11月13日，财政部、税务总局、联合发布《关于推动平稳健康发展有关的公告》，新政调整后，住房交易环节的相关税收迎来急剧下滑，购房人究竟能省多少钱？未来房地产市场走势又将怎样？

本期《首席连线》节目约请到58安居客研究院教授张波、上海房地产研究院副教授严跃进，与你们一起对政策进行剖析与展望。

交易成本由10%有望降至3%以下

澎湃新闻：11月13日，财政部等三部门联合发布了多项房地产相关的税收新政，能够先和你们先简略地剖析一下，这次调整税收新政的主要背景是哪些？

张波：近日调整的新政层层递进颁布。我们不能单一地看11月13日的新政，而应当结合一系列新政来剖析。最早可以溯源到明年的中央政治局大会，大会上已明晰指出房地产市场须要“止跌回稳”。从“止跌回稳”来看，各个方面都须要做调整。

从供给侧来看，对于开发商，会有一些去风险的调整，例如去年加强对白名单项目的支持力度等。

从需求侧来看，也就是我们购房这两侧，须要好多新政提供支持，有助于你们预期的稳定。前三天，我们也看见在全省人大常委会大会上，财政部明晰提及房地产税收相关新政会进一步进行相应调整，十分开心地听到，仅仅过了5天，新政就立即落地。所以，从这一次的调整节奏来看，或者是新政落地的节奏来看，我们觉得似乎是超过市场预期的。

从新政的实际释放来看，一方面，我们看见有针对需求侧的增值税、契税以及利率的急剧调整；另一方面，针对供给侧的民企和农地增值税，也进行了相应调整。总体来看，我们觉得这一次新政颁布正逢其时，刚好是在10月份、11月市场热度刚才上去以后，市场信心不断复苏，再来一剂强心剂，这对市场的持续稳定复苏将会起到重要作用。

澎湃新闻：此次涉及的房地产市场税收新政主要有什么内容呢？

严跃进：不仅限贷新政以外，农行贷款利率、首付比列和税收新政是你们普遍讨论的话题。这一次，可以总结为三类新政：一类是关于买车的新政，一类是关于买房的新政，还有一类是开发商开发房屋的新政。因而，这三个环节早已贯通了。

从买车新政来看，杭州一些居民同学提及税费能够调整。当时提及的情况是，有些人买楼的税金要3%。此次新政对购房的税费进行了调整。我举过一个反例，过去个别房屋的最高税率要达到3%，如今基本上最让利的税费调整为1%。这样一来，税费增加的影响是很大的，这实际上是在降低买车的成本。

第二方面是关于买房。由于税金一般被理解为购房时须要交的，但买房时同样须要收税。这一次税改新政主要是针对增值税。增值税可以说是一个比较宽泛的概念。像一线城市，假如卖一套房屋，增值税比较高，可能一套房屋的税金会达到10亿元到20亿元，这也是不小的数量。明天（11月13日）有人形容，这相当于买一辆小货车的成本。

还有一个方面是农地增值税，就是说开发商在开发房屋的时侯，会基于未来房子的销售价钱，或则浅显讲的增值概念，也须要收取税金。收税的部份虽然是降低了开发商的一些负担。现今对开发商所建的相应房屋，这部份税金可以减免。

澎湃新闻：昨天提到了税费、增值税，这和买房者的钱盒子都息息相关。能够剖析一下，哪几条内容对买房者的影响比较大呢？

张波：增值税的影响十分大。增值税是整个交易过程中的一个重要税种。曾经，买房的人对这项税的体会不显著，由于在市场好的时侯，你们还会关注到手价。到手价是指买方实际获得的金额。原先由买方承当的税金，实际上弄成了由卖方来承当。近些年来，房价不断降温，买方应承当的税费也不再转嫁给卖方。因而，好多人的到手价钱与之前相差很大。

比如，一套200亿元的房屋，倘若依照增值税全额增值估算，税金很高。调整后的新政将增值税的免税期设定为三年。

好多人对“满三年”的概念不太清晰。增值税是针对住宅的，只有在取得产权证后满三年的住房，才可减免增值税。这并不是在签订买房协议后算三年，好多买房者对此存在误会。例如，假如我如今买一套间，买房协议上写的订购时间是2020年，而如今是2024年，超过三年了，是不是就可以免税呢？未必。有些人可能在买房后很长时间才补办产权证，可能拖延三四年，甚至到明年才想上去要买房子，去申领产权证。在这个过程中，时间节点会影响免税的适用。

从增值税方面来说，在一线城市，普宅和非普宅标准的调整还需等待。因而，从12月1日开始施行的新政，未必完全依照现有规定，需观察从昨天到这个月末，北上广深四个一线城市是否会有相关新政的调整。

