动漫：穆依

为省佣金，买房者换了中介签单

2019年4月，住户曾先生与某房产公司签署房子转让委托书，委托某房产公司转让曾先生的房子。2021年7月，李先生一家看中了一景区旁的某湖景房新盘，找到了某房产公司，该公司工作人员金先生将曾先生欲转让的房子推荐给了有买房意向的李先生，积极促使双方就签约条件进行协商，中介针对房子付款方法、拟订房子买卖协议等具体内容与李先生的儿子杨男士多次进行沟通。意向合同中显示总尾款为1286亿元，中介缴纳尾款2%的居间服务费用，李先生表示25.72亿元佣金高，要求增加佣金，某房产公司未同意。

随后，杨男士得悉另一房子中介公司也有涉案房子的房源且佣金较低。2021年8月，李先生与曾先生接受该公司居间服务后签署房子买卖订金协议，曾先生收到买房订金100亿元。3天后，李先生与曾先生就涉案房子分别与该公司签署居间合同及居间确认书，确认该公司早已提供居间服务，居间服务费为尾款的1%，李先生支付居间费12亿元。同时，李先生与曾先生就涉案房子签署南京市存量楼房买卖协议及补充合同，总尾款1288亿元。2021年11月，房子过户至李先生名下。

杨男士向某房产中介金先生表示，家里人都很认可金先生的工作付出，然而由于公司未能减少中介费没有达成交易，乐意补偿给金先生个人带来的损失。

某房产公司得悉这一情况后，觉得李先生与曾先生绕过她们签署房子买卖协议，并代办了该房子过户手续，属于跳单行为。某房产公司为维护自身合法权益，将李先生、第二人业主曾先生诉至朝阳区法庭，要求法庭裁定李先生支付居间服务费25.72亿元及月息。

非独家房源﹢非直接与业主成交≠跳单？

被告李先生当庭表示，他买车前找了多家房子中介，某房产公司工作人员确实带其看了曾先生的房子，而且觉得中介费太贵，他选择性价比较高的一家签约。他觉得，看过房不代表有居间服务关系，和某房产公司之间没有协议关系。他须要比较多家中介，没有和业主私下联系，涉案房子有公开信息，因而他的行为不是跳单，无需向某房地产公司支付中介费。

原业主曾先生表示，房源是公开的，某房产公司非独家代理，某房产公司和李先生也没有签订书面协议。交易不成是因为某房产公司的中介费太高。依据上海市房子买卖惯例，税金、中介费都是应当由卖家承当，买家不应当承当责任。即使某房产公司提供了带看房服务，而且双方没有达成交易，故某房产公司不应当取得佣金。跳单是私下交易，逃避佣金，他和李先生没有私下联系，没有逃避佣金，卖方有权选择佣金低的中介机构。

法官：“跳单”成立，须支付酬金2亿元

法庭经审理觉得，即使某房产公司与李先生并未签署书面的中介协议，然而，按照某房产公司递交的其工作人员与杨男士的陌陌聊天记录内容可知，某房产公司早已向李先生提供了推荐房源、带看房子、交易条件谈判等服务内容，公司早已将李先生的付款方案向曾先生报告并草拟了买卖合同，李先生实际接受了某房产公司提供的服务，李先生亦明晰知晓某房产公司的中介费收费标准为2%，故依照双方意思表示及实际履约内容，某房产公司早已向李先生报告签署协议的机会并提供了签署协议的媒介服务，某房产公司与李先生创立事实上的中介协议关系，法庭给以确认。

法庭觉得，交易机会是指中介人为委托人找寻和搜集交易对象、交易标的、交易条件等信息，并将相关情况报告委托人的活动。因为曾先生委托多家房子中介公司转让房子，该房子并非某房产公司的独家房源。推荐房源及带看服务相较于卖方而言履约程度低、服务价值有限，并不能完全限制李先生选择其他同等享有涉案服务房源中介的权力，某房产公司不能由于提供过推荐房源及带看服务而独占卖方资源、独享随后的缔约权力，这既不利于维护消费者的选择权，也不利于中介行业从业者之间的良性、有序竞争。李先生通过其他公司居间服务完成交易的行为并不足以认定为借助了某房产公司提供的交易机会。

