去年10月，全省新建商品房和二手房市场成交量均呈现明显下降，打破了17年来“金九银十”的惯例，首次出现“银十”超过“金九”的现象。等部门推出的一系列房价政策“组合拳”，从增加首付比列、房贷利率，到取消限贷等措施，新政工具箱已全面打开。业内专家表示，当前买房政策已属历史最高领，市场低迷趋势显著，预计四季度房价将继续保持稳定下降态势，同时也为2025年彻底止跌反弹打下基础。

2024年10月6日，上海，某商品房售楼处，民众借助五一长假看房选房。视觉中国资料图

17年来首现“银十”超过“金九”

去年10月，全省房地产市场迎来重要转折点。新建商品房和二手房成交总额在连续8个月回升后首次实现环比下降。值得一提的是，去年“银十”表现异常亮眼，除了超过传统的“金九”旺季，更成为自2007年以来首个超过“金九”的“银十”。

11月1日，澎湃新闻从住房和城乡建设部据悉，10月份商品房成交环比、环比实现“双下降”。住房和城乡建设部“全国房地产市场检测系统”网签数据显示，10月份全省新建商品房网签成交量环比下降0.9%，比9月份环比扩大12.5个百分点，自今年6月份连续15个月回升后首次实现增速；全省二手房网签成交量环比下降8.9%，连续7个月环比下降；新建商品房和二手房成交总额环比下降3.9%，自去年2月份连续8个月增长后首次实现增速。

房地产市场历来用“金九银十”的说法来形容下半年的销售旺季。去年10月份，全省新建商品房网签成交量同比下降6.7%；二手房网签成交量同比下降4.5%；新建商品房和二手房成交总额同比下降5.8%。9月份是三季度末月，药企会拼业绩冲销量。10月份是四季度首月，通常会受9月份冲量的透支影响，不过，去年“银十”超过“金九”罕见，是2007年起首次“银十”超过“金九”。

重庆交通学院住房与城乡建设研究中心所长、国际与公共事务大学院士陈杰表示，本轮房价增量新政“组合拳”产生的效应之快之强，超过之前多轮房价纾困新政。一系列新政“组合拳”，也使不少城市的房价低迷征兆显著，市场信心向下趋势呈现，市场预期发生向好变化。

成交量下降从一线城市向更多城市扩大

去年10月，全省房地产市场活跃度不断降低，成交量下降从一线城市向更多城市漫延。

“全国房地产市场检测系统”网签数据显示，去年10月，好多城市商品房网签成交量出现了不同程度的下降。其中，一线城市下降更为显著，新建商品房网签成交量环比下降14.1%，二手房网签成交量环比下降47.3%。上海、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市房子成交量环比增速超过30%，广州、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量环比下降超过50%。

分地区看，11个省份新建商品房网签成交量环比下降，较上月降低6个省份。其中，四川、天津、广东、江西、江苏环比增速超过10%；20个省份二手房网签成交量环比下降，较上月降低2个，其中，南京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏环比下降超过10%。

在四川省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉看来，工信部披露的是网签数据，而不是认购数据。网签比认购要延后一周到两周，部份交易将彰显在11月份。11月和12月份是年末销售旺季，也是业绩冲击阶段。为此，市场将维持供销两旺的局面。另一方面，不仅国家新政的落实外，近日还有多个省份、城市在颁布一揽子新政，新政红利对市场热度也将继续产生支持。由此可以恐怕，四季度将会比三季度有显著的好转，全年下跌将显著减缓，因而为2025年彻底止跌回升打下基础。

陈杰觉得，从新政讯号来说，中央已明晰发出“促进房地产市场止跌回稳”的最强音，有力地向市场发出了房价必须稳、也能稳的信心。

“量-价”传导效应会逐渐显露

“从新政聚焦目标来看，本轮政策‘组合拳’明确聚焦稳价位。”在陈杰看来，稳房价有稳价钱稳销售稳投资稳农地出让等多重新政目标。但本轮新政讯号非常明晰，即便造成短期地方财力宫缩，也要“严控增量”以收缩供给，大手笔大工程也要“优化存量和提升质量”以提振需求。供需平衡修补在望能够降风险、稳预期、增信心。聚焦稳价钱，堪称捉住房价止跌回稳的牛鼻子。

从第三方研究机构发布的10月份数据来看，10月，核心城市二手房成交放量，住户议价空间缩小，百城二手住宅价钱同比下跌回升；房子市场受新政推动预期修补，叠加民企推进推盘、全力营销，10月多个核心城市房子销售面积同比急剧下降，同时受优质改善项目入市推动，百城新建住宅价钱同比结构性下降。

“目前市场上最为关心的就是两个问题，即市场低迷的可持续性怎么、房价会不会下降。”上海易居房地产研究院副教授严跃进剖析道，对于市场低迷的可持续性问题，要看见目前潜在的买房需求似乎很强劲。尤其是近来两年焦躁的买房需求较多，目前早已开始释放；同时也要听到，利空新政持续增加了买房成本，买房积极性也开始增强。从楼市本身来说，“量-价”的传导效应会突显，即量的“止跌回稳”会带来价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价钱层面总体保持稳定为主，各种涨价的现象少了，但短期内价钱大涨的可能性不大。四季度成为楼价稳定的黄金期。

买房新政已属历史最高领

随着中央政治局大会明晰提出推动房地产市场止跌回稳，房地产市场正迎来历史上最为修身的买房新政环境。从增加首付比列、房贷利率，到取消限贷等措施，新政工具箱已全面打开。

陈杰提及，房价系列新政既有需求侧的降首付降利率降税金降门槛和推动取消各项不合理限制以提振需求，又有供给侧的“严控增量、优化存量、提高质量”的明晰要求，还有基于货币化安置的100万套城中村危旧房改建，4万万元“白名单项目”信贷为优质房子供给保驾护航，“以购代建”的大规模保障房设立兼具民生、发展和稳定三大功效，“以旧换新”将库存去化与品质提高有机联动，供需两边同时加码以推动市场均衡修补，促使良性循环尽快恢复，构筑房价回暖下降基础。

严跃进觉得，综合判定目前的新政工具和市场形势，当前买房新政属于历史上最为修身的一次，尤其是彰显在首付比列、房贷利率、限购取消等层面上，各种该放松的新政都早已放松完毕。

“最高领的买房新政来之不易，各地要珍视好和宣传好。同时对于买房者来说，要充分认识到这种最高领的买房时机须要积极掌握。”严跃进提及，尤其是从四季度的政策动向来看，要持续把目前的各项新政消化好，即要以消化新政为主。结合目前楼市调整到位、好房屋供应量增多、各部门齐心协力等，他觉得，新政在消化过程中，也将发挥更好的效应，进一步推动房地产市场的向好发展。