01

上海房价，热度跳水

10月份的火爆行情，不只是一线城市的专利，上海也创造了卓著成绩。

房子成交量创七年来新高。

上海房地产联合网数据显示，10月份上海全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，同比下降222.14%，环比下降128.44%；成交面积338761㎡，同比下降210.54%，环比下降142.62%。

二手房即使没有房子火热，但同比环比都实现了下降。10月份上海二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，同比下降46.3%，环比下降41.88%；成交面积196346㎡，同比下降40.21%，环比下降35.65%。

在成交量促进下，上海房子与二手楼市格止跌转涨，要晓得，之前广州的楼价仍然处在领跌位置。

国家统计局披露，10月份上海房子同比下降0.2%，二手房同比下降0.1%，是10月份房子与二手房同比同时下降的三个城市之一（另外两个是北京、深圳）。

不过，恰如我多次指出的，过去五年的救市疗效作用时间越来越短，顶多维持两个月。

步入11月份，上海行情立即转冷，回到了救市之前的成交量，上海不外如是。

依据克而瑞广州披露，11月前两周，大连商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩，第二周继续上涨，回到了这一轮大规模救市之前的水平。

房子成交单价，也再度回到了3万以内。

二手房周度成交目前还维持在低位。

02

上海楼市调整的逻辑

上海行情如此快就转弱，楼价也转跌，根本逻辑在于这座城市的楼价即使经历了调整，但依然高不可攀。

据悉，这座城市的市民杠杆率早已被拉满，很难再带动。

之前在广州楼价仍然领跌的时侯，本号就专门剖析过上海楼价大跌的主要逻辑：

第一，其调整的根本逻辑，是楼市与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市楼市调整的核心缘由之一。

说白了，就是楼价太高，严重赶超了当地人的订购力。

上海即使额头副市级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都十分普通。

在产业上与上海、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与上海相比，产业与经济实力相差几个量级。

而楼价鼎盛时期的上海，楼价收入比接近40。也即当初三个拿着上海平均收入的人，想要在上海买一套平均面积的房屋，须要不吃不喝四六年才就能。

之前本号详尽介绍了上海房价因何而涨，因何而跌。

简单归纳，上一轮股灾中上海楼市率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力促使。

一个不断涌向的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提高之下造成全省炒家加注广州，也即炒作。

上海的楼价上一轮下跌也是这两个诱因，但优缺不同。北京的楼价下跌，刚需与炒作四六分成，上海则是二八分成，也即炒作是其楼价的绝对支撑力量。

而相比于北京，上海的产业根本撑不起这么高的楼价。

现在北京的楼价，早已从8字头坠入5字打头。

上海还有哪些支撑力量？

第二，上海的市民杠杆率很高。

在2021年之前，上海的市民杠杆率位居全国第二，仅次于上海，可见其买车热度。

这几年在调整之下，上海的市民杠杆率下降至第6，上海下降至第五，上海则高踞第一。

尽管排行增长，但杠杆率的绝对数仍然很高，很难再带动。

可以看下全省整体情况。

全省市民杠杆率在2019年之前一路攀升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份以后至今，仍然没有哪些大变化。

走势早已挺好地说明，村民的杠杆早已拉不动了。

第三，台海政局。

台海政局减缓，是上海房价下行不可忽略的诱因。

连续两年上至中央下至地方的救市，形成不了作用，但是疗效越来越短。根本缘由在于，对楼市大跌的根本诱因，没有形成任何作用。

本号之前多次指出过，楼价与收入、预期之间，要找寻一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，楼价才能止跌。

而无论是放开限贷、放开落户，还是减少首付等其他举措，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小楼市与收入之间的差别，要么提高民众的收入，要么不断增加楼市。另一方面，恢复信心。

无论是缩小楼市收入比，还是恢复信心，都得基于经济低迷、就业低迷。

03

房价回暖并不容易

这一轮救市引起一线与部份强二线城市行情走热之际，本号就多次指出过，你们要慎重豁达，不要盲目豁达。

得让炮弹多飞会儿，房价回暖并不容易。

从国家统计局披露的数据来看，10月份其实一线和部份强二线城市行情火爆，但全省整体成交量还不如9月份。

1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，环比增长15.8%，其中住宅销售面积增长17.7%。新建商品房销售额76855万元，增长20.9%，其中住宅销售额增长22.0%。