【文/观察者网专栏作者鹿鸣】

自三季度末开始，举办的一系列发布会，唤起了蛰伏的市场；一揽子增量新政到底有何内涵，留传的“X万亿”小习作更是推动市场情绪。

11月8日，全省人大常委会表决通过《国务院关于提请审议降低地方政府债权限额置换存量隐性债权的提案》，降低地方政府债权限额6万万元，用于置换存量隐性债权；再加上此前早已公布的额度及未来的额度，达12万亿，化债力度惊人。

股市、房地产、地方债……这些关键词成为民众及观察人士的焦点。

11月8日凌晨，全省人大常委会办公厅举办新闻发布会。中国人大网

早在一个月前10月17日，工信部、央行等五部门举行的发布会，直指房地产市场，抓存量新政落实，推增量新政颁布，通过“四个取消、四个减少、两个降低”，让房地产市场止跌回稳。更不消说9月末央行等金融部门的发布会，货币新政再接再厉。

综合近日这一系列新政，笔者企图明晰当下房地产市场及其相关新政背后的逻辑，首先抛出一个观点：“货币化安置”再次被启用，这距离上一次“禁用”已过去两年之久。

2014年至2018年间，央行通过抵押补充按揭（PSL）向国开行及农发行等新政性建行提供流动性的方法促使棚户区改建。根据工信部门统计，2015至2018年工信部计划复工合计2360万套，实际复工2442万套，预计总投资额6.26万万元。

依照申万宏源期货研究所数据，2014年全省棚改货币化安置比列为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年这一比列更是上升到48.5%。申万宏源期货研究所剖析觉得，棚改货币化安置有利于地产去库存，带动全省商品房销售面积比列均值达15%，同时有利于带动当地投资、消费，进而推动宏观GDP下降。

若根据同等条件计算，本次新增货币化安置100万套房屋，根据2023年全省住宅销售面积（9.48亿平方米）计算，未来有望消化1.422亿平方米的存量住宅，约合167.29万套住宅。

这个力度大吗？和上一轮的棚改数目599万套的总数相比，不值一提。但倘若仅看上一轮货币化安置数目282万套的话，接近六成。

既然待“保交”的那部份住宅在剌激经济的作用上等同于“非货币化安置的棚改”，这么在简略计算时，不妨考虑上这部份数目。根据院长倪虹透漏，保收楼早已交付246万套，距离全年396万套的目标还有150万套。也就是说，本次待竣工住宅数目合计317万套，约为上一轮棚改总数目的一半。

上一轮的599万套燃起了全省房地产市场，这一轮的317万套能够让房地产市场止跌回升？我们拭目以待。

专项债可用于农地储备和竞购存量商品房

之前发布的存量新政，借以鼓励国有企业及社会资本竞购存量农地及商品房；相应的，央行领取了专项竞购按揭，比列原本为60%，笔者曾在7月的文章《在这轮城市化的尾声，城投公司路在何方》中剖析过，城投等国有企业由于自身债权问题未能落实该笔专项按揭的配套资金。虽然央行在9月份将该再按揭资金比列提升至100%，但大多数国有企业仍然未能保障30%的自有资金落实。

10月上旬的发布会上明晰了竞购存量农地和存量商品房的主要资金来源，地方政府专项债。这无疑是合理的，也是最合适的。

合理之处在于规范政府融资途径，不新增隐性债权。而之所以说合适，主要有两方面缘由：一是，农地新政属于地方政府的职权，既然地方政府可以通过招拍挂出让农地，也应当想办法收回多余的未开发使用的农地。二是，房子租赁可以扩展地方政府基金性收入，有望成为继“土地财政”之后的“租金财政”。

值得一提的是，在以前的财税变革中，房产税被中央和地方寄寓厚望，期盼它可以有效减轻或改善地方政府对于农地出让收入的依赖。但随着房地产市场的持续走低，房产税的开征一再被延后。未来是否会开征房产税，就要看房地产市场能够“止跌回升”了，但起码现阶段，开征机率很低。