法庭觉得，媒介服务是指中介人为促使委托人与第三方达成交易，在双方之间组织举办的谈判等活动。按照某房产公司递交其与杨男士的陌陌聊天记录可知，某房产公司针对交易价钱、付款节点、履约时间等主要协议条款早已协助李先生与曾先生举办了谈判，该公司早已向李先生提供了一定的媒介服务且与李先生随后实际买房的成交方案基本一致。李先生与曾先生在实际交易过程中对于彼此交易预期的构建及协议目的实现的路径均显著与此前某房产公司提供的谈判方案存在一定的关联即因果关系，李先生随后的签约买房行为在一定程度上借助了此前某房产公司提供的媒介服务的事实具有高度可能性。

法官觉得，关于“绕开”行为的认定，尽管本案中李先生并非直接与曾先生签约买房，然而，对于“绕开”中介人的行为的表现形式并除了指向卖方与买方直接签约的行为，亦可以表现为卖方通过找寻其他中介与买方签约的行为，即李先生在事先接受了某房产公司部份中介服务后、通过寻找案外人中介与曾先生签约的行为，在客观上可以被认定为“绕开”行为，且从李先生的主观态度方面剖析，李先生自诩系由于某房地产公司中介费偏高才另找的收费低的案外人中介，即李先生主观上也是为了“绕开”某房产公司，故李先生的行为从主观及客观角度剖析均符合“绕开中介人直接签订协议”的情况。

法庭认定，李先生在事先早已接受了某房产公司针对协议主要条款提供的媒介服务后，在一定程度上借助了此项媒介服务绕过该公司与曾先生签订买卖协议的行为，属于违背民法典第九百六十五条的跳单行为，依法应该承当相应法律责任。为此，综合考虑某房产公司前期协助双方缔约谈判的服务价值、磋商及斡旋过程、服务内容等诱因，基于公正原则及诚信原则，改判李先生支付某房产公司酬金2亿元，驳回某房产公司的其他诉讼恳求。

公审后，双方当事人均表示不再审。终审裁定已生效。

观察思索：买房者需提防跳单法律风险

近些年来，随着房子交易市场及交易价位的日趋平稳，买房者对于怎样在众多中介公司之间选择称心如意的中介以及中介费的收费比列也更为关心，中介公司提供服务的品质和性价比明显影响买房者的消费选择。在中介协议法律关系中，除了中介公司存在违反如实报告义务损害委托人利益的赔付责任风险，作为买房者亦面临着是否构成“跳单”的法律风险。

通常情况下，买房者在考虑到不同中介机构之间不同服务内容及收费比列等诱因的情况下做出的合理消费选择并不属于跳单，关于跳单的核心辨识特点在于买房者跳过中介以其他方法买房的行为是否实际借助了中介早已提供的交易机会或媒介服务。就媒介服务而言，这些实际借助应该是实质性地对交易形成了较为重要的影响，也就是说买房者基于中介人员的劳动成果实际享受了买房方面的安全性和便利性，客观上显著提升了交易成功的机率甚至基本促使了交易成功（但未签约），则存在被认定为跳单的可能性；反之，假如这些中介服务内容对于交易而言明显轻微或司空见惯（例如带看），则无论从法律意义上还是社会大众基本接受度上，都不应认定为跳单。

民法典第九百六十五条明晰规定了严禁跳单条款，这既是对中介服务市场良性竞争的保护，也是对消费者合理选择权的保护，是对交易双方利益的平衡。首先，中介机构作为中介服务的提供者，应该充分保护消费者的全面知情权、合理交易选择权和公正交易权，对于服务内容及收费标准应当全程公开透明，对于交易风险尤其是跳单风险应该以合理方法充分提示告知买房者，防止买房者因法律知识缺乏而形成的法律责任，真正通过提供优质的服务内容并借助正当的竞争手段取得消费者信赖。同时，作为消费者的买房者，应该严格遵守诚信原则和房子买卖市场的交易惯例，充分认识到中介服务并非“免费早餐”，对于实际享受的服务内容和市场价值应该有清楚明确的认知，尊重中介从业者的服务内容和经济价值，充分评估和判定更换中介的潜在毁约风险，防止出现跳单的情况。