交易环节中的税金，一个是增值税，一个是个人所得税。个人所得税方面，只要你在买车后的一年内返回同一区域订购，便就能退税。须要指出的是，必须在同一区域一年内，不是说个人所得税随时都可以退。

举个反例，如果我在2023年11月13日订购了一套间，并在2024年11月14日再去买，超过一年了，不在一年之间，便不能享受个人所得税的退税规定。因而你们一定要注意，所有的税金免除都与新政执行时间相关，此次新政落地也是从12月1日开始，并不是说我在11月份交的税金能够根据政策策执行，由于每项新政都有施行时间。

税费的调整也十分好，面积从原先的90平方米以下让利，改为140平方米。这一调整十分到位，直接彰显了国家对买房的支持。目前来看，税费不分普宅和非普宅，仅按140平方米来执行。按照统计，现今北上广深的一线城市及部份二线城市，成交的二手房中，绝大部分房子约80%都是在140平方米以下。换句话说，若根据这个标准执行，绝大部份一线城市和热点二线城市的购房人的税费都能享受让利。这项新政相比原先，两套间时的高额税费，节约的幅度十分大。

为此，国家此次新政调整的思路特别清晰，借以降低换房过程中的相关税金。

我们来梳理一下换房的流程。老百姓一般会先将手中的房屋在各大平台上转让。在买房过程中，增值税和个人所得税会有相关的让利。增值税方面，若是三年内转让则免缴。据悉，非普通住宅的增值税新政也同样免缴。而现行新政不再分辨普宅和非普宅，只要是三年内的房屋，基本都是免征的。

在买房过程中，基本上增值税是无需缴交的。若完成买房交易后，资金到账，你打算再买车，只需在一年内、于同一区域订购，比如我在北京卖掉一套间，之后在广州再买。这些情况下，你之前交的个人所得税会返还。

之后你卖掉房屋以后，买房子时可能须要交一笔税费。例如说，你这个房屋的面积是139平方米，这么你可能须要交的税费就是两个点或1.5个点，这在不同城市也有所不同，可能会更高一些。如今若果你买的是139平方米的房屋，你可能只需交1%的税费。

我们曾经做过一些测算，在较多情况下，加上中介的佣金，转让一套房屋可能须要支付的相关税金加在一起超过10%，一般在10%到12%之间。如今你们看，基本上只须要支付1%到3%不等的中介费就可以了。整体来看，交易链条大大节约了你们买房过程中的成本。

澎湃新闻：有一些买房者买了房屋，但税费没有交，请问如今这个税费新政适用吗？还有一些买房者她们已然申报了，但金额仍未交付，这些情况有了解吗？

张波：我们今天跟一些交易中心进行了沟通。目前交易中心的具体条例仍未颁布，但实际交付的时间以12月1日为准。倘若您在11月份早已付款，这么不会涉及退货。这一点是明晰的。具体来说，每位地方和不同区县的交易中心的新政还未完全对外公示。在您交款之前，可以拨通电话咨询您所在区的交易中心，确认您的情况是否符合新政。

税费最高降低2%，“省下一辆小货车”

澎湃新闻：根据政策，订购家庭惟一及第二套住房，不超过140平方米的按1%收取税费，这项新政内容与之前的新政对比有什么变化？最直接影响的是哪部份买房群体？

严跃进：首先，过去我们在税费的界定标准上，是根据90平方米来界定的，而此次实际上是按140平方米来界定。刚刚张教授提及，140平方米以下跃层的房屋占了80%。也就是说，绝大多数工薪家庭订购的房屋，差不多都是在140平方米以下的。

一些税金新政的调整彰显的思路是尽可能最大限度地保障刚需和改善型的住房需求。所以说，这和此前增加首付比列以及一些新政的逻辑很相像，目的是让更多买房者和市民家庭才能享受到最好的新政，覆盖面更广。

第二个变化是，刚刚提及的140平方米以下覆盖了那么多市民家庭，它的税金新政达到了历史最低水平。昨天我举了一个反例，大城市的税金有时侯会高达3%。而依照现今的新政，虽然可以做到1%。不管你是买首套间还是二套间，不管你是在广州、北京，还是其他一些三四线城市，你们都是按1%的标准走的。

当前，交行的个贷新政是最高领的，税金新政也是最高领的，限贷新政同样最高领，由于该取消的新政都早已取消了，我们可以总结，当前的新政是各项让利新政达到历史上最为让利的状态。

