本文共2541字，阅读时间约5分钟

作者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

01

10万亿的地方债权化解规模，不是经济剌激，由于这个钱并不是掏出来花掉。这与2008年“四万亿”，2014-2018年PSL3.38万亿是完全不同的。

确切来讲，就是国家降低地方政府债权限额，降低的部份以更长的债权年限、更低的利率，置换地方的年限短、利率低的隐性欠款，或则讲“借新还旧”。

简言之，债权还是要还的，只是给地方喘息的余地，以时间换空间。

过去几年，我们主要坚持“化债中发展”，例如12个省市自治区不容许新增政府投资，这引起地方经济基本面修补困难，债权率更高了（债权/GDP），还债压力更大，并产生负反馈循环。

如今，思路开始调整为“发展中化债”。地方政府举借的债权，主要用在资产产生上，未来要在发展中盘活资产，加上经济变革，债权问题也就迎刃而解。

02

这次化债，对地方政府的开支，也有间接作用。

例如，财政部表示，2028年之前地方需消化的隐性债权支出从14.3万万元急剧降至2.3万万元，平均每年消化额从2.86万万元减为4600万元，不到原先的六分之一，化债压力大大减少。

这样，流入地方的各类资金，就不用优先清偿到期的债权，造成必要的开支项目被锯掉，例如市政设施、公共服务、社会保障。

同时，地方政府就可以还清此前的一些债务了。另外，不适合的罚金、非税收入也增长了。其实，微观主体生产生活的基础成本上涨、营商环境变好。

对房地产来说，一方面政府可以还清对开发商的货款（例如开发商代建的中学、医院等）；另一方面，房地产项目缺位的市政设施（例如断头路）可以到位了，在售项目也好卖了。另外，市政基础设施变好，开发商也乐意拿地了。

03

所谓隐性债权，是在法定债权预算之外，由地方政府实际承当或负有还清义务，方式上主要由地方城投平台或央企承当。

之所以未能通过正规渠道借债，就是由于这种欠款不符合债权举借的底线要求。主要是由于地方政府搞的一些形象工程、房地产项目、淘汰落后产能、非实体的产业园区等等。

于是，就绕路通过地方城投平台或央企承当，通过非正规融资渠道（城投债、非标融资、金交所等），成本也十分高。

例如，一些弱区域、弱资质城投平台的发债利率好多都到了年化6.5%左右，相比年初年化3%左右的利率高出了接近一倍。欠款的抵押物主要就是农地等不动产。

如今，这种债权纷纷到期，若根据市场化清算，城投平台或央企必需要变卖资产来偿付，必然引起作为抵押物的地价和楼市大幅度上涨，对房价止跌回稳不利。

隐性债权置换为显性债权，或则说台面下的债权置换为台面上的债权，阳光化的、低成本的债权。

一方面，地方就不须要清算不动产了；另一方面金融机构也乐意持有这种不动产，虽然名正言顺了，是地方的正规债权。这对于稳定地价和楼市很有利。

04

财政部明晰，这一次清除隐性债权之后，将持续保持“零容忍”的高压监管态势，对新增隐性债权发觉一起、查处一起、问责一起。

这意味着，未来地方政府不能为了GDP政绩而违法借债，各个省市将陆续清零隐性债权，直接影响就是控制地方政府大规模以农地抵押违法融资，控制地方政府维稳地市、保住农地财政而“托底拿地”，为出让宗地而大规模投入资金收储等，这是落实9月末政治局大会提出的“严控增量”的关键。

只有控制增量供地，稳定存量地价，能够从源头上筑牢房价止跌回稳的地价基础。这对于地方城投的冲击比较大，未来要么变革为功能性央企、经营性央企，要么只能被市场出清了。

05

专项债发行额度降低，部份冲抵地方政府基金收入（主要是农地财政收入）增长，以及其对动迁安置、保障房建设等方面的冲击。

一方面，专项债用作城中村改建安置房建设、保障性住房农地储备和开发建设（包括项目资本金投入），这是房价止跌回稳的另一支有生力量，也能解决安置历史遗留问题（烂尾楼、保收楼），稳定对房价的预期和信心。

预计，月底及今年在此方面的投入力度降低，包括城中村改建加速，100万套货币安置落地。

另一方面，专项债在收储存量闲置低效用地的力度将在今年加强，这既是稳定地价的重要措施，也促使收储城中村宗地（原本拿来安置被回迁户），并由回迁主体用于兑现货币化安置，产生城中村改建资金闭环的重要资金来源。

06

债权置换的同时，隐性债权清零，前者无序扩张对财政基础的侵蚀、对公共开支的制约将有效去除。

一方面，地方政府回归公共服务职能，将宝贵的财政资源主要投向基层二保、公共服务补弱项、社保和民生事项等，微观企业生产和市民消费的成本将增长，消费意愿将会降低，包括住房消费。

另一方面，地方政府追讨造成的“三角债”的连环债务问题得到解决，非常是地方政府对私企城投，政府和外企城投对房地产企业及上下游的债务，将从源头上开始解决。这有利于修补房地产上下游的资金链和行业良性循环、正常运转，背后也是千家万户的应得收入和消费开支。

在好多中小城市，地方政府本身就是最大的开支方、最大的消费主体。债权循环上去之后，经济社会板结问题解决，整个城市的经济活力显著提高。