作为中冶集队旗下房地产平台、国资委确定的首批16家房地产国企之一，中冶置业背景深厚，可以说，中冶置业是含着金锁匙出生自带一副好牌的地产商。但因为开发管理水平、经营能力等问题，中冶置业这幅好牌打的一塌糊涂。

11月18日，中冶置业官微推文为“大干60天、冲刺全年旺|武汉中冶·锦绣山庄项目首期开盘即售完”。这个从拿地到一期销售长达近7年的上海地产项目，将中冶置业这家再度推到公众面前。

2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，北京锦绣山庄脚下的宗地被中冶以39571元/平米的楼面价拿下，折价率70%，自持16%。同时，按照当时的农地出让规则，项目须洋房销售。

7年多过去了，该项目总算得以入市，中冶定下了一个上海目前住宅总价最高的价钱，7.94万/平米。项目战绩也不错，首开33套房源，最终267组登记，平均中签率12.36%。

在开盘之前，中冶还特意组织了一场名为“时间的同学”的发布会。一位上海地产商人士都忍不住吐槽，几年前的公区、车库设计早已落后成这样，这更像是“时间的泪水”。

中冶锦绣山庄是中冶置业管理水平、开发能力和经营能力的一个注脚。其实中冶锦绣山庄一期开盘战绩不错，但从中冶置业整体来看，中冶的经营业绩受到这些开发模式连累，管理水平和开发能力也被指责。

“地王收割机”

中冶置业一度胸襟名扬立万的野心，驰骋在上海、、广州、珠海等农地市场上，拿下多地块王。

在被国资委确立为首批16家房地产国企之一的同年，中冶置业就开始在农地市场上开疆拓土，豪横高价拿地。

2010年9月，中冶置业以单价200.34万元竞得上海下关区滨江海边路以西1号宗地和3号宗地。2012年11月末，又以56.2万元拍下2号宗地。三块地连为整体，地价款合计256.54万元，被称为“南京单价地王”，也是“全国单价地王”。

2014年，中冶在上海以49.49万元单价拿下“新八大里”地块，该地块上海年内单价总价双“地王”。

2016年3月，以22万元单价拿下北京青山滨江商务区P（2016）009号纯住宅用地，成交楼面价9310.7元/平方米，折价率130.8%，这是北京青山区新地王。

2016年8月，中冶置业以36.79万元单价拿下北京长岭居苗圃宅地，折合楼面价超过2.7万/平，折价241%，是当时上海黄埔新地王。同年8月，中冶置业以36.79万元拿下武汉长岭居宗地，折价率240.9%，楼面价约27273元/平米，是当时北京萝岗总价地王。

2016年12月，中冶经过103轮的激战后，以41.4万元竞得上海浙江区天泰路宗地，综合楼面价约为33441元/平方米，折价率97%，成为当时广东区的均价、总价双料地王。

2017年6月，中冶置业以单价50.12万元拿下广州横琴一宗住宅用地，是横琴史上出让起始楼面价最贵的宗地。2017年10月，中冶在上海以14.2亿拿下老街秦淮区的G59宗地，楼面地价32544元/平米，刷新了当初广州成交楼面地价记录。

这一年，中冶拿下的北京锦绣山庄宗地其实不是地王，但中冶将折价率举到70%。

中冶在全省的一二线房价高价拿地，侧面印证中冶置业一度想要在房地产行业有所作为。

开发节奏慢

但中冶开发能力和管理经营能力，没能像拿地王一样“一鸣惊人”。

在中冶集团披露的2024年半年报中，中冶共披露了24个房地产项目房地产开发成本明细，仅有中冶德贤公馆、河北雄安名卓、中冶名城、二冶如意境和德贤尚城一区是正常两年开发节奏项目，其余项目从复工到完工最历时17年，该项目为广东省湛江玉带湾项目，最短也要4年。

中冶拿下的上海下关滨江项目虽然退出了两地块，但项目目前仍在开发中，竣工时间是今年，该项目周期长达14年。

在房地产商在“快者为王”的年代，中冶却一直保持着慢开发节奏，虽然是农地成本高的“地王”项目，中冶也一直“慢”开发。

以北京中冶锦绣山庄为例，同期拿地的洋房销售项目建发养云静舍、紫璋台已于2020年陆续入市，建发靠着这两个项目在北京市场上一举成名，项目去化回笼资金后，其又在北京市场上接连拿下多宗宗地。截至目前，建发早已是上海地产商权益榜单上的第三名。