实际上，税金新政调整对大城市、一线城市的体会最强。二线城市和三四线城市，曾经订购第二套间的税率为2%。假如这契税率降到1%，那就是降低50%。但体会最强的是在一线城市。往年在一线城市订购第二套间时，尤其是像北京这样的一些地方，本地户口的人会选择订购第二套间。曾经订购第二套间，税费是3%，没有任何条件限制，只要买第二套间就是3%。现今的税率直接变为1%。举个反例，假如订购一套价值1000亿元的房屋，根据之前的税率，税金是多少呢？假如是3%的话，就是30亿元，而如今则是10万，实际上省下了20亿元。这就是我昨天所说的，相当于省了一辆小货车。

澎湃新闻：对于面积为140平方米及以上的住房，税费税率也有所调整，家庭惟一住房是减按1.5%的税率征收税费；第二套住房是减按2%的税率征收税费。怎样看待这一调整对改善或则高档住房市场的影响？从北京来看，140平方米以上的住房交易占比大约是哪些情况呢？

张波：从去年前8个月的供应情况来看，较大面积的住房有所增多，尤其是在城区。从北京的整体来看，还是维持在一个较少的水平，基本上控制在15%左右。从市场供给来看，大跃层虽然占少数。同时，我们了解到，订购大面积住房的人群，非常是在北京，一般将144平方米以上的住房视为大跃层。我们在实际业务和线上数据搜集的过程中发觉，大部份人并没有依照最低首付比列来操作，可能根据20%或30%的比列，而好多人实际的首付比列超过50%，这个占比十分高。因而，我们觉得订购大跃层的人群，整体实力相对较强，首付也相对宽裕。在此，我想借这个机会，给你们提一个个人的建议。无论是改善买房的大跃层，还是首套间，尤其是在北京、一线或二线城市，买房时不一定要根据最低首付比列。国家提供了最让利的新政，是否根据最低首付比列，需依照自身情况来定。诸如，假如你的工作比较稳定，例如是公务员、老师或事业单位人员，未来收入较为稳定，则可以挺好地预测每月的贷款，对生活没有太大影响。在这些情况下，根据最低首付比列买房是没有问题的。

另外一些人群，例如刚步入职场或工作的收入不稳定性较强的人，要愈发慎重。在当前情况下，可能不像过去的10年或20年，更多地跳一跳、够一够去买车。那时侯是楼市快速下降的阶段，而如今楼市整体维持平稳，因而，买房应按照自身实力和经济情况来决定。

10月份，一线城市中，搜索房子的热度在200-300平方米和300平方米以上的蓝筹股，分别增长了1.5个百分点和1.7个百分点。从一线城市来看，尽管我们看见好多日光碟和市场热卖的别墅主要集中在市中心，但实际的绝对成交量是降低的。反观三四线城市，200-300平方米的房子热度持续上升。换句话来说，对于许多一二线城市来说，120-140平方米的房屋早已属于不错的改善面积段，并且也是好多人乐意搜索和换房的重点面积段。但是在许多三四线城市，140平方米的房屋只是刚才起步，好多刚离婚生子的年青人可能早已买到了140平方米的房屋。在换房时，她们甚至会考虑160平方米或更大的房屋。因而，在不同的城市中，改善的定义似乎差距十分大。这次新政挺好地匹配了大部份人的买房需求。目前，一直有买房需求的人，尤其是在一二线城市，主要关注的是140平方米以下的房源。在90平方米到140平方米这个范围内，找房的人群占比特别高。

但在一些中小城市，首套买车的人早已越来越少了，大部份改善需求是将手里的几套房屋转让后，订购一套大房屋。对于那些人来说，税费的调整对让利幅度的影响不是很大。不过，改善需求仍然存在，加上那些城市的楼价本身较低。比如，在北上广深1000亿元的房屋，在中小城市可能只需几百万。为此，这种人面临的压力会小一些。我觉得该新政推出后，将对改善人群的入市形成显著作用。

澎湃新闻：新政颁布后，从安居客平台的数据看，挂牌量或房源搜索量之类的相关数据是否有变化，能够和你们分享一下吗？

张波：挂盘量的变化不会这么快。新政是在今天（11月13日）下午颁布的，假如是在今天上午发布，我觉得当日的挂牌量会有显著的变化。

不过，我们观察到一线城市的搜索热度显著提高，尤其是在广州的一些热门区域，例如宝山和长宁等市中心的区域，搜索热度下降了2%到3%。

我们近来将新政内容整理后，迅速提供给了好多经纪人和置业顾问，她们转发了我们的贷款利率和税费估算器，这一指标急剧降低。换句话说，这一波新政的落地对从业者的信心提振很有帮助，她们须要快速将相关信息传递给想要买车的群体。目前好多买车和换房的人对这种新政的了解并不深入，她们不清楚自己须要交多少钱，或则能省下多少钱。通过这些方法，我们发觉信息的传播疗效良好，相较于11月12日，转发量下降了超过50%。许多城市对这方面的关注度十分高，这反映了市场的热度情况。

