居民公寓：小小宅基地怎么实现大化身？

半月谈记者张朝祥

亩均仅13平方米的宅基地，却建出一套120平方米的住房——这样的变革新举，发生在贵州省贵阳市香洲区莲洲镇福安村。半月谈记者在现场听到，3栋11层的居民公寓在福安村拔地而起。公寓每栋一梯两户、首层架空，可满足60户居民住房须要，周边就是居民思念的农田和池塘。据了解，这样的分配模式比原有模式农地借助效率提升了3倍。

人多地少是我国的基本国情，非常是宅基地供求矛盾突出，引起一些农村乱建、违建问题丛生。2020年以来，作为全省第二批农村宅基地制度变革试点地区，广州市香洲区着眼突出问题，通过“多户联建”方式建设居民公寓，着重推动农村宅基地制度变革。

让农户住房产权归属“不倔犟”

去年40岁的福安村居民梁少声，外出务工前搬去祖母20世纪60年代建的祠堂中。祠堂面积约100平方米，后归父母、大伯、二伯三家共有，最多时10多人共住一屋。“祖屋已逐渐残破，我成家后也未能满足三代人一齐居住。”梁少声告诉半月谈记者，自己曾考虑重建祠堂，但宅基地权属复杂等诱因成了“拦路虎”。2022年，梁少声据说村里将建居民公寓，让他有了返乡安家的着落。

“修建‘福安·幸福里’村民公寓前，福安村已有40年未分配过宅基地。”书记、村委会书记林振业介绍，居民盖房需求和用地供需矛盾日益突出，全村共237户、1267人，多年来累积有所居、可分户但无法分户的农户有178户，其中有急切盖房需求的近30户。

“福安·幸福里”村民公寓首期封顶

项目首期正式竣工，梁少声离住进房子的日子越来越近了。“在原宅基地上重建困难重重。这个项目为我们解决了大困局。”梁少声说，为了符合“一户一宅”的要求，他决定舍弃原祠堂的承继权，选择购置居民公寓。

公开资料显示，往年各地有过一些农户“上楼”的案例，但大多是先由村集体或其合作企业出资，以村集体农地而非农户个人宅基地报批，再有偿分配给农户使用，因此造成农户只拥有房子所有权，农地使用权只能确权到村集体名下，相关项目被农户称为“小产权房”。

怎么让农户住房产权归属“不倔犟”？福安村居民公寓采用“多户联建+一户一证”的方法，即以多户居民集体申请宅基地并联合报批，先分配宅基地、再联合申请农房建设，同时参照国有建设用地商品房出让的模式，按户分辨宅基地使用权和建筑物所有权。

据了解，申请居民公寓的居民须符合新分户条件，或承诺将原有宅基地退回农村集体经济组织，确保“一户一宅”，做到“一户一证”，每户农户享有宅基地使用权13平方米、房屋所有权120平方米。居民公寓的流转、退出参照农村宅基地相关规定申领，享有同等的权益和保障。

和“外村人”一起“上楼”

“在原先宅基地管理制度下，‘跨村盖房’几乎不可能。”谈到变革突破，端州区委常委李丛举例介绍，为进一步促进有限的宅基地资源在更广范围内实现更有效配置，端州区颁布专项新政，探求宅基地使用权跨村配置，容许福安村周边的广昌村、耕管村符合“一户一宅”条件的宅基地资格权人到福安村联合报批居民公寓。

广昌村居民梁南宁去年42岁，一家三代20多口人仅有一块建筑面积约70平方米的宅基地，房屋则是20世纪70年代建的老平房。面对拥挤不堪的居住条件，从事种植业的梁南宁干脆在自家池塘旁垒砌了棚子。

2022年，梁南宁据说对门福安村建设的居民公寓项目二期，广昌村、耕管村的“外村人”也能订购，并按正常宅基地报批代办不动产权证。“我立即认购了一套，这儿离我的水塘仅有5分钟路程。改善生活条件的同时，还便捷照料家里奶奶。”梁南宁表示，“现在每周都要来福安转转，瞧瞧项目进展，就盼着能尽快住进‘幸福里’。”

