阔别一年半后，碧桂园元老苏汝波总算出手了。

11月14日，广州佛山北滘福州路以西宗地之一成功出让，由（下称“佛山涛骏”）以底价约2.95万元竞得，占地面积约2.95万㎡，折合楼面价4000元/㎡。这是2024年北滘镇出让的首宗涉宅用地。

地块紧挨到碧桂园总部，也是规划中深圳11号线碧江站上盖宗地。容积率不低于2.5，绿化不高于30%，还没有额外配建要求，很大机率是要建成矮层洋房或改善盘。周边也是窄小自建房和碧桂园豪宅群。

这么低的成交楼面价，超乎市场预料。

不过，顺着广州涛骏工商穿透信息可以发觉，背后实控人是碧桂园元老苏汝波旗下的（下称“佛山涛汇”）。

表面上，碧桂园与广州涛汇没有直接业务往来，实质上，这个实惠还是被“自己人”捡了。

肥水不流外人田

先前北滘出让涉宅用地，还要溯源到2022年12月末。

当时，以折合楼面价5600元/㎡，拿下北滘潭州会展旁“巨无霸”地块；再向前几个月，即2022年5月，（下称“佛山星帕”）拿下北滘福州路以西宗地之二，折合楼面价约5097元/㎡。

广州星帕拿下的宗地总投资16万元，项目名为“顺控·博悦湾新翼”，案名为“凤倚泷庭”。按照广州市住房保障和房产信息网显示，博悦湾新翼总规划488套，目前已签约、已备案合计241套，去化率为49.4%。

广州涛骏竞得的宗地就在博悦湾新翼旁，但二者楼面价成本相差了足足1000元/㎡。

但是，博悦湾新翼项目是一个全部住宅用作人才住房的项目，带家装交付售价限制在约1.46亿元/㎡以下，还须要建设约1.42万㎡商业用地、不多于2032㎡开放景区绿地、占地超过3780㎡的幼儿园等。

这就意味着，博悦湾新翼项目投资成本大，收益有限。

拿地时，广州星帕是由碧桂园境外关联公司（下称“帕拉丁”）透过多层全资子公司持有。奥德赛是碧桂园轻资产营运的平台，主要进行项目研判、投资营运、风险控制、资产管理等。

博悦湾新翼项目由（现改名为“”，下称“腾越建筑”）负责参建，建设单位为碧桂园关联公司。

2023年10月，杨国强、莫斌非常罕见地公开露面，考察的恰恰是这个坐落碧桂园总部旁的项目。两位大鳄的亮相，更多的是为了回应市场有关“跑路”的传言。

2023年12月，碧桂园喊出了“砸锅卖铁支持公司”，高管集体降薪以及开始大规模抛售资产，包括等五项资产包、珠海万达商管股权，以及博悦湾新翼项目公司从碧桂园转移到了顺控集团手中。

截图来始于天眼查

当北滘福州路以西宗地之一挂牌出让时，这么低的楼面价，市场普遍觉得，是通过优价形式“补贴”顺控集团在博悦湾新翼项目投入的高额成本。

结果，竞得人是广州涛骏。

天眼查显示，广州涛骏创立于2023年5月，法定代表人为黎炳煊。黎炳煊是广州涛汇的监事长、总总监，他与苏汝波分别持有深圳涛汇20%、80%股权。同时，黎炳煊现间接持有碧桂园旗下2%股权，也是公司监事之一。

苏汝波是碧桂园创始人之一，黎炳煊是碧桂园旗下项目投资方，北滘福州路以西宗地之一这块“肥田”，也相当于流入碧桂园的“关联公司”手中。

苏汝波的“小碧桂园”

1997年，杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣及区学铭共同创立了碧桂园，而腾越建筑是她们的发迹公司。

早年，苏汝波、张耀垣、区学铭仍然担任碧桂园区域总裁，管理着3-10个项目。剩余项目由其余区域总裁分管，前者主要是中高管团队，但其中升到总工裁的，寥寥无几。这有悖于杨国强倡导的“聚天下英才共事，集众人智慧而行”的职业总监人路线。