对比建发，中冶似乎高价卖出了房屋，但时间成本和机会成本叠加，中冶丧失的可能更多。

刘福明时代

中冶置业胸襟野心全省一二线拿地王，但公司又被地王连累，阔别掉队。这个周期中，中冶置业的决策和迈向和监事长刘福明分不开。

也是在国资委确立中冶为首批16家国企房地产商之一的同年，刘福明兼任监事、总总监、党委副部长。2013年4月起，刘福明任监事长、法定代表人、党委主任。

在这之前，刘福明现任管线高铁工程公司技术员、助理工程师，安北队副队长、队长，总监助理、副总监、经理，总总监助理、副总总监、任总工总监等职务。

去年4月25日，中冶公告总工裁刘福明因个人缘由离职，同日，中冶置业宣布，免去刘福明监事长职务。

在刘福明辞任前，中冶原党委主任、总裁张孟星涉嫌严重违纪违规被查。

从今年10月开始，中冶置业的官网报导就没有再出现刘福明的身影。在这之前，刘福明是官微最重点的报导人物，他常常出现在中冶置业各地方公司督查和重要大会中。

另外，中冶置业党风廉洁建设等内容，去年频繁出现在官微推文中。

4月1日，中冶置业2024年年度工作大会的一号人物不再是刘福明，取而代之的是中冶置业集团党委副主任、副监事长雷晴。

刘福明时代，中冶置业的战略是推动“36”区域布局战略和“31”区域精耕，以“京津冀、长三角、珠三角”为中心，布局上海、天津、南京、杭州、广州、深圳、珠海等重点城市，同时兼具苏州、西安、烟台等二线重点城市，在已步入城市或区域进行精耕，产生京津冀、长三角、粤港澳大湾区三足鼎立、各重点城市竞相发展的态势。

同时，刘在位时，中冶置业一个任务是整合中冶内部的地产公司，有中冶集团内部人士曾接受专访时称，二十二冶基本上每位冶都有自己单独的房地产公司，体系庞大，整个集团文化都很松散，部门小利益各自为政。

目前，雷晴早已全面接管中冶置业各项工作事宜，官微推文中，代替刘福明抵达各地城市公司督查的人成了雷晴。

在雷晴主持举行的第一次2024年年度工作会议上，深刻分析了中冶置业的问题和不足：一是项目二把手操盘能力有待提高；二是销售水平和商业营运能力须要持续增强；三是企业经营模式有待转变。

他还强调，中冶置业的工作任务是，一要凝神聚力谋发展，竭力探求新模式；二要“一案一策”去库存，坚决打赢销售攻坚战；三要千方百计抓放款、控成本，确保现金流稳健充沛；四要扎实加快推进变革，充分迸发高水平企业整治内生动力；五要树牢安全发展理念，建立风险防治体系；六要加大人才队伍建设，发挥“第一资源”支撑作用；七要发挥党建推动作用，确保企业高质量发展正确方向。

在中冶置业2024年年中大会上，雷晴再度表示，坚持“一切为了销售”，推动落实“四大核心任务”。一是统一思想，“一案一策”促去化、“两优一控”抓清收；二是完善体系，推进变革，建立管理机制；三是强化党建，推动保障公司高质量发展；四是提升站位，着力搞好巡视整改工作。

中冶置业经营能力差，毛利率为负。

中国中冶2024年报显示，四大核心业务中，综合地产蓝筹股产值升幅最大，上半年净利50.3万元，较今年同期减轻27.55万元，涨幅超过35%。同时，签约销售额32.5亿，环比增长43%，新开工面积0.18万平方米，环比增长99.7%。综合地产蓝筹股的毛利率只有6.76%。

中冶置业2024年中期转债报告强调，报告期内，公司房地产业务收入20.35万元，距离今年同期下降53.97%。房地产业务毛利率为-10.91%，而今年同期毛利率为1.77%，毛利率较今年同期直接由正转负。

中冶置业在年报中解释称，毛利率增长主要是2016-2018年高价获取农地项目，成本较高，同时，去化周期拉长造成成本降低。

2024年1-6月，中冶置业净收益为-34.98万元，巨亏金额占上一年底净资产的36.79%。其中，长春中冶京诚净收益为-5.47万元。大同中冶名隆净收益为-4.37万元。上海中冶名捷净收益为-4.71万元。广州中冶名恒净收益为-2.5万元。

中冶解释称，受房地产宏观调控新政及宏观环境等多重影响，项目销售进度未及预期，项目资金占用时间延长。

刘福明时代，中冶房地产业务产值的高峰是2017年，产值高达249.15万元。现今的中冶集团房地产业务产值仅是高峰时的五分之一，从产值和收益维度看，中冶房地产业务除了掉队，但是输的很惨。

雷晴准备积极探求“聚焦住宅主业，走轻资产发展之路”的新发展模式，但从中冶置业官微推文报告看，也未必能迎来像2017年中冶房地产的高光时刻，留给雷晴的历史包袱很重。