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万科业绩回升，作为第一大股东的深铁集团，首当其冲。

中房报记者许倩丨上海报导

深铁集团正面临巨大财务挑战。

日前，（以下简称“深铁集团”）披露2024年三年报，前三季度营业收入为122.96万元，环比下降37.2%；但净收益为巨亏80.74万元，较今年同期5.77万元的巨亏面继续扩大。这是深铁集团2015年以来最大巨亏纪录。

深铁集团的巨亏，与客流量关系不大。相比于以往，明年上半年，武汉轻轨的客流量创新高。是哪些引起了深铁集团的亏损？

财报数据显示，深铁集团前三季度投资利润为-48.53万元，主要为对联营企业和合营企业的投资巨亏；而今年同期，深铁集团实现了37.21万元的投资利润。

深铁集团过去以“站城一体化”模式和而享誉，现在，的惨淡对其导致了严重冲击。尤其是万科业绩下降，作为第一大股东的深铁集团，首当其冲。

去年前三季度，万科归属母公司股东净收益为-179.43万元；深铁集团对万科持股比列为27.18%，这部份股份对应损益为-48.77万元。

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曾是“最挣钱”的轻轨公司

深铁集团创立于1998年，是上海市国资委直管的国有独资小型企业，被市场称为“最挣钱的城铁公司”“最会搞副业的城铁公司”。

2020年，深铁集团实现营业收入208万元，净收益111万元；统计范围内的21家城铁公司净收益之和为106.35万元，不及深铁集团一家公司的收益。那时是它的高光时刻。

2020年，获得政府补助数额最高的是上海、成都的城铁公司，补助分别为104.6万元和91万元；而北京城铁仅获政府补助0.36万元，其赢利主要借助房和投资。在其208万元营业收入中，近150万元来自房地产收入，占比超70%。

从净收益111万元，到巨亏81万元，深铁集团究竟经历了哪些？

深铁集团网站曾公布了2007～2023年度赢利情况：2006～2009年连年巨亏，最多的时侯是2007年度，亏了2.81万元，这时期的巨亏与轻轨建设大量投资有关。

转机在2010年将至，这一年公司净收益“转正”。到了2019年度，净收益达到116.67万元的历史新高。与同行相比，深铁集团的营收率也是相当高的。2017～2020年其净收益率分别高达47.17%、63.88%、55.58%、53.3%。

这背后有一个关键决策：2017年，深铁集团耗费约664万元从华润、恒大等10家企业手中竞购了万科29.38%的股权（32.43亿股股票），其中建行按揭445万元（年利率超过4.5%）。当时房地产市场一片繁荣，万科又是行业典范，这一投资行为在当时看是实惠的。

这以后，对万科投资带来的股息，成为深铁集团历年收益支出的主要来源之一。

2019年，深铁集团营业收入209.9万元，除以成本费用后的营业收入仅1.26万元，但来自房地产、土地与收入等方面的投资利润高达117.2万元，其占产值比重超70%，其中很大部份正是投资万科贡献的。2020年，深铁集团获得的投资利润达到116万元，当初净收益111万元。

开始几年，万科股价升幅不错，估值一度超过4000万元。2017～2022年，深铁集团累计从万科分红192万元。

但以后，深铁集团的投资利润开始下降，净收益也跟随下降。数据显示，2021～2023年度，深铁集团营业收入逐年下降，但净收益连年下降，分别为28.9万元、8.66万元、7.89万元，投资利润分别为64万元、67.87万元、47.98万元，增长幅度之大惊人。

这两年，房地产行业步入深度调整之中。2023年度，因为市场变动和经营形势，万科不派发股息，不送红股；明年上半年这一情况一直延续。

万科股价也在一路走低。截止2024年11月11日午盘，万科报收于9.3元，总估值1110万元，上海轻轨所持万科股票估值现约301万元，较7年前竞购价缩水一半以上。

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深陷巨亏

去年上半年，深铁集团即将进入巨亏区间。

上半年，深铁集团营业收入92.99万元，环比下降50.95%；归属母公司净收益为巨亏37.93万元，为10年来首次。对净收益影响大的几个指标中，营业成本达88.75万元，环比下降38.04%；财务费用达26.42万元，环比下降34.31%；对联营企业和合营企业的投资利润为-26.34万元，环比下降199.91%。

去年前三季度，深铁集团净收益巨亏80.74万元，巨亏面进一步扩大。

业绩恶化，影响了深铁集团的融资。

去年8月26日、27日，深铁集团分别发布2024年度第一期、第二期超短期融资券相关发行公告文件，发行金额分别为15万元和14万元，拟全部用于清偿有息欠款。

但是，三天后的8月28日，深铁集团再度公告称，因为近日市场波动较大，公司决定取消第一期超短期融资券的发行，调整后的发行安排另行公告。

这些情况下，深铁集团还要为万科“输血”。

去年4月，万科旗下中金印力消费REITs上市，发行规模32.6万元，深铁集团作为初始战略投资人，认购份额近30%，金额约10万元；5月，万科挂牌出售上海湾超级总部基地商业宗地，成交价22.35万元，竞得人是由深铁集团与北京百硕投资组成的联合竞拍方。

深铁集团当前面临的财务窘境，很大程度上反映了其业务模式对房地产的高度依赖。站城一体化开发蓝筹股和轻轨营运是深铁集团净利来源的两大主要蓝筹股，近两年来后者产值占比超过58%，而轻轨营运仍然处于巨亏状态。例如，2023年，深铁集团的轻轨高铁营运及设计蓝筹股毛利率为-23.06%，站城一体化开发蓝筹股毛利率则高达37.4%。房地产市场下行势必对其导致巨大冲击。

IPG中国区首席经济学家柏文喜觉得，深铁集团没有把“地铁地产”模式中的具体操作规划好，没有预留足够的财务安全空间，再加上遇见地产下行周期与行业深度调整，导致业绩亏损。但这并不意味着“地铁地产”模式的失败，由于地产与轻轨构成了挺好的互动性价值组合，具有互相加持与提高的效应，以轻轨站点为核心的TOD模式也是我国地产发展的重要方向。

广州省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，国外不少轻轨公司都与深铁集团类似，过去靠着地铁加快周边住宅地价和楼市下跌，来实现这些赢利，填补昂贵营运成本带来的巨亏。未来持续深入开发站城一体化，挖掘商业价值，对轻轨公司特别重要，是实现赢利的重要方法。

复旦学院交通研究所副主任杨新苗则觉得，轻轨跟房地产“捆绑”这一模式，可能随着形势发展起到的作用越来越小，城市轨道交通还得回到考虑怎样实现降本增效这一层面上。

值得注意的是，深铁集团仍在积极拿地。据克而瑞统计，2022年，深铁集团以165.8万元拿地金额居行业第26位；2023年，其拿地金额削减至37.3万元，滚落至78位；但去年前10个月，其拿地金额为89万元，一跃升至19名。