其实，随着地方政府逐渐竞购存量商品房用作保障性租房，待长租市场产生气候并稳定出来以后，房租收入可以挺好地充盈财库——当然，房租收入首先要拿来还清地方政府专项债。

现今网上存在一种剖析，觉得地方政府竞购存量商品房实质上是一种“做市”，即类似股市中的“坐庄”制度。无需多言，这些剖析是在臆测，是根本没有认真阅读新政内容，仅凭标题下衡量的嘲讽，以及对“房住不炒”理念和精神的玷污。

根据官方说法，“这项新政主要是由地方自主决策、自愿施行，遵守法制化原则，根据市场化运作”，也就是说各地政府依据实际情况因需适量适度竞购本地的存量商品房，目的是用作保障房，而非“吞吐”或“平抑价钱波动”的目的。至于存量农地的竞购，“吞吐”式储备管理，但绝非“储备粮”收购机制，目的并非哄抬价钱波动，更多是为房地产企业纾困，以及在一定程度上优化农地空间管理。

农地储备问题多、难度大

竞购存量商品房的操作，虽然相对比较简单，属于选购现成的商品，关键点在于价钱确认。相较之下，农地收储就比较复杂了，属于债权重组的范畴。

对房地产企业、银行等金融机构而言，农地使用权无疑是优质资产，药企未开发的农地大多都用于抵押房贷。地方政府要竞购农地，首先得协助民企解除质押。

假定一块评估价值约为10万元的农地，抵押给建行可以获得6万元的房贷，年限5年，月息5%，本利和为7.5万元。倘若已逾期，还要考虑毁约金以及逾期部份的月息。对于房地产企业而言，最理想的方案就是这块农地根据10万元的公允价值处置，之后拿来还掉7.5万元的债权，还有2.5万元的净利润。

但对于政府而言，只乐意根据企业当初取得这块农地时的成本估算，即购置成本。若实际购置成本单价为8万元，其中40%是农地出让金，这部份成本是在这块农地首次拍出时政府收到的一次性收入，约为3.2万元。政府肯定不愿再以竞购款的方式退回给企业，也就是说政府乐意出的价钱只有4.8万元。虽然按当前评估价估算，政府也只乐意支付6万元。无论怎样，药企都未能覆盖这块农地上的债权本金。

我们再来算算政府融资。地方政府专项转债的发行，是基于合理且充足的利润测算，即募投项目未来能否形成足额的利润覆盖专项转债本利和，假定收储回去的这块农地未来仍能顺利以6万元出让，根据5年期2%的利率倒算，专项债本息约为5.5万元。假如地方政府不计一切后果，最终目标就是想要完美解决房地产企业该笔欠款问题，就得让下属国有企业从工行端再融资2万元按揭。这样央企以7.5亿对价竞购这块农地，企业再将7.5万元还清给交行。

退一步说，虽然地方政府可以发行专项债，商业建行也得配合领取收储按揭给指定国有企业才行。但问题在于，哪家建行乐意领取新的按揭去置换别家建行的抵押按揭呢？更毕竟还是纯信用、无抵押物的按揭。

较为合理的情况是，政府去协调原按揭建行继续领取新的收储按揭置换原民企的抵押房贷，这样一来，债权人从房地产企业变为了地方国有企业，虽然没有了抵押物，而且款额度降低了——减少的部份就是地方政府专项债匹配的金额。

政府以专项转债和建行按揭的“债贷组合”化解了民企债权，同时完成了农地收储，一举两得。至于各地落实进度怎样、效果怎样，除了要看收储农地所有人（房地产企业）债权问题的严重程度及复杂程度，还要看本次收储的力度及其配套新政的执行情况。这就考验各地方政府的智慧和魄力，作为债务人的商业建行的专业性及政治性，房地产企业的优质程度，例如房地产企业能够进“白名单”或其他地方政府资质标准。

最终胜败与否，取决于市场消费者、投资人是否买账。

资料图财联社

消费者和投资人是否会入场？

10月的新政力度相当之大，何出闻言？

简单梳理便不难发觉，针对市场供需两端的新政应有尽有。此前的新政是针对消费者的，包括取消限贷、降低首套间和二套间贷利率、降低存量房房贷利率；近日的新政是增加旧房买卖的交易契税、取消标准房和非标准方差别等等。