结合9月末新政颁布后的观察，我们发觉一个明显的特征。9月24日新政发布后，搜索热度达到最低点，并不是在端午节的第三天。实际上，热度高峰出现在9月28日、29日，此后仍然持续到10月7日，整个线上找房的热度十分高。为此，我们就能清晰地看见，整个10月上半月的成交量表现特别好。到了11月，尤其是11月中旬，二手房的找房热度还在降低，大概在一二线城市降低了4%，但房子则有所增长，且在不同城市的增长幅度不一样。

此次新政挺好，由于是全省性的，影响面更大。在11月下旬颁布这个新政，我觉得其实11月中旬的热度增长了，但11月下半月的热度肯定会回去。这一波热度的下降将推动整个11月的成交量有一个比较好的下降。这一波市场的影响，以及新政的影响，我们觉得可以持续到明年年末。

增值税征免期限改为2年

澎湃新闻：目前除北上广深外，一律不分辨普通住宅与非普通住宅。此次，与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税让利新政会有什么调整？能够给你们举个反例，大约能省多少钱？

严跃进：在之前，增值税的收税年限为三年或三年，超过征免期限后就不须要再缴税。但是，对于一线城市来说，虽然过了增免期限，在特定情况下，尤其是非普通住宅，依然须要收税。换句话说，非普通住宅在大城市内都有可能须要收税。去年，变革在推动，我们看到了“五改二”这个词。五改二的意思是征免期限从七年变为三年。例如过去持有两到三年的房屋，倘若依照老新政没有满两年，可能会交比较大的税。并且如今若果依照五年的新政估算，只要超过三年就不须要收税。

一线城市的新政一直留有余地。虽然房屋超过了三年，可能还是须要收税。而小城市就不须要交了。持有三年并不等于炒楼，小城市市民可以大胆转让，由于不存在交增值税的问题。

我举个反例，例如1000亿元的房屋，过去订购时可能是500亿元，如今变为1000亿元，中间的差额是500亿元。这些情况下，假如真要课税，就是这个差额除以5%，即500亿元的5%，就是25亿元。

“量在价先”

澎湃新闻：减少交易契税可以实实在在降低买房成本。对于房地产市场，非常是二手房市场，这能够起到价位的止跌回稳的作用呢？

张波：从中央政治局倡议提及止跌回稳以后，对整个市场的止跌回稳特别期盼。止跌回稳的一个显著讯号就是价钱层面能够真的止跌回稳。价钱直接回稳的前提是成交量。通常我们觉得“量在价先”，没有一个稳定的成交量，价钱的稳定无从谈起。

10月份市场成交量，尤其是一线城市，都纷纷突破了枯荣线。北京的二手房成交量又重返2万套以上。在一线城市中，上海的二手房成交量环比今年急剧提高。因而，这是楼市急跌的前提所在。

此次新政的目的是让换房的人就能入场，购房的人也能入场，促使需求入场。增加交易契税的目的就是吸引你来入场。这就是推动成交量提高的一个诱因。

换句话说，衡量这个新政是否有效，我们不应仅仅从价钱这个维度来评判，而要观察11月、12月份的二手房成交量是否能维持在一个相应的高度。这是我们衡量的标准。

整个市场的总体价钱稳定要等到成交量的提升，起码我们须要观察10月、11月、12月这三个月的成交量能够维持相应的稳定，达到二手房的枯荣线以上。诸如，在北京，成交量起码每月要在1.6万、1.8万套以上。这时，才有可能讨论与价位相关的问题。

从价钱止跌回稳，首先要看成交量。因而，对于我们当下的购房人，你也不用过分担忧。如今的市场并不是说出台新政后，楼价都会马上出现所谓的飙升。这不会发生。从中央层面的定调来看，主要是止跌回稳，让市场恢复到一个正常、稳定的状态，而不是让楼市回到2015、2016年那一波的下降状态。所以买车毋须过分着急，可以再比较一下。去年11月、12月份，假如实在找不到合适的，可以等到今年一季度再看。按照目前的楼价，大机率来说，基本上会维持相对稳定，也不会出现急剧增长或急剧下降。

