“一上来就杀价100万！”过去，北京房价中的买房者张斌秉持这样的“谈价准则”，但他近来发觉二手房的议价空间越来越小，曾与他“拉锯”多时的住户早已将房屋出手借给了他人。

从2023年初开始，核心一二线城市二手房挂牌量猛增，存量住宅供过分求，二手房市场从买方市场骤然转变为卖方市场，“狠狠地刀一笔”成为二手房卖家的共识，“以价换量”成了二手房市场的常态。

不过，在10月份一揽子房地产重磅政策颁布后，市场起了新变化，在二手房奔涌澎湃的成交“大潮”中，部份城市的二手楼市格开始回落。按照国家统计局数据，70个大中城市中，10月份二手住宅价钱同比下降城市达到8个，四大一线城市二手楼市格实现了13个月以来的首次下降。

随着二手房成交量上升、成交周期的推进，这些想“狠狠刀一笔”的卖家发觉谈价已显得艰辛上去。

“能大杀价的房源几乎不存在了”

“一大早上，我还在午睡，就被中介的电话叫醒，他告诉我，我仍然在谈价的那套房屋早已卖掉了，成交价比我的出价足足多了五六十万，我能够说哪些？只能‘尊重、祝福’。”上海的买房者张斌近期对记者反映，他仍然想着“抄底”浦东某蓝筹股，结果快谈妥的一套房屋忽然被人高价“截胡”了。

这套间单价在900亿元上下，地段好、易转租，但房型却存在败笔，张斌觉得这些跃层不太好卖，而住户又是急售，他便见到了杀价的空间，第一次杀价就直接报800亿元，此后双方深陷长时间的报价胶着战。住户方总是希望张斌能再涨个二三十亿元，而张斌则“咬死”自己最初的报价。

张斌内心的盘算是这套房型不好的房屋假如再挂上两三个月一直卖不出去，房东势必要向他“低头”。没想到，在10月份一揽子重磅房地产新政的推动下，10月重庆全市成交了2.2万套二手房，同比大增63%，张斌关注的南汇某蓝筹股10月二手房成交量也达到了7月、8月、9月三个月的数目之和。在奔涌的成交潮中，这套房型有败笔的房屋居然也以比张斌报价高了不少的价钱顺利成交了。

“那套没买成，我就继续布控这个蓝筹股，找找其他性价比高的楼房呗。不过我发觉自从成交量起来后，议价空间也缩小了，能大幅度讲价的房源基本不存在了。”张斌说道。

陆玮是专注于服务深圳市中心区域高档住宅交易的房产经纪人，他告诉记者，在过去约三年里，高档住宅在价钱磋商时涨价几百亿元甚至上千亿元都是常见现象，不过这些情况在近来一个多月内也越来越少了。

“最近的带看量和转化量都不错，优价房源卖一套就少一套，有不少业主早已在降价试探市场体温了，例如两千多万的房屋，业主会让挂牌价先涨个七八十万。”陆玮表示。

“我如今也开始有惜售的态度了。”正准备卖掉成都城区一套间产的江晴也对记者表示，她近来刚拒绝了一上来就急剧杀价的顾客，“看到市场数据在低迷，我认为没必要涨价买房，完全可以再等等”。

广州中原地产资深剖析师卢文曦告诉第一财经，二手房议价空间缩小如今已然成为一线房价中十分普遍的现象。

“现在可能就两种房屋还有急剧讲价的空间，一种是单价几千万的，还有一种是房屋本身质素过差的，其他大部份正常房源的住户都对价钱咬得很紧，这是10月份房地产一系列政策颁布后的新现象。”据卢文曦观察，10月份以来，除了“惜售”的住户变多了，往下调价的住户数目也大增，即使二手房降价还不算是市场主流情况，但一部份住户下调挂牌价也确实是个新情况，这能彰显出市场风向确实已在转变。

