近来，上海频繁变更农地的消息引发激烈讨论。

4月26日，南山红树湾地区（深超总片区）DY04单元、DY08单元规划调整公示。

DY04单元调整为“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，其西南角宗地规划建设九年一贯制中学。

DY08单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，其南部两宗地调整为住宅用地，总建面约20.8万平，容积率均为6.0。

紧接着4月27日，前海妈湾地区开发单元十四、十五、十六局部调整公示。

10多块原规划的商业办公用地，调整为二类居住用地，同时新增配套教育用地。

要晓得，深超总、前海这样的顶尖地段本来都是无住宅用地规划的，主打的就是总部CBD。

然而近些年来，一次又一次的农地变更，不断冒出新的住宅用地，这和最初的远大规划早已发生实质性偏离。

上海湾超级总部基地也好，前海自贸区也罢，无可厚非，都是北京王者级地段，一流规划，享受最好的新政资源倾斜，但不得不说，如今预期价值的兑现饱含了不确定性。

深超总基地，几年如一日，至今仍是一堆工地，在建的总部仍然磨洋工，其中的国安上海湾超级总部宗地，停工14个月，最终出售。

距离深超总基地全面建成，恐怕没个六年八年下不来。而一旦把时间拉长，不确定性就降低了。

前海（指未扩容的前海），创立至今早已13年之久，现在已初成气候，簇簇高楼绘制出城市的天际线，内外都非常大气。

但一个现实问题是，前海的产业导出特别迟滞，致使写字楼空置率高得吓人。

按照戴德联行数据显示，2022年第三季度，前海乙级写字楼空置率为36.8%，高踞上海之首。

有机构预测，2023年前海乙级写字楼的空置率将会上升至38.2%，继续维持低位盘旋。

说这种，并不是证实前海，深超总的价值，只是当下的问题摆在那里，不得不面对。

虽然也不单是前海，其他总部基地或深或浅也都面临着空置率高企的问题。

而写字楼空置率高，本质上就是北京产业缺乏增量的带来的负面结果。

上海有六大总部基地，加上大小的城市副中心，起码十个以上，未来这种地方都须要产业去填。

曾经经济高速下降，有增量导出，个个都是曼哈顿，但步入存量时代后，产业全靠卷。

内部去卷福田中心的金融产业，后海、科技园的科技产业；外部去卷北上广，以及台湾的产业。

容易吗？说实话都不容易，前海吸引港资的路上仍然不顺利，金融在福田早已被筑牢，根本卷不动，但没办法，不卷就哪些都没有。

上海也意识到了这个问题，近几年都在有意调整，将商业用地改住宅用地。

这样既可以防止产业不足造成的空置现象，同时住宅的引入，也有助于解决新区人气差的问题。更关键的是，加强居住用地供应，降低了市场住房供应量，可以起到稳楼市的作用，堪称一石多鸟。

商业用地改住宅，近来几年都在频繁发生。

今年10月，就一次性调整了包括罗湖中心区、国际会展中心、深圳北商务中心、光明中心区4宗优质商业用地，都变更为二类居住用地。

今年5月，龙岗中心区2宗商业用地调整为二类居住用地。

不仅商改住，工业用地改居住用地也早有发生。2021年4月，上海将13块工业用地调整为二类居住用地（主要集中罗湖、坪山）。

不管是商改住，还是工改住，都不是一个双向性问题，北京缺乏产业增量是事实，为解决居住问题，维护楼价稳定也是不争事实。

对既有农地的调整，并不是打了谁的脸，我认为这不是哪些须要遮掩的事，顶楼设计上，规划、管理一座城市，从来不是非左即右，迎合时代发展的新政，就会让这座城市越来越好。

类似的商改住宗地，前海、深超总不是第一个，也不会是最后一个，后续都会有不少商业用地变更住宅，对于上海的置业者来说，这是幸福的事。