假如你在上海、上海，想买一个改善型的三房，例如说120-130平方米，位置又比较好的，这么价钱可能不会有相应的上调，基本上会维持相对稳定的状态。为此，我们买房者须要做的功课是理解止跌回稳。首先要关注成交量，这是第一步。第二步，所谓的止跌回稳，从国家层面来看，似乎是为了增加房地产市场的风险，促使市场的平稳。国家的做法是走双轨制，一方面推出商品房，另一方面提供保障房，以解决新青年和新居民的居住问题，商品房则致力满足多元化的改善需求。

换句话说，未来整体的楼价变动虽然是分化的。例如说北京的整体单价是稳定的，但并不是每位蓝筹股、每个新村的楼价都保持不变。可能需求量比较大的房源，下一步降价的机率会更高一些。而外围一些小众区域，因需求量较少，人口支撑力不足。虽然是在广州、北京这样的一线城市，它在外围一些区域的楼价也可能不涨，甚至还有上涨的蓝筹股存在。

澎湃新闻：针对房地产市场的优化新政去年以来虽然仍然在颁布，包括调整限贷新政、住房个贷新政、住房税收新政等，目前整体的房地产市场或则代表城市的市场情况怎样样？

张波：10月份的数据表现看，一二线城市的成交量复苏十分显著，包括房子和二手房，整体复苏的节奏极其明显。

到了10月份以后，非常是下半月和11月份，有一个现象值得关注。在二手房市场，一二线城市的挂牌时长又有所拉长。挂牌时间的延长说明你们迟疑，摇摆不定，因而整个挂牌市场的情况须要关注。另外，挂牌价钱也值得剖析，区域间的分化比较显著，总体来看，挂牌价钱没有下降，并且在不同区域、不同蓝筹股的挂牌价钱差距会比较大。

简而言之，10月份市场热度特别好，11月份略有降温。这一轮新政与10月份的热度下降不同的是，更多彰显在高基态城市的一线和热点二线城市。这次11月份的新政，对一些中小城市的影响也显著，由于它涉及所有城市的增值税和税费，这就是可能与10月份的差异所在。

假如你们是在高基态城市买车，这时侯不妨关注一下换房需求。从数据来看，这一块的量降低得比较显著。而在一些低基态城市，要关注一些低端市场的改善需求变化程度，假如有机会做直播时，我们也会分享更多相关数据。

新政显著激活了市场

澎湃新闻：一系列新政作用下，两位怎么看待后续房地产市场的走势？

严跃进：这个新政对我们买房的销售是持续利空的。现今的税金新政显著激活了市场，因而这样的态势在去年四季度还能挺好延续。展望今年，我觉得核心点在于，只要我们的楼价保持稳定，市场信心显著提高，加上目前一系列新政比较好，我相信今年整个房地产交易态势会比较好。另外，还要关注一个很重要的变化。刚刚提及的一些市场情况对二手房的影响也比较大。业主卖掉二手房后，显著会成为新一类买房主体，这将明显挖掘市场需求。还有，这三年我们看见一个很重要的变革，就是关于房票的一些使用，以及城中村的整修，这实际上能否释放出一批又一批比较好的买房需求。

从这个角度来看，今年的潜在买房需求量会比较大。不仅这三年观望的人开始买车外，还有二手房的房东可能也会选择买房，加上城中村改建的诱因。

张波：我们比较明晰地判定，目前价位早已处于市场的顶部。因而，从今年起码上半年来看，价钱将维持一个稳定的状态。我们能否清晰地判定今年上半年价钱将比较稳定，今年下半年，目前的数据还须要观察新政推动的情况。大机率来说，今年下半年表现会好于上半年，这是第一点。

第二点，我们观察到一个有趣的数据，去年早已显著表现出，好多城市成为存量房主导的市场。换句话说，二手房的成交量早已超过了房子。我们觉得这些趋势在今年将会持续。

我们在好多城市中会单独剖析二手房和房子的成交量。今年我们会将它们加总来看。即使个别城市的房子成交量可能就会持续增长，但二手房成交量可能会下降。房子和二手房加总政，今年的成交量，尤其是在上半年，可能与去年相比，不但没有降低，反倒有可能会降低。这是成交量方面的变化。

第三点，整个区域市场的分化将持续，但是未来的分化将更为细致。这不仅仅是北方与南方之间的分化，或是城市之间的分化，甚至城市内部的不同蓝筹股、不同新村之间的分化也将显露下来。所以对于买房者来说，购房的难度会进一步降低。在市场变化中，选择更好的时间节点和更合适的价钱，找到自己意向的房源，虽然难度十分大。为此，你们在这一段时间里，还是要更多地去市场上了解你想要订购的房屋及其具体情况，做好相应的功课，能够在这一轮新政大礼包中收获更多的让利。