简短的话来说: 我们需要寻找资金的地方有很多, 这些钱来自增加的产量、来自高收入群体、以及来自已经形成的财富积累。更为重要的是, 我们不应该忘记一个道理: 实施减税政策这一行为本身, 就是在实现增加财政收入的目标。

我们要减轻中小微企业还有普通人的负担, 要保住就业岗位, 要稳住消费水平, 这样税基才能越滚越厚。财政的源头活水, 永远是企业的活力和居民的消费水平, 而不可能是榨干普通人手里最后的铜板。

我们要把孟晓苏的提议放到这个坐标里去观察, 这样一来, 问题就不再仅仅是小产权房到底该不该收税这样简单的事情了。它看起来更像是一个信号, 显示出当财政承受压力的时候, 政策讨论的剑锋为什么总是喜欢指向那些缺乏话语权的小众群体。

税收本来是一份社会契约, 它是公民让渡一部分自己的利益去换取获得公共服务的对等回报。它的理想状态应该是让有钱人多交一些钱, 让没钱的人活得轻松一点, 让整个社会的粘合度变得更紧密。

然而一旦纳税制度的建立变成了一种专门挑选那些容易被欺负的目标的技艺, 且实际征收税款的人恰恰是最无法为自己发声的群体, 即便这一笔经济账在明年能够被准确地核算出两千亿元人民币, 所付出的总体代价也远远不止这区区两千亿元。

这笔巨大的成本之中, 包含了像梁姨那样普通民众对于体系的信任, 也包含了社会各界对公平正义仅存的期盼。当前的财政压力确实存在, 化解债务的风险也是实实在在的情况。

可是越是处在资金短缺的关键时期, 越是需要通过智慧以及公平的原则来解决问题, 而不应当采用那种粗糙、简单、粗暴的方式, 将所有的负担不断地向下级部门或者是社会底层进行层层推卸和转移。

修路需要花钱, 建桥也要花钱, 但是一旦信任的基础倒塌了, 那么无论再进行多少其他的修缮建设工作, 恐怕也都已经太迟了。我对你有一个疑问想请教你, 也就是在你的观点里, 当土地财政逐渐退去热潮之后, 你认为最公平的税收来源应当从哪个方面去寻找呢?

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