卖卖卖的万科，开始连续拿地了！

近期据统计，截止目前为止，去年万科在全省9个城市，共计拿下10地块！

一边卖卖卖，卖资产、卖股权（例如超总宗地亏一半出手，又例如近来万物云以1.5亿竞购万科旗下项目公司资产），还有就是组织构架收缩，如区域“七变五”的大收缩等，但另一边，万科开始频频拿地......到底释放着哪些讯号？

万科2024年拿地清单如下：

图源：网路

万科新拿下的10地块

据媒体报导，万科拿下的10地块有几个特点：

其二：个个都是“超小宗地、超低单价”的中小宗地，就拿近日的宗地来说：

•9月份，联合以底价14.5万元拿下西湖区双桥单元宗地，楼面价楼面价9659元/，出让面积约6万㎡，容积率2.5，计容建面约15万㎡。

•10月份，以底价3791亿元拿下西海岸隐珠宗地，楼面价3047元/㎡，占地5185㎡，容积率2.4，计容建面12444㎡。

•11月份，万科以单价33913亿元拿下武汉一宅地，折合楼面价4950元/㎡，出让面积2.74万㎡，容积率2.5，计容建面6.85万㎡。

整体看，每地块占地面积几乎都在6万平内，权益支付地价最少0.3亿，最多也就10.8亿。

其一，拿地城市基态在悄悄提高。

24年上半年万科拿地全是在“三线城市”，即广州、沈阳、昆明、徐州、银川，但下半年近3月，万科全换仓成一、二线城市，即广州、杭州、青岛、成都，这说明，万科拿地“进取”的同时，也更慎重，更指出安全策略了！

其一，权益比列虽然普遍很低。

10宗块只有广州、徐州、成都3宗是100%权益，其他都是明显高于或等于51%权益比，这就说明万科实际拿地，但自己耗费的炮弹极少！例如北京宗地35%权益，重庆宗地20.7%权益比。

整体汇总看，万科24年前10月拿地全口径才74.5亿，而对比万科前10月2025亿的巨量销售看，万科拿地销售比只有0.035；这相对于拿地20强前10月平均0.15的拿地销售比均值看，万科出手还是极其保守的。

所以整体来看，万科拿地其实热闹高频，但万科实际并没出太多本钱！

“卖得走”，才有胆气拿地

万科2024年比较缺钱，短债比在恶化，但万科为什么还敢拿地？

这背后一个核心理由和支撑是万科新拿地后有信心“卖得动，卖得快”。以万科双十一上海新都区拿地举例，上海新都区其实非北京核心城区，但却是万科在上海的精耕区域。

的确，万科在上海“新都区”可谓“深耕多年”，目前万科在新都区已开发或在建中的新盘就有万科五龙山、润园、缇香荟、金域缇香、星光就会等。

同时，新都区作为万科精耕区域，做高周转的刚改等中端改善型产品，也符合万科总部对项目现金流“高流速”的当下要求。

例如万科在上海拿下的宗地邻近此前热卖的绿城熙碧桃，区位禀赋是一样的，对比绿城熙碧桃2024年5月首开后，仅用20天便售完，中签率最低为10.2%，去化火爆。

同样万科在南京4月拿地，7月推出的南京万科檐语间项目，一下成为2024年南京主城首个日光碟。整体看，目前万科2024年拿地的首次开盘兑现度100%，例如24年万科西安、徐州的3个项目已开盘销售，平均开盘周期仅4.3个月，

同时，万科北京胤樾、贵阳就会印象等项目平均去化率达80%，平均税后毛利率18%……的确是拿地快，销售更快，但是毛利还不错。卖得动，卖得快，甚至能日光，这么虽然万科24年现金流承压，但仍然可以短线快逃增收。

“瘦身健体”新动作

拿地的同时，万科10月份还宣布调整组织构架，进一步加大开发经营业务的组织集约化建设。具体而言，进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘，部分区域本部精简职能或施行合并。

详尽来看，华北区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域重新定位为派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。

与此同时，西北区域和东北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；重大项目多、产能总额大的北京公司、广佛公司由直接管理。

据悉，为了进一步提升商业、办公资产的经营效益，万科将成立办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效。商业事业部将聚焦小型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目合并为七大地区公司，以愈发紧贴当地市场和顾客，聚焦项目精耕细作。

万科表示，为了应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将愈加严格地落实减肥健体和降本增效举措，力争2024年年度管理费用环比再降15%。

而从结果来看，“瘦身”战略正在得到有效执行。不仅安亭印象城外，万科还转让了七宝万科广场、深圳湾超总基地等优质资产。

一家房产机构剖析师强调，为自救、快速回笼资金，万科卖掉了旗下最挣钱的两个商业项目，其处置资产和“瘦身”的决心，可以说相当大。通过出售一些项目，万科获得了现金回流，但另一方面，假如将优质资产都出售出去，对于其常年发展，也可能会产生影响。

“如何既才能获得流动性，使前期所投资金周转上去，又能将其觉得优质、有发展潜力的资产，保留一部分权益在自己手上，须要相应方法来解决。之前其部份商业项目所做的REIT，以及本次消费基础设施基金，可能是一种不错的解决途径，其资金得以良性周转的同时，也可保留优质项目相应权宜。”上述剖析师称。

另据了解，万科春节期间销售超百万元，多个地区销售排行前列。以万科总部所在的北方区域为例，元旦三天的销售总量超过了一月全月的销售额，其中广佛成交额接近30万元，万科黄埔尚城单盘周末来访突破2000组，成交突破210套，成为上海单盘销售套数第一。

万科自救关键一步：年内到期公开债清零

10月30日万科发布的2024年三年报显示，前三季度万科实现营业收入2198.95万元，协议销售面积1330.8万平方米，协议销售金额1812万元。

一如既往不回避问题，面对业绩巨亏，万科给出了解释：主要是开发业务结算规模和毛利率下降、计提坏账、部分非主业财务投资巨亏，以及部份资产和股权交易价钱高于帐面值等。

一位券商剖析师告诉沈阳日报记者，行业深度调整下，药企巨亏实属普遍现象。“既要又要”对于当下的民企来说是不现实的，开发商当前第一优先级必然是保现金流安全，而在近五年市场规模明显收缩的情况下，竭力销售意味着以价换量，资产交易则不得不巨亏出让，断臂求生的代价往往是急剧巨亏。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，引起收益进一步挤压。多种诱因叠加下，巨亏实属常见。

其实，万科也选择了更安全的一面：制订了“瘦身健体”一揽子方案，其中包括统筹好降负债和高质量发展，通过坚定减肥，调整融资模式，增加风险。按照计划，未来五年万科计划缩减计息债权1000万元以上，未来两年计息负债总规模要降一半以上。

就市场所关注的放款和债权问题，万科方面告诉沈阳日报记者，2024年前三季度公司采取多种措施促使放款，保障公开债权顺利兑付。内容包括：

坚持积极销售，实现销售金额1812万元，放款率超过100%；举办存量资源盘活，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474万元；推动大宗资产交易，2024年1—9月实现大宗交易签约金额232.6万元（含印力的资产交易及REIT发行），囊括办公、商业、酒店、公寓等41个项目。年内实现新增融资、再融资超770万元。通过竭力行动，万科持续降解存量欠款，1—9月还清有息负债约700万元，年内已无境内外公开债。

来源：广州日报、大众晚报、地产总裁参考（作者潘永堂）等