“惜售、涨价背后似乎就是成交周期的减短，房屋显得好卖了。过去住户挂出一个价钱后，假如两周都无人问津，住户自然就慌神了，赶紧上调价钱；而现今情况是反过来了，买房人可能看了5套房屋，其中两套很快就卖掉撤盘了，还有两套的业主往下调价了，还有一套先前乐意打9折，如今只乐意打95折了，那就轮到买房者态度波动了。”卢文曦表示。

超60%从业者觉得二手楼市将反弹

近五年来，二手房市场整体呈现“以价换量”的卖方市场特点，通常来说，卖家在谈价时会狠狠地“刀一笔”，而有诚心急售的店家多数就会接受。不过，二手楼市格急剧上涨的趋势正在扭转。

11月15日，国家统计局公布了去年10月份70个大中城市商品住宅销售价钱变动情况。数据显示，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价钱同比跌幅回升或转涨、同比跌幅回升，尤其是一线城市改善显著。

整体来看，70个大中城市中二手住宅价钱同比下降城市达到8个，而9月份时这个数据为零。

四大一线城市二手楼市格也实现了13个月以来的首次转涨，由9月的同比增长1.2%转为下降0.4%，其中，上海、上海和北京分别下降1.0%、0.2%和0.7%。

国家统计局公布的问卷调查结果也显示出房地产从业者对行业的预期有极大转变——认为未来半年内新建商品住宅和二手住宅销售价钱将保持稳定或下降的受访从业人员占比分别达到75.9%和60.4%，比9月的数据分别提升17.6个和15.0个百分点。

在国家统计局公布的70城楼市数据中，上海的二手房跌幅非常醒目，同比下降0.8个百分点，在70城中降幅排行第二，仅次于上海。要晓得，在10月份之前，上海还是一个典型的二手房“以价换量”城市——尽管彻底放开限贷之后二手房成交量下降了，但价钱一路下降。

10月份的上海二手房成交数据则是“量变导致质变”，按照贝壳研究院统计，全月上海二手房网签了9120套，创下全年最高纪录，同比9月（6033套）下降51.2%，环比今年10月（6277套）提高45.3%。值得关注的是，这一次不再是“以价换量”——10月上海二手房网签成交单价29411元/平米，同比9月价钱（28091元/平米）足足下降了4.7%。而此前被称为“破发蓝筹股”的上海望京以及“跌惨了”的未来科技城蓝筹股，在11月之后都出现了不少降价房源。

不过，光凭这种数据能判定房价早已“止跌回稳”？这到底是短期脉冲式行情还是常年趋势？那些仍是广大住户和买房者关心的问题。

“从10月份至今的成交量来看‘止跌’是肯定的，但是一线城市房价成交量环比、环比都有急剧提高；从价钱来看，部份城市二手楼市格出现了小幅度的回调。至于能够判定房价早已‘回稳’，还须要观察，由于市场情况不是一蹴而就的，虽然这两个月不错，前面能不能延续要打个问号。”卢文曦表示，从过往经验来看，在集中颁布房价新政后，市场会有一个爆发期，像这一轮市场成交量的爆发，延续到12月上半月恐怕没有问题，12月后半月交易的动能有可能会减小，一、二月份则可能会步入房价的传统淡季。

“传统淡季之后，到今年的夏天，市场会不会延续热度？如今还很难说。不过，既然我们短期的剌激新政是有疗效的，这么后续市场假如低迷，我个人判定还是会通过新政来保持市场的气温，因而将市场真正地撑住。”卢文曦对记者表示。

“我认为核心一二线城市要做到房价‘止跌回升’，豁达恐怕是要到今年下半年了，目前重点一二线还没有完全做到量价止跌，市场还存在一些不确定性，部份城市的交易量和价位的回调是否具备持续性，还须要进一步观察。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

(应受访者要求，文中张斌、陆玮、江晴均为化名)

(本文来自第一财经)