在中央定调“房地产市场止跌回稳”后的首月，全省商品房成交量拐点已现。10月份，全省新建商品房和二手房成交总额环比下降3.9%，自去年2月份连续8个月回升后首次实现增速。

业界观点觉得，这次房价回暖是全方面的，彰显市场预期发生向好变化。其中，二手房市场成交活跃度在多数城市都显著放大，一线城市房子市场率先趋缓。据悉，一些热点城市的优质宗地也遭到久违难得的青睐，表明民企信心也在逐步复苏。

但成交量的“止跌回稳”是否能在年内带来楼市下挫？多名受访专家觉得，当前，全省房地产整体库存规模仍处于历史低位。四季度，还须要多重新政进一步推动，巩固销售反弹态势，促使房价供需关系修补，促使楼市下挫。

一揽子增量新政成效初显

按照工信部“全国房地产市场检测系统”网签数据，10月份，全省商品房成交环比、环比实现“双下降”。

“双下降”背后，发改委投资所研究员刘琳对第一财经剖析觉得，是近一个多月来，一揽子增量新政所形成的叠加效应。

9月26日举行的中央政治局大会提出，“有效落实存量新政，加力推出增量新政”，并围绕加强宏观新政逆周期调节、扩大国外有效需求、加大助企扶贫力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面做出布署。

“在经济面临下行压力的背景下，前述5个方面的增量新政，对提振市场主体信心、提振市民消费信心起到了极其重要的作用。”刘琳表示，去年5月17日，有关部门也推出一系列房价支持新政，但彼时房价复苏仅维持了月余时间。市场信心的恢复须要宏观新政组合加码。

房价方面，近一个多月来，住建、财政、自资、央行、金融总局等多部门蜂拥颁布了一系列利空新政，存量新政优化与增量新政落地同时推动。例如，10月加息落地，5年期以上LPR达历史最低；而存量贷款利率的增加，在降低市民可支配收入的同时，消弱市民提早还款动力，增加金融风险。有统计称，该新政可平均每年减少家庭的月息总额总量达到1500万元左右，造福5000万户家庭。

“本轮房价增量新政‘组合拳’产生的效应之快之强，超过之前多轮房价纾困新政，我觉得，主要是坚持了三点：一是新政讯号非常强烈，二是新政内容与力度都超预期，三是精准聚焦稳楼市。”上海交通学院住房与城乡建设研究中心所长陈杰对第一财经剖析说。

与此同时，多地推动落实“四个取消”（包括取消限贷、限售、限价、普通住宅标准），松绑房价限制性新政。据手指研究院11月1日统计，去年以来已有超300省市颁布约700条新政，新政环境超上一轮周期最高领阶段。

“近一段时间，各城市政府的响应动作十分迅速、敏捷，北上广深继续放开限贷、限价，二三线城市如广州、成都、长沙等也均推出了‘加码’政策，开发商推动推盘，部份城市优质改善项目相继入市，这种均进一步推动了市场低迷。”浙江工业学院中国住房和房地产研究院教授虞晓芬对第一财经剖析说。

工信部检测显示，10月份全省新建商品房网签成交量同比下降6.7%，这是自今年6月份连续15个月增长后首次实现增速。二手房网签成交量环比下降8.9%，已连续7个月实现环比增速。

虞晓芬觉得，目前，买房者对于“买排屋”的热情更高，二手房成交率先低迷、增幅更大也是预料之中的。而10月份房子成交数据环比止跌意义尤为明显，表明“保交楼”积极推动，房价信心有所修补。

按照工信部数据，一线城市房价成交增速更大。10月份，一线城市新建商品房网签成交量环比下降14.1%，二手房网签成交量环比下降47.3%。

“除热点一二线和省会城市外，我们观察到三四线城市的房价成交量也出现反弹、跌幅回升的现象。相较于一线城市房子市场刚需和改善并存的情况，三四线城市房子市场以改善需求为主。”刘琳说。