为了打破家族式全盘掌权局面，杨国强不断引入职业总监人，例如彭志斌、王少军、吴建斌、黄宇奘等。苏汝波、张耀垣等老股东，尽管仍然在碧桂园庞大的监事局名单中，但基本逐步退居幕后。

其中，苏汝波、张耀垣在2017年4月一起就任了碧桂园执行监事，即将离休。

不过，早在2007年2月，苏汝波与配偶黎杏梅就创立了（下称“佛山宏基业”），次年3月成立了深圳涛汇。

苏汝波“开小灶”的时间，正好是碧桂园上市前后。2007年，碧桂园完成上市以后，杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭身家飙升，集体冲进当初胡润富翁榜的前60名。

其中，杨国强、杨惠妍家族以1300万元财富登顶中国首富，远远超过第二名玖龙铝业张茵家族的770万元。而杨氏兄妹2006年财富仅为12万元，排在第281名。杨贰珠的财富也从8.5万元暴跌至225万元，排在第22名。苏汝波、张耀垣、区学铭均以115万元财富，排在第59名。

然后，广州富商榜上，常有她们的身影。

从天眼查工商信息来看，苏汝波基本在碧桂园旗下或关联公司兼任高管、法定代表人及履职。而在广州宏基业、佛山涛汇中不仅是实控人之外，公司基本由黎杏梅、黎炳煊三人全权负责。某种程度上，也是为了避免同业竞争。

黎炳煊是谁，又与苏汝波夫妻是哪些关系？两人都鲜有出现在公开场合。

但可以确定的是，广州涛汇是苏汝波成立的地产开发平台，广州宏基业则着重于建筑领域。同时，两个平台也有意避开与碧桂园形成业务往来。

公开信息显示，广州涛汇精耕珠三角地区，涉及住宅、公寓、商场、影院、酒店、工业园等业态。2023年6月底，公司在广州、肇庆、清远、惠州等城市拥有12个项目，总开发面积超170万㎡。

源媒汇查阅深圳市住房保障和房产信息网发觉，广州涛汇在深圳开发了8个项目，基本坐落三水区。其中，官方有记载建设单位、施工单位信息的项目，与碧桂园或腾越建筑都没有关联。

在近来一次拿地中，即2023年5月，广州涛汇股东以个人联合体（黎炳煊、苏志贤、黎杏梅、苏炎明）从龙湖手中夺走了顺德德胜湖南岸宗地，成交价约3.91万元，折价率24.9%。

宗地项目公司是广州涛骏，名称为涛汇透雕湾瑞府，参建方是，合作物管公司却是龙湖智创生活。

时隔一年半，苏汝波又出手了，把碧桂园总部旁的一宗“肥田”收入囊中。

杨惠妍的信心回去了

上述宗地单价不高，但现今的碧桂园仍然没钱拿地，集中精力在化债和保交付。

去年前10月，碧桂园实现权益销售额407.2万元，对比上一年的1612.6万元，缩水超过七成。

近来一期财报中，2023年6月底，碧桂园总负债高达1.36万万元，是当时负债排行第二的民企。其中，有息借贷支出2579.1万元，现金余额1305.69万元。

销售缩水不利于化债。去年9月，杨惠妍希望寻求一批境内债的分期货款延后到2025年3月，涉及金额约150万元。

保交付上，去年前9个月，碧桂园累计交付23.5万套房子，交付面积2800万㎡，完成2024年规划超48万套目标将近一半，2023年全年累计完成交付60万套房子。

在前几天碧桂园11月管理大会上，杨惠妍提到，目前房地产利空新政开始推动市场销售出现积极变化。她的信心回去了，年内首次提出，中期规划是保主体。

那位女掌门在会上表示，“短期内，首要任务就是着力落实保收楼；中期则是要保主体。只有主体健康，公司能够有业务，有团队，因而有未来；常年来看，房地产一直是一个规模庞大的市场。”

她的信心更多来始于新政端——政府还在扩大白名单覆盖范围。

与去年9月13日的数据相比，截止10月10日，不到一个月时间，碧桂园步入白名单项目、新增到账按揭、延展资金分别降低了12.8%，260%和62.8%。

所以，杨惠妍相信，碧桂园这个平台能够满血复活回去，“大家要有信心”。