民企端的新政包括一如既往地保交楼，药企融资“白名单”，竞购存量农地和存量商品房，而且要求地方政府和金融机构加强资金和新政支持力度等等。

堪称，万事俱备只欠东风。这么，谁是东风呢？

答案是回迁户。

在既定市场供需的前提下，通过货币化安置100万套，根据一户赔付300亿元的标准，相当于政府定向领取3万亿现金券，消费目标就是选购住宅。根据文章第一部份的简单计算可以迸发167.29万套住宅的增量需求，而以万科为例，去年前三季度协议销售面积也才1330.8万平方米，根据单套85平米折算约合15.65万套住宅。这部份回迁户的定向订购威力有多大，不言自明。再加上政府竞购存量商品住房这部份订购力，想必能扭转房地产市场的低迷。

在此过程中，刚需、置换需求会相继步入，比这部份人更早步入的则是投资群体，至于这部份投资群体有多大规模，暂不清楚。

不过，笔者觉得这部份群体的规模大小并不重要，而是有这部份投资群体的存在至关重要。投资需求会衍生、会抹杀，规模仍然会随着买卖势能变动，这个群感受对涨跌起到放大作用，但非决定性作用。为此，房地产市场止跌的关键就是紧抓刚需和置换需求群体。而本轮新政正是精准命中她们的“命门”——追涨不追跌，是所有市场的消费逻辑。

与其说回迁户是“鲶鱼”，倒不如说她们是被赋于了特殊使命。打个比方，政府不能给所有人都发消费券，但可以定向领取现金券。剌激中产消费，不如解决最底层置业。

10月17日，在发布会上表示，将通过货币化安置房形式新增施行100万套城中村改建、危旧房整修。卫视新闻

然而既然新政力度这么之强、诚意满满，为什么没有唤起民众太多讨论，房地产业内也反应平平？甚至在10月下旬发布会当天，A股竟出现较暴涨幅，为何？

笔者觉得有几方面缘由。一是，自9月末以来，政府持续不断推出系列重磅新政，致使通过新政引导市场预期的效用逐步递减，你们期盼短期内施行立竿见影新政的预期也急剧减少。二是，短期内A股持续的激增吸引了太多关注，而此后的回落行情又一次让民众身陷恐惧甚至是对新政的质疑中。三是，A股走势并不能充分且实时反映中国经济，说小白点，二者没有太多必然联系，虽然时常会被新政利空冲高。

上述几点及其他诱因综合，致使民众对近日房地产相关新政的淡然，甚至是对货币化安置及专项债收储、收购存量房产等重磅经济新政的忽略。其实，也不排除舆论工具有意为之。

从元旦之后至今的深证指数走势来看，A股处于调整阶段，这也和政府对“慢牛”的偏好不谋而合。蓝筹股，其实有助于股市结构的调整，包括“去股民化”、吸引国际资本等多重利空。

“饮鸩止渴”还是“缓兵之计”？

从大众反应来看，部份人士对近日新政有些许微词，觉得当前阶段不宜再走上货币化安置的老路，更不能再以此提振房地产市场，甚至批评给房地产的新政过多等等。这种担心有道理，但也仅仅是有“道理”而已。假如真正了解当前中国经济所处的阶段和状况，定会做出相同的决策。笔者此前撰文敦促政府颁布剌激新政，彼时被好多网友批评为“妄想”和“过时”，但很快一系列货币新政和财政新政相继颁布。

假如有人将上述剌激新政视为房地产新政，也不无道理，虽然消费和投资的重头在“房地产”，救房地产也是在救宏观经济。只有宏观经济恢复稳定，就能谈产业新政，以及未来的财税变革、科技强国……

然而，绝不能觉得本轮的一系列新政只是房地产新政，与此同时中央还配套颁布了好多其他新政，包括股权投资、绿色消费、产业和科技振兴等等。宏观经济牵一发而动腰部，变革已经步入深水区，愿同诸公共观之。