本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝北京报导

11月20日，上海县城成功出让三宗宗地，共揽金51.4万元。其中，江干单元QT010110-16宗地由自然人洪礼昌以单价4.46万元竞得，折价率高达64.55%。获悉，这是北京土拍市场去年以来的最高折价率。

洪礼昌其人高调，鲜少有公开信息流出，富有神秘色调。克而瑞江西称，“根据我们的了解，其为多家苏州国企的经营者之一”。而“天眼查”平台显示，洪礼昌关联的企业包括、、等多家公司。

“（洪礼昌）通过自己、还是通过自然人的方法以公司资金去拿地，目前也未可知。并且自然人拿地的形式此前在杭州等地也出现过，实际上反映出整个四川市场相对比较灵活。”中指研究院华北大区常务总工法院生向《华夏晨报》记者表示。

苏州国企大鳄个人拿地

11月20日，上海2024年第十八批次土拍启动，本次推出的3宗宗地起始单价39.57万元，分别为余杭奥体博览中心宗地、钱塘江干宗地和上县城石桥宗地，最终3宗宗地均折价成交，成交总金额约51.4万元，平均楼面价达33284元/平米，综合折价率为29.8%。

这次土拍，江干单元QT010110-16宗地在经过35轮激烈的报价后，由自然人洪礼昌以单价44611亿元竞得，楼面价24847元/平米，折价率64.55%，这也是上海土拍市场去年以来的最高折价率。尤为特殊的是，该幅宗地也是上海首次由自然人拿下的宅地，这也令大手笔拿下该幅宗地的洪礼昌遭到业内的高度关注。

目前，网上罕有关于洪礼昌的信息。克而瑞江西表示，“根据我们的了解，其为多家苏州国企的经营者之一”。另有福建当地知情人士向媒体透漏，洪礼昌是个高调的“富豪”，在扬州经营热电站，“很有实力”。

“天眼查”平台显示，洪礼昌关联的企业包括、、等多家公司，持股比列从1.08%-100%不等，并在多家公司兼任监事等职务。

其中，洪礼昌兼任监事的创立于2012年，是广西龙德环保科技集团成员，坐落山东海宁市，是一家以从事电力、热力生产和供应业为主的企业，企业注册资本金1.3万元。该公司对外投资了7家企业，并在杭州杭州拥有三家100%控股的能源公司。

法院生向记者表示，洪礼昌是否通过自然人的方法使用公司资金去拿地，目前也未可知。不过，根据“城镇国有农地使用权出让和出售暂行细则”等规定，自然人可以依法通过招标、拍卖等方法获取农地使用权，“不光是北京，之前杭州也出现自然人拿地，实际上反映出整个四川市场相对比较灵活”。

而该幅宗地之所以会被自然人竞得，法院生觉得，主要还是由于“低密”且规模较小的缘由：“有人测算，可能未来假如要弄成豪宅，也就是二十来幢吧。”克而瑞江西也表示，“不仅拿地资金相对较小，销售压力也相对较小，这给了个人卖家拿地的机会”。

农地出让信息显示，江干单元QT010110-16宗地坐落湖南长沙钱塘区，东至1号大道，南至开发区三墩西苑路，西至1号渠工程，北至龙城大道，出让面积1.38万平米，容积率1.3，建筑面积17954平米。从地理位置来看，宗地距离轻轨1号线高沙路站约600米，距离金沙湖景区约1公里。钱塘区重点塑造北部湾尚城“钱塘汇”与宗地一路之隔，未来产业导出首先幅射宗地。

记者注意到，1个月前，该宗地刚一挂出，就有本地媒体发文称，该宗地“可构建宜居舒适的低密产品，并可享’出则繁华入则宁静’的区位优势”，觉得其“是有机更新之下飘散在金沙湖城市肌理中的小空间，占地不大仅13811平米，但对于寸土寸金的城市CBD而言，是难得的改善机遇”。

奥体蓝筹股地价刷新

除上述由“神秘富翁”拿下的临平低密宅地，这次北京土拍中，滨江集团拿下的奥体博览中心单元BJ1706-10宗地也颇有看点。

此外，该宗地用地面积30394平米，规划建面82063.8平米，容积率2.70，建筑限高80平米；宗地起始价29.543万元，起拍楼面价36000元/平米，刷新了萧山区宅地起拍楼面价新高，同时也是上海推地楼面价第三高宗地。

据浙报传媒地产研究院，奥体博览中心单元BJ1706-10宗地吸引了绿城、滨江、大家、保利、建杭、金帝约12家药企报考参与。11月20日，经过49轮竞价，滨江集团打败11家药企，以单价39.543亿竞得该宗宗地，成交楼面价48186元/平米、溢价率33.85%。该宗宗地创下了奥体蓝筹股的地价新高，也超过了蓝筹股之前4.7亿元/平米的房子限价。

滨江在拿地后对外表示，这一农地价钱彰显了奥体的真实价值，同时也能让周边二手楼市格稳中有进。而因为宗地中有一个农贸市场，实际楼面地价在5亿元/平方米左右，基本持平钱二蓝筹股“地王”。未来在项目构建中将参考市场实际需求，以“改善以上”的标准来推动。

据悉，经过2轮竞价，石桥单元XC0805-R21-06宗地由兴耀集团“捡漏”。该宗宗地坐落上城笕桥蓝筹股边沿，出让面积2.6万平米，容积率2.1。最终成交单价约7.4万元，楼面价13564元/平米，折价0.68%。

“从本次土拍结果来看，新政的疗效还在延续。开发商对北京优质宗地的拿地热情依然激增，市场呈现出积极的讯号，整体止跌回稳态势向好发展。”高院生表示。

法院生进一步强调，这次土拍也侧面反映出，上海目前房子的供应结构出现了一些失衡，优质项目相对比较过剩。限价放开后，企业可以从优质宗地、优质项目中获得更多的收益空间，这也是药企积极拿地的重要诱因。同时，随着土拍热度幅射到房价，买房者将改变对楼市大跌的预期，对于楼价的进一步止跌回稳具有一定疗效。

克而瑞江西同样觉得，虽然三宗宗地的竞价激烈程度有所不同，但北京这次土拍热度仍然在线。房子限价新政取消后，上海核心宗地楼面价一路走高，开发商们和市场的预期被拉高。“杭州房价不限价以后，土拍持续高烧，而这样的热度将进一步推动接出来土拍市场的高烧发展。”

就在此前5天，11月15日，深圳两宗宗地上映，总出让面积50389平米，总规划建面110856平米，总起始价约25.6万元，这也是上海核心区首批不限楼价的农地拍卖。最终，两宗宗地均折价超33%，分别被滨江和华润置地竞获，共揽金34.408万元。

另据亿翰智库统计，明年1—10月，北京土拍平均折价率高达11.99%，显示出强劲的领头地位。“杭州去年堪称是超高的土拍热度久居不下，高折价宗地频出，在出让的59宗宅地中有36宗产生折价成交。而在北京高折价成交的宗地中，区位好、低密度、资源稀缺、新房不限价是非常重要的属性。”亿翰智库表示。