陈杰觉得，本轮新政“组合拳”的疗效并不是在所有城市都表现一致，城市间区域间的分化一直存在并还有所加强。但政策在部份城市的疗效诠释，给其他城市房价的筑底反弹带来了信心。

多专家：楼市下挫仍需更大力度“去库存”

在房地产市场上，成交量的变化常常在楼市变化之前，也即所谓的“量在价先”。随着全省房价销售的拐点到来，楼价是否也止跌可期？

国家统计局数据显示，去年9月，全省70个大中城市商品住宅销售价钱同比跌幅总体回升、同比跌幅扩大。其中，一线城市的房子和二手房销售价钱同比分别增长0.5％和1.2％，且跌幅均较上月扩大。

11月，据手指研究院最新检测数据，百城房子价钱保持微涨态势，跌幅较上月略增；二手楼市格环环比继续上涨，100个城市二手住宅价钱同比均上涨。但一线城市同比急剧下挫至-0.17%，止跌回稳态势初现。

“房价与销量密切相关，实际上就是供求关系决定价位。根据往年的经验，成交量持续下降是楼市下跌的基础条件之一。从目前的成交情况看，10月份新建商品房网签成交量同比下降6.7%，市场呈现了特别积极的止跌回稳讯号。不过，从出现市场拐点到产生可持续的趋势，还须要时间观察。”成都市城市建设发展研究院副教授冯波对第一财经剖析说。

虞晓芬持审慎心态。她觉得，当前除少数一二线城市外，更多城市面临较大的房价库存。尤其是一些三四线城市，房价销售的震荡态势还不突出，而且持续面临人口外流等问题，去库存压力较大，这阻碍了价钱的震荡。

按照国家统计局数据，截止9月末，全省商品房待售面积7.32亿平方米，环比下降13.4%。

另据市场同期检测数据，三四线代表城市可售面积出清周期已超30个月，二线代表城市出清周期也达到21.2个月，均处于历史低位。

“短期内三四线城市‘量—价’的传导效应或并不明显，但去化压力小的城市可能率先急跌。”虞晓芬觉得。

近半个月（数据截止2024年10月20日），有机构检测数据显示，在90个样本城市中，上海、成都2城市率先出现楼市短线止跌，分别微涨0.2％和0.32％，其余88个样本城市楼市继续上涨。

中国社科院财经战略研究院住房大数据组主任邹琳华剖析觉得，当前房地产市场的内外部环境还没有发生根本性变化，房地产市场出现的积极讯号主要来自于新政的支持力度的明显加强。楼市止跌回升并不是个容易的过程，某些城市出现的房地产市场复苏现象还很脆弱，须要新政的持续大力支持与关爱能够稳固。否则，市场随时有可能继续掉头向上。10月末，核心城市成交量又有回升也证明了这点。

在陈杰看来，事实上，本轮房价政策“组合拳”已明晰聚焦稳价钱，甚至不少新政的内容和力度超出市场预期。例如，“年底前‘白名单项目’信贷规模要扩围到4万万元”“以货币化安置推动100万套城中村和危旧房整修”。利用财政、信贷、规划等多种新政工具的组合，有利于市场供求恢复均衡。

刘琳进一步表示，假如“100万套”的货币化安置完全落地，根据套均100平米估算，大概可以去化1亿平米的存量。今年我国商品房销售面积约9亿平方米，100万套城中村和危旧房整修货币化安置大概可以消化10％左右的库存，“这个力度并不小”。

财政新政能以多大力度支持农地收储和存量房收储，是市场关注的另一焦点。在10月17日举办的国务院新闻办发布会上，财政部主任助理宋其超介绍说“财政部拟会同相关部门施行借助专项债收储农地和竞购存量商品房新政。”冯波觉得，接出来，还须要进一步推动落实专项债和再按揭支持新政收回竞购存量农地。

“本轮新政讯号非常明晰，要‘严控增量’以收缩供给，大手笔大工程也要‘优化存量和提升质量’以提振需求。供需平衡修补在望能够降风险、稳预期、增信心。”陈杰说。

(本文来自第一财经)