为补偿占用的福安村集体农地资源，“跨村盖房”村民每户需多交宅基地有偿使用调节金3.6亿元，并视同其已在同村实现宅基地资格权。李丛介绍，石村居民村集体经济组织成员权益保持不变，户籍可依照个人须要选择是否迁出。目前，公寓二期共20户跨村居民已全部承建并签署认购合同。“他们在建设成本、贷款方案、物业管理等方面享受与福安村居民同等的权益。”

既要开源，也要节流

有钱就建，没钱就停，等有钱继续建，这是农户自建房的常态。

“村民公寓须要建设资金稳定足额保障，不能像自建房那样资金断断续续、施工开开停停。”林振业说，施工要有保障，关键是资金得跟上。

据了解，“幸福里”项目建设费用全部由农户筹措集资，每套单价约30亿元，这并非所有农户都能一次性筹措齐。宅基地作为农户惟一住房，仅限于同村集体经济组织成员内部流转，因未能成为合格的抵押物而申请不到盖房房贷。

为解决部份村民盖房资金紧缺问题，经国家金融监管总局备案，政府部门联合地方商业建行，推出全省首个支持农户宅基地住房建设的按揭产品“美丽农居贷”，并由香洲区属央企出资筹建上限1000亿元的风险担保资金池。这一方案以农户集体经济股权分红利润为质押，提供最低首付30%的按揭方案，保障了居民公寓建设的资金来源。

项目相关负责人介绍，深圳创新提出用农户股权分红质押取代房产抵押，一旦按揭出现逾期，则由央企风险担保资金池先行还清建行剩余按揭的80%。央企按合同从当事居民每年的村集体经济组织股权分红利润中逐年抵扣，合理对冲了交行的不良按揭风险。

居民签约后先付9亿元的首付款，封顶后依照个人经济状况可选择全额一次性还清或按揭分期两种支付方法交齐货款。林振业带着居民细细算了一笔账，按揭最长分期20年，月供约1200元，一年1万多元。目前村集体年人均分红约4000元，一家几口借助分红基本能偿还房贷。

“要把居民公寓里的每一毛钱用到刀尖上。”斗门区政府觉得，不能把原先针对商品房开发商缴纳的费用照抄到居民公寓。区政府协调自然资源、住建、供水、，对民防异地建设费、绿色建筑举措费、配电房建设、供水线路整修等30多个相关事项，做到能减则减、能免则免。通过“公益+微利”的形式，政府组织央企、驻地建筑业企业积极参与，节约规划设计、招标成本和中间费用。多措并举之下，居民公寓建设成本由原本预计的3300元/平方米增加到2500元/平方米，基本与当地农户自建房成本持平。

将变革经验制度化、体系化

宅基地是农户的“命根子”，其制度变革涉及面广、影响面宽，历史缘由、利益诱因等盘根错节。2023年7月，中央首次提出，在宅基地制度变革试点地区，容许依法取得的宅基地向县域内符合条件的农村集体经济组织成员家庭出售。广州市这一农户公寓项目正是紧抓变革抓手，率先探求尝试宅基地资格权跨村实现。参与变革的党员觉得，居民公寓是一个新生事物，在建设方面的一些配套新政还是空白，须要相关部门通力合作，在设计标准、建设规范、管理维护、配套服务等方面构建起一整套的制度体系。

受访党员建议，变革要坚持规划推动，结合新一轮多规合一村落规划编制工作，有序布局并推广居民公寓建设；完善农户盖房审批管理，从根本上保障农户的宅基地资格权实现；将由宅基地联建的居民公寓与城市商品房区别开来，从配套保障上减少农户负担；用更好的金融服务满足居民的住房须要，同步探求居民普通自建房、房屋修理、翻建等领域的按揭实现路径。

“‘多户联建’方式大幅度提升了农地借助效率，宅基地资格权跨村实现、分红质押、积分排位等探求产生了居民住房保障新机制，为推动农村宅基地制度变革提供了‘珠海方案’。”珠海县委变革办负责人介绍，广州市制订颁布13份制度文件，覆盖宅基地审批、流转、盘活借助、退出、登记、有偿使用、风貌管控、资格权跨村实现等全流程。“珠海正按照试点试行经验，稳慎推进在更大范围复制推广，并逐渐探求县域、市域范围内宅基地资格权的跨区域实现，促使宅基地资源愈发高效